房産稅的設計應以降低房租和房價為目標

　　文章導讀： 近來，各種有關房産稅的言論，引起了各方熱議，因為這關乎“居者有其屋”的民生大計，也涉及中國經濟與房地産業的健康發展。

　　近來，各種有關房産稅的言論，引起了各方熱議，因為這關乎“居者有其屋”的民生大計，也涉及中國經濟與房地産業的健康發展。

　　眾所週知，中國目前的高房價，給中國的實體經濟帶來了諸多不利因素。在此僅舉三點：

　　首先，由於高房價帶來的房地産暴利，吸引了大量資本進入房地産行業，阻礙了其他産業的發展和就業崗位的創造，損害了實業；其次，高房價挫傷民眾的購買力，大幅拉低內需；第三，高房價拉大了貧富之間的差距，高成本的房屋阻礙了中下層收入家庭致富的機會。此外，有史可鑒，持續過熱的樓市將綁架實體經濟，並總是與金融危機如影隨形。

　　在歐美，房産稅是穩定房價的有效利器。只要房屋産權屬於私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房産稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等(視房子所屬地域而定)，平均為2%。這意味著假如花20萬美元買一棟房子，那麼平均每年就要為這棟房子繳納 4000美元的房産稅，且房産稅的徵收計算，是根據你所擁有房産的實際價值來決定的，也就是説房價越漲，房産稅越高。

　　這就有效地阻止了房價高漲，使歐美100多年來的房價增長，基本和通脹保持同等比例，甚至低於通脹水準。使得房子在歐美，只是和空氣、水、糧食一樣的人類必需品，一般情況下，對於絕大多數人來説，是不會用房地産來投資，甚至投機的。

　　此外，歐美政府徵收了高額房産稅之後，利用稅收所得大量提供各種租金穩定的住房，使大多數民眾無需通過購房獲得居所。

　　而在中國，不少人擔憂，開徵房産稅會傷及普通百姓，比如房産稅是否會推高房租和房價事實上，這種擔憂是有道理的。如果徵收方法不當，房産稅有可能推高房租和房價。因此，房産稅徵收的方法至關重要。

　　首先，房産稅和個人所得稅一樣，關鍵在於起徵點。如果房産稅以第二套，甚至第三套房為起徵點，並實施階梯式稅率，即房子越多，稅率越高的話，也許可以減少這種擔憂。

　　其次，開徵房産稅的方法如果得當，也將是調整貧富懸殊見效最快、操作最方便的手段。如向最富有的群體徵房産稅，建議以家庭為單位，第一套自住房免征，從第二套自住房開始徵稅，然後稅率階梯式上升，即第三套自住房稅率要高於第二套自住房，依此類推。

　　第三，由於租房市場是個有效市場，只有在供不應求的情況下，房租才有可能上升。實施房産稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，因此對空置房徵收重稅，而對用於出租的房産則免稅，這樣能逼迫空置房要麼出售，降低房價，要麼被逼進入出租市場，降低房租。

　　同時，政府通過徵收房産稅，能快速獲得大量稅收，利用這筆資金來建造廉租房，提供給低收入家庭。另一方面，歐美國家的政府每年都會控制房租漲幅。比如多倫多，政府要求今年公寓的房租必須下降1.49%。如果中國在房産稅出臺的同時，政府也能限制房租的漲幅，再加上廉租屋的建設，房租上漲的餘地就更小了。

　　總之，只要中國結合自己的特殊情況，巧用房産稅，房價的理性回歸是完全可能的。無論如何，房産稅的徵收方式必須以降低房價房租為目的。如果所設計的房産稅徵收方式無法抑制房價房租，那還不如不徵稅。

　　(作者陳思進，係加拿大皇家銀行風險管理資深顧問)