不管是從政策上還是開發商推盤節奏上,房地産傳統銷售旺季“金九銀十”都常被冠以較大的期待。

　　近期,樓市密集出臺政策,包括央行[ 微網志]降息、降準,月底住建部聯合財政部、央行再次發佈公積金二套房貸款首付比例從30%降至20%,都是針對全國房地産市場的寬鬆性調控手段。在央行多次降息之後,利率已經達到歷史最低水準。

　　同時,持續多年的“限外令”出現鬆動,對於外商投資房地産企業的準入條件有所放寬,境外機構及個人購房限制取消。如果再加上公積金二套房2成首付政策落地,房價較低的三、四線城市需求預計會被帶動一部分。

　　整體寬鬆政策出臺的背景是,8月市場繼續降溫,重點城市中,供應、成交環比下滑的城市面進一步擴大。企業方多憋足勁備戰“金九”。

　　CRIC監測數據顯示,供應方面,重點城市商品住宅供應表現繼續不振,同、環比皆大幅下降。分城市能級來看,一線城市回落更為明顯,其中北京、上海同、環比降幅都在20%以上;而深圳、廣州雖環比有所上升,但從絕對量來看,仍處於相對低位。二、三線城市中近7成城市繼續下降,但供應分化進一步加劇,寧波、南昌、無錫、長沙、南寧等城市供應量幾乎降到年初水準,環比降幅都在40%以上;而合肥、武漢、杭州、瀋陽、昆明等城市,供應量大幅增長,尤其是瀋陽,7月供應量近160萬平方米。

　　成交方面從環比來看,也在持續低迷。監測數據顯示,重點城市商品住宅成交延續7月的下滑態勢,且整體降幅有所擴大,但從絕對量來看仍高於今年平均水準。分城市能級來看,一線城市表現較差,北上廣深不僅成交環比全線下跌,而且整體降幅超過20%。但北京、上海7月商品住宅成交面積仍在100萬平方米以上,市場熱度仍較高。而二、三線城市中近8成城市環比下降,長沙、瀋陽、貴陽、昆明等城市下降幅度尤其明顯,降幅都在30%以上,相反,合肥、武漢、廈門等個別城市,7月商品住宅成交量環比仍出現逆勢增長。

　　CRIC研究中心分析認為,8月成交量的進一步走低主要有四個原因:第一,多數開發商正緊鑼密鼓備戰“金九”銷售旺季,不少項目已進入蓄客階段,行銷優惠活動已提前預告,使得購房者對金九銀十抱有更多期待,造成當前市場觀望情緒較為濃厚致成交下滑;第二,在市場火熱下,部分一線及二線城市信貸吃緊,二套房貸首付比例上調,如廣州二套房首付比例升至7成,嚴重抑制了部分改善型需求的繼續釋放;第三,供應鋪排推後,供應持續下滑,購房者選擇面縮窄;最後,下半月的股市再次大幅震蕩,也或多或少影響樓市購買力的釋放。

　　鏈家網研究院李巧玲認為,在實體經濟下行壓力加大、股市下跌的情況下,央行連續降息、降準,加上三部委聯合降低公積金貸款首付比例,更加印證了此前關於刺激房地産需求來提振經濟的猜測,並且這種類似手段今後仍有出臺的可能。房地産行業在今年甚至明年預計都會有一個比較寬鬆的政策環境。

　　李巧玲認為,8月份,受限于供應不足,新房成交出現回落。成交水準雖低於6、7月份,但是仍大幅高於去年同期。實際來看,市場熱度並未下降,項目去化依然較快,市場回升態勢不變。預計隨著“金九銀十”的到來,以及近期推出各項政策對市場情緒的影響,市場或將迎來年內的供需高峰,房價也將呈現“穩中有升”態勢。