由於“十一”期間放假使網簽天數減少,10月成交比9月下跌在預期之中,但業內人士表示,今年“金九銀十”樓市整體表現平淡,令人失望。商品房新盤成交量逐月下降,使開發商對推售新房源更加謹慎。機構統計顯示,11月僅有22個新盤預計入市,創下6個月來的新低。

　　“銀十”收金近148億元　環比跌近三成

　　記者綜合亞豪機構、北京市住建委網簽數據顯示,截至10月28日,10月北京新建商品住宅(含別墅、商住,不含保障房、自住房,下同)簽約4457套,比9月同期的5850套下跌23.8%;銷售總額為147.95億元,比9月同期的207.78億元減少近60億元,跌幅近3成。

　　從數據來看,由於7月、8月新盤“賣得太好”——新建商品住宅的簽約量維持在8000套左右,創下年內成交高點,隨後在9月、10月逐步下滑,9月比8月少賣近三成,10月再比9月少賣近三成,成交量萎縮的趨勢明顯。

　　值得一提的是,雖然成交量下跌,但北京新盤成交單價依然處於3萬元左右的歷史高位。截至10月28日,10月北京新建商品住宅成交均價為29716元/平方米,環比9月同期下跌1262元/平方米,跌幅為4%;但比2014年同期出現了5062元/平方米的上漲。

　　據了解,10月新盤成交均價出現4%左右的下跌,是因為10月底一批遠郊區樓盤的簽約拉低了均價,如位於密雲的龍湖·長城源著和密雲陽光水岸家園,簽約均價都在1.5萬元/平方米左右,以及位於南六環外大興的商住項目　北京城建　·北京密碼,簽約均價約1.8萬元/平方米。

　　中原地産首席分析師張大偉表示,雖然今年北京樓市“金九銀十”成交量未爆發,但價格仍在高點,此外通州限購下,9月、10月通州的成交都出現了較大下跌,抑制了區域市場的熱度,也影響了10月整體樓市的成交量。

　　11月預計22新盤入市　創半年來新低

　　此前被業內寄予厚望的“金九銀十”成色不足,商品房新盤成交量逐月下降,使開發商對推售新房源更加謹慎。

　　據亞豪機構統計數據顯示,11月北京商品住宅市場預計僅有22個項目入市,包括凱德麓語、匯金世界城、眾美·MIMO公館等9個純新盤,以及包括　京投銀泰　萬科西華府、空港國際、龍湖·長城源著等在內的13個老項目後期。

　　從11月入市項目特徵來看,共有7個商住樓盤、3個別墅、12個普通住宅樓盤預計推售。從地域分佈上看,兩極分化現象愈發明顯,城區的西城、朝陽、豐臺、海淀共有8個項目預計入市,預期售價在6萬元/平方米以上的豪宅項目就有6個;其他的則是大批郊區縣的低端剛需項目及商住類項目,售價多在15000-23000元/平方米之間。值得注意的是,面向中端改善型客群、售價在3萬-6萬元/平方米的項目僅有位於豐臺的京投銀泰萬科西華府、位於舊宮的國韻村兩個樓盤。

　　“8、9、10月這三個月,北京單月的入市樓盤數量都維持在35個左右的高位”,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,11月僅有22個新盤入市,供應量將創下自5月以來近6個月的新低,意味著在經歷了成交沒有起色的“金九銀十”之後,北京供應市場逐漸開始入冬。

　　業內人士指出,今年北京土地供應的減少、地價的提高都使開發商對後市判斷“量少價高”,影響了當下開發商的入市熱情。

　　-　觀察

　　價格上漲　銷售速度放緩

　　“今年北京樓市整體供應欠佳,成交好于去年低谷,開發商普遍完成了今年的銷售任務,進入年底,推盤積極性不高。”亞豪機構市場總監郭毅説。

　　但也有開發商表示,供應量減少,並非項目有意“惜售”,而是目前樓市的整體銷售速度都變慢、在沒有儲蓄到一定量的客戶群之前,新盤不敢貿然入市。

　　“以前開盤能賣幾百套,現在只敢推幾十套”,南四環外某新盤的銷售負責人表示,項目的客戶群大多是“賣一套買一套”的區域改善置業,雖然項目有交通優勢,但周邊的教育、商業配套都有待完善,目前區域新盤房價上漲到4萬-4.5萬元/平方米,三居大戶型單套總價近800萬元,這些因素使得儲備客戶需要較長時間。上述項目負責人表示,預計11月推出不限購的小戶型,希望以此衝刺年底業績。

　　記者從位於豐臺郭公莊的京投銀泰萬科西華府了解到,雖然項目最後一棟樓的376套房源在6月已經取證,但預計11月才會有部分開盤。“目前正在排卡,預計11月開一個單元,約90套房源”,銷售人員表示,均價可能在4.8萬-5萬元/平米之間,具體還需要看排卡的客戶情況。

　　業內人士指出,隨著城區新盤豪宅化,中端改善型客群的選擇面很小,中檔商品房銷售速度相對較快。據亞豪機構統計,今年前三季度,單價在3萬-6萬元的中端商品住宅共成交12110套,同比增加近5000套。但目前很多房企出於高利潤的要求,放緩了這部分産品的供應節奏。

　　中原地産首席分析師張大偉表示,目前新建商品房都向高端化趨勢發展,導致樓盤銷售速度不可能太快,未來北京新盤市場“量縮價漲”將成為趨勢。