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房企平均利潤率下滑至個位數 創歷史最低紀錄

  • 發佈時間:2015-11-03 07:16:25  來源:北京晨報  作者:楊奕  責任編輯:吳起龍

  創歷史最低紀錄銷售業績卻在增長

  曾經風光無限的房地産行業,如今正走下高利潤率的神壇。截至日前,包括萬科、綠地、招商等在內的80家上市房企公佈了三季度報告,80家房企共實現營業收入4244.45億元,但凈利潤只有343.5億元,平均凈利潤率僅為8%,創下歷史最低紀錄。業內專家分析認為,土地價格、融資成本上漲等成為蠶食利潤的主要原因,房企的可持續發展關鍵在於戰略轉型。

  過半企業凈利潤下滑

  10月27日晚,萬科發佈了三季度報告:實現營業收入293.3億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤20.1億元,同比分別增長32.3%和21.8%。1至9月份,萬科累計實現營業收入796億元,同比增長26.1%,歸屬於上市公司股東的凈利潤68.5億元,同比增長6.1%。凈利潤率為8.6%。銷售方面,萬科前三季度累計實現銷售面積1439.8萬平方米,銷售金額1804.7億元,同比分別增長13.9%和21.1%。

  萬科僅是凈利潤下滑至個位數的眾多上市房地産企業中的一員。昔日被稱為四大地産龍頭股“招保萬金”中的招商地産發佈三季度報告顯示,第三季度,公司實現營業收入59.32億元,同比下降23.02%;凈利潤7350.44萬元,同比下降83.85%。1至9月份累計實現營業收入239.06億元,同比增長0.64%;歸屬於上市公司股東的凈利潤22.19億元,同比下降0.97%,凈利潤率為9.3%。針對第三季度營業收入的下降,招商地産表示,主要是房地産項目結轉進度的原因。

  標桿房企的凈利潤率尚且如此,一些中小房企的表現更不樂觀。來自中原地産市場部昨日的統計數據,在公佈三季度報告的80家企業中,只有28家企業利潤率高於10%,52家企業利潤率低於10%。從凈利潤來看,80家房企的平均凈利潤率8%,達到歷史最低值。其中,45家企業凈利潤出現下調。據了解,2013年房企平均凈利潤高達11.97%,2014年平均凈利潤率為10%。“預期隨著中小房企三季報的集中公佈,房企的整體平均凈利潤也在8%左右,2015年將是房企第一次出現行業平均利潤率低於兩位數的年份,房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。”中原地産首席分析師張大偉表示。

  銷售業績看上去很美

  凈利潤表現不理想,但是房企的銷售業績看上去卻“很美”。

  昨天下午,恒大地産發佈銷售簡報,10月實現銷售額258億元,刷新今年房企單月銷售歷史最高紀錄,環比增長129.9%,同比上漲185%。前10個月,恒大累計銷售額1545.3億元,已經提前完成年度1500億元的年度銷售目標,成為今年首個完成全年目標的房企。“今年恒大銷售業績表現可觀,與其4月份宣佈全國樓盤住宅‘無理由退房’有一定關係。此外,9月份恒大與全國15家知名品牌家居企業建立合作聯盟,實現‘拎包入住’,對購房者的吸引力進一步增加。”業內人士分析道。

  億翰智庫發佈的數據顯示,1至10月份,萬科、綠地、恒大、保利、中海、萬達、碧桂園7家房企的銷售業績均達到千億元。其中,萬科依舊居於龍頭老大的地位,銷售業績或超過2000億元。去年與萬科“爭奪”行業老大的綠地前10月銷售業績位居第二,預計為1610億元。從全年業績目標的完成情況看,預計有25家房企前10月能累計完成目標的70%。其中,保利置業、恒大、龍光、華潤4家企業表現較好,全年業績完成率超過90%。

  “去年1至10月份銷售金額進入前10強的門檻為400億元,今年門檻已經升至500億元。前20強、前50強、前100強的門檻分別為240億元、140億元、70億元。整年而言,2015年預計有7到8家房企銷售金額過千億元。”亞太城市房地産研究院院長謝逸楓表示。

  增收不增利或成新常態

  不難看出,增收不增利或已成為房地産企業的新常態。一位業內人士在接受北京晨報記者採訪時表示,房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑,未來房地産利潤率存在進一步下滑的可能,“有測算顯示,在凈利潤率只有10%左右的情況下,如果一個項目投資失敗,可能會吃掉幾個項目的利潤,甚至可能會導致公司資金鏈斷裂。”

  對於房企凈利潤出現下滑的原因,業內專家分析,近年來土地市場競爭激烈,一二線城市地王頻出,價格過快上漲,而房價的漲幅放緩,明顯趕不上地價漲幅,房企過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。另一方面,房企融資成本也隨之不斷上漲,對內對外融資的成本都在吞噬利潤。此外,雖然一二線市場回暖,但三四線依然處於調整過程中,以價換量在持續。面臨銷售的艱難,企業在推廣渠道上花費的財力也在不斷增加,宣傳與管理費用等都在不斷攀升。

  -專家分析

  可持續發展關鍵在戰略轉型

  在利潤下調的情況下,不少企業開始撤離房地産領域、剝離房地産業務。

  8月份,老牌房企萊茵置業發佈公告稱,公司更名為萊茵達體育發展股份有限公司,經營範圍中取消了房地産開發及經營業務。

  此外,海德股份匹凸匹也先後發佈公告,表示基本退出房地産市場。

  根據中國房地産測評中心歷年的監測,2009年底滬深兩市涉及房地産業務的上市公司有303家,約佔滬深上市公司總數的18%。而在2014年,滬深兩市涉及房地産業務的上市公司不足200家。這意味著,5年間超過100家A股涉房企業退出房地産業務。

  “核心盈利能力下滑、財務風險加劇……預計在利潤下調的情況下,將有越來越多的非專業房地産公司離開房地産領域,房地産行業的競爭也將越來越激烈。雖然目前很多房企在加強成本控制、提高週轉速度等方面取得了不錯的成績,但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸。房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。”張大偉表示。

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