去年以來，隨著多地房地産市場降溫，地方“賣地收入”大減，土地財政的弊端不斷顯現，業界“用房地産稅代替土地財政成為地方持續、穩定的收入來源”的呼聲漸高。

　　由中國土地學會主辦的“2015年海峽兩岸土地學術交流會8月27日-28日在安徽省合肥市舉行。在會上，多位專家會診地方的“土地依賴症”，呼籲在大制度層面上為土地財政“動手術”。

　　地方財政對土地出讓收入依賴有多嚴重？中國國土資源部資訊中心實驗室副處長郭文華在交流會上指出，如果將土地出讓合同價款作為分子、地方本級財政收入作為分母，那麼2013年中國賣地收入相當於地方財政收入的61%。

　　如果將房地産相關稅收以及地方政府使用土地抵押融資的金額計入內，那麼這個依賴程度還會更大。

　　在房地産市場高歌猛進，地價節節上漲的時候，土地財政確實能為地方帶來大量的收入。不過，中國農業大學資源與環境學院教授朱道林指出，當地方土地財政下滑時，就容易發生債務危機和金融風險。特別是當經濟出現週期性變化、房地産市場出現波動時，地方政府融資平臺存在的潛在風險就會爆發出來。

　　這種風險有幾個來源。一是隨著徵地成本的不斷上升，近年來中國土地出讓的收益率逐年下滑。從2014年開始更是因為房地産市場突然降溫而導致土地出讓金大幅下降。官方數據顯示，今年1-7月份，中國國有土地使用權出讓收入1.54萬億元人民幣，同比下降38.2%。

　　而中國各地大量的政府性債務都承諾以土地出讓收入償還。如浙江省政府此前超過66%的債務(負有償還責任的債務)要以土地出讓收入償還。那麼土地出讓收入的減少會極大地降低地方政府的償債能力。

　　更為關鍵的是，土地出讓收入有多項法定用途，如農業土地開發等，大致佔凈收益的57%，扣除成本和法定用途之後，土地出讓收入的償債能力更是變得十分有限。

　　“許多地方政府不僅還債要靠土地，貸款也要靠土地。”郭文華指出，地方融資的主要途徑是土地抵押貸款，銀行貸款是債務的主要來源，這也意味著，一旦土地貶值，可能還會併發社會和金融風險。

　　另外，朱道林還指出，土地儲備融資也是其中不可忽視的重要風險隱患之一，各地政府為了儲備土地而籌集的大量資金也是地方債務的主要構成部分。

　　朱道林在研究中發現，地方政府債務風險越高的地區，其土地收儲負債佔比也呈現高水準。也就是説，土地儲備融資規模與地方政府債務風險呈正相關關係。

　　除了風險隱患不斷外，土地財政的不可持續性也受到了專家們的注意。安徽農業大學國土資源研究所所長於忠祥也在此間指出，土地出讓金使地方政府將未來40-70年的土地收益一次性收取，會造成地方政府運用各種手段擴大出售土地換取收入的短期行為。而且，於忠祥指出，徵地與賣地之間的鉅額利益誘使，也導致土地“尋租”現象頻頻發生。

　　專家們呼籲，構建以房産稅為主體的地方稅收體系。以房地産稅作為存量稅基，可保證地方政府融資能力不受房地産市場波動的過多影響，並實現地方政府由依靠賣地來維持基礎設施建設的“土地財政”模式到依靠有序的房地産稅收來維持的財稅模式的轉型。

　　朱道林認為，還需要合理調整國稅、地稅分配比例，以增加地方財政收入。同時，逐步建立土地收益基金，扭轉當屆政府在出讓土地上的短期傾向，防止土地出讓衝動與過度開發。

　　從1992年第一屆交流會開始，海峽兩岸土地學術交流會已連續舉辦24年，兩岸學者以完善土地政策為重點開展學術交流研討。