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房地産稅近了房價能降嗎 上海重慶試點影響有限

  • 發佈時間:2015-08-21 07:07:26  來源:經濟參考報  作者:鄭鈞天 楊毅沉  責任編輯:吳起龍

  自從被列入十二屆全國人大常委會立法規劃,備受各方關注的房地産稅已然漸行漸近。記者採訪的市民普遍預期,房地産稅或將起到給房價降溫的效果。事實上,與“房地産稅”一字之差的“房産稅”試點,已在上海與重慶開展逾四年,但影響十分有限。

  一字之變:

  從房産稅到房地産稅

  上海黃先生:“我們這種改善型需求家庭只能承受,無論稅負增加還是降低。”

  白領小陳:“如果到時候還是買不起房,房東可能將房地産稅轉嫁到租金上面。”

  2011年1月,上海開展對部分個人住房徵收房産稅試點。針對本市居民家庭在當地新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房,家庭每人平均居住面積超過60平方米的,和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%。

  與此同時,重慶也啟動了房産稅改革試點,徵收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率為0.5%-1.2%之間。

  從2011年上海與重慶試點房産稅,到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房産稅”的提法轉變為“加快房地産稅立法”,專家稱“一字之差”意味著房地産領域的稅收改革上升為房地産稅體系建設。那麼,這種變化對百姓和政府來説會産生哪些影響?

  記者統計發現,目前,與房地産有關的稅收包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現房買賣合同”上看到,僅買房人需要讓開發商代交的稅費,就有契稅、房屋所有權證印花稅、房屋登記費、産權代辦費、分戶發放圖表費等多項。

  中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示,很多相關稅費集中在開發流轉環節,且以間接稅為主,在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉嫁。

  但經濟學家賈康認為,“房地産稅”既包括房産稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地産稅改革方向並非單一針對住房保有環節收稅,而是把整個房地産行業鏈條的稅費簡並,其最終的大方向可能是結構性減稅,老百姓的稅負有可能是降低的。

  記者採訪的市民普遍預期,房地産稅或將起到給房價降溫的效果。但針對個人或單個家庭來説,其未必是降低負擔。

  上海的黃先生與妻子正準備“要小孩”,屬於改善型需求家庭,他認為“房地産稅還比較遙遠,無論怎麼徵收,我現在的居住面積肯定不夠,我肯定要買第二套改善型的房子。將來還要讓沒有上海戶口、身在外地無法買房的父母過來看孩子,那麼我第一套房産也必須留著。因此,我們這種改善型需求家庭只能承受,無論稅負增加還是降低”。

  還沒買房、沒有上海戶籍的陸家嘴金融城白領小陳對於房地産稅的看法是喜憂參半。喜的是,增加持有環節稅負可能會增加市場供給,未來房價可能降低;憂的則是,如果到時候還是買不起房,房東可能將房地産稅轉嫁到他的租金上面。

  雙城之稅:

  滬渝試點影響有限

  上海納稅者謝先生:“這筆錢差不多等於多交一份物業費,沒有對家庭支出造成很沉重的負擔。”

  重慶業內人士:這種幾乎為豪宅“量身定做”的房産稅徵收方式堪稱房地産界的“奢侈品稅”。

  2011年1月,上海與重慶率先試點向居民住宅徵收房産稅。從試點執行情況看,兩地房産稅試點大多以戶型面積劃分,並採取“老房老辦法,新房新辦法”的政策。專家表示,房産稅試點中的內容雖然只是未來“房地産稅”這個綜合概念中的一部分,但其在實施中體現出的一些問題,對未來房地産領域整體稅收改革也具有參考價值:

  一是對房價影響不大。根據中國指數研究院發佈的報告,上海及重慶試點房産稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10至20個百分點,但成交均價並未出現明顯下跌;第二年,兩地成交量均呈現較大幅度的增長。數據顯示,此後3年多,房産稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

  二是對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房産稅試徵稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例,當年重慶市對居民住宅徵收稅款1億元,而當年重慶市本級財政收入2908.8億元,房産稅佔本級財政收入的比重僅為0.03%;與重慶相比,上海的房産稅徵收雖然在絕對值上要多,但其佔財政收入的比重同樣很小。根據《2014年上海預算草案報告》,2014年上海市預計徵收房産稅27.6億元,只有土地出讓收入的1.7%。

  三是涉及人群有限。記者跟蹤發現,由於房産稅試點不涉及存量住房,其中上海試點中還有六條稅收減免政策,這就使房産稅試點沒有産生巨大衝擊力。在重慶,主要針對豪宅和別墅的房産稅徵收標準,對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制,這種幾乎為豪宅“量身定做”的房産稅徵收方式後來被一些業內人士戲稱為房地産界的“奢侈品稅”。

  記者輾轉找到一家納稅家庭——兒子2歲的謝氏夫婦,原先在上海擁有一套80平方米的學區住房。2014年初,為改善居住條件,購置了另一套200平方米總價700萬元的住房,同時保留原學區房。

  2014年3月,謝先生資金和相關資料準備齊全,準備進交易中心交易。交易前領取了《原有住房資訊查詢申請表》,提交交易中心查詢房産情況,並將結果交至稅務局。經認定,購置新居後,謝先生家庭三口人總計擁有280平方米的住房,每人平均超出60平方米,須繳納房産稅。稅務局就此出具了《上海市個人住房房産稅認定通知書》。

  謝先生家庭超出房産稅限額的房産面積部分為(80+200)-(60×3)=100平方米,這100平方米為應稅面積。由於新購住房單價700萬元÷200平方米=35000元/平方米,大於2013年上海新建商品住宅單價16192元/平方米的2倍,稅率為0.6%。

  上海房産稅的計稅依據為參照應稅住房的房地産市場價格確定的評估值,評估值按規定週期進行重估,試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。目前上海房産稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

  因此,謝先生家庭的房産稅年度繳納額為:100平方米×(35000元/平方米×70%)×0.6%=14700元。謝先生購房是在3月份,故此2014年當年的房産稅計算時限為4月至12月,因此2014年應該繳納的房産稅為14700÷12×9=11025元。

  謝先生説,“這筆錢差不多等於多交一份物業費,沒有對家庭支出造成很沉重的負擔,但自己也不是大富之家,錢也不能任性花的”。

  未來之難:

  不動産登記、擦邊球、房價評估

  重慶避稅者:在獨棟別墅間加蓋附著物,繞過“獨棟”概念。

  北京房地産仲介:實際每平方米5萬元的價格可“做”到3萬元。

  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,房地産稅作為未來地方重要稅種,在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地産市場投機等方面有重要作用。

  出臺綜合性的房地産稅是未來的大勢所趨,但從此前房産稅試點探索和現實情況來看難點多多。

  難點一:作為房地産稅開徵基礎的不動産登記何時完善?

  記者了解到,國土資源部近日下發通知,要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動産登記資訊平臺。這被業內看作是加快推進不動産登記制度乃至房地産稅立法的重要前提。

  儘管如此,業內人士認為從現實操作層面來説,不動産登記仍需加速。記者在多地採訪得知,推動不動産統一登記工作存在諸多困難,其中包括地方部門協調配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。

  難點二:如何確定房地産稅徵收範圍和稅率,防範稅收“擦邊球”?

  業內人士普遍認為,全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水準不同,房地産稅的徵收範圍和稅率如何確定是難題。同時,是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。

  經濟學家賈康建議,中國的房地産稅應在低端範圍給予一定的免征稅額,這樣可以抑制投資投機性消費,也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地産行業協會會長蔡穗聲表示,房地産稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅,對中低收入群體免稅乃至反哺。

  與此同時,徵稅範圍的難點還體現在防範徵稅“擦邊球”上。此前在重慶,為了規避房産稅,有人在獨棟別墅間加蓋附著物,繞過了“獨棟”概念;還有開發商將一套單價遠超房産稅繳納下限的大面積産權房分成“住房”和“車庫”兩個産權進行捆綁銷售。

  難點三:徵稅房産的房價如何評估確定?

  按照此前上海房産稅試點的計稅方法,試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據,目前暫按應稅住房市場交易價格的70%計算評估價格,再按照稅率計算繳納。

  但從現實情況看,房産評估價格如何確定還存在一定難題。記者暗訪北京多個房地産仲介公司發現,長期以來,出於避稅的考慮,部分二手房交易的實際交易價格和官方系統登記價格差距較大,比如可以將實際每平方米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。

  有專家表示,評估的房價是計稅的重要依據,如何真正反映房地産市場的真實情況,對政府來説將是挑戰。

  樓市之辯:

  房價會漲還是跌

  正方:住房供應量會增加,供求關係變化將帶來價格的變化,對於房價理論上有利空效應。

  反方:最終還是要取決於當時的市場處於買方還是賣方市場,而且房地産稅可能降房價,但未必降置業總成本。

  易居房地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房地産稅進入立法規劃後,對於房價理論上有利空效應,從房地産稅推出的過程來看,將使得後續市場預期發生改變,但影響力並不大。

  “房地産市場的分配環節也存在貧富差距的問題,部分群體持有多套住房,並且享受了房價上漲的各類利好。而部分群體首套住房的持有還有很大的壓力,並且因為房價的上漲而必須支付更高的費用和成本。所以如何在特定的住房持有結構下改變住房資源和經濟利益的分配,這個是必須突破的問題。房地産稅本身就是一類稅收,在調節收入分配方面必然有積極的作用。通過房地産稅的制度落實,能夠適當抑制多套住房持有的行為,並且把創造出的經濟利益導入到剛需購房群體中。”嚴躍進建議,政府應重點抑制多套住房持有者的投機投資行為。著眼于將房地産稅化繁為簡,把一些房地産行業的稅收制度進行歸併,統一冠名為房地産稅。

  中國房地産業協會副會長顧雲昌表示,取消或減少建設環節的各種費用,有利於降低房地産業的稅負和融資成本,同時加大土地供應,住房供應量就會增加,供求關係變化將帶來價格的變化。

  仲量聯行發佈研報認為,房地産稅對於房價和租金的實際影響很難簡單地斷定。價格會漲還是跌,最終還是要取決於當時的市場處於買方還是賣方市場,定價權在買方還是賣方手上。不排除不同市場的價格走向可能會出現較大分歧。

  業內普遍認為,房地産稅確實能在一定程度上抑制持有多套房,但並非打壓房價的工具。

  上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示,房地産稅落地會帶來房屋持有成本的大幅上升。相對應的,會凈化樓市投資投機氛圍,對於刺激二手房供應也有直接效果,早期入市的投資客必然會大量拋盤,短期內顛覆樓市供求格局。

  但盧文曦提醒,房地産稅變革可能降房價,但未必降置業總成本。“雖然房地産稅可以使買房這個環節的成本低了,但是後續持有成本不能忽視。尤其房地産稅是伴隨物業的存在終生交稅。所累積起來的家庭總支出未必比現在交易環節一次性搞定來的少。”

  中原地産研究認為,房地産稅落地降低了房價和交易環節稅費,將帶來更自由的物業流轉;同時門檻降低帶來大量的新增需求涌入,不僅可以化解當前多地的存量過剩壓力,更為未來開放了更大的城市住房開發需求,形成新房開發和二手房流轉兩個市場的發展。

  從方案設計上,賈康建議,中國的房地産稅作為在消費住房保有環節的調節,一定要在中國的國情下設計好基本改革方案,不能夠簡單照搬美國的普遍徵收模式,而必須堅持調節高端的原則,“就是要給出第一單位的免稅額”,而不是住一平方米徵一平方米,並給予低端一定的免征稅額,比如首套房免征、二套房稅率優惠、從第三套起以全額稅率徵收等。這樣不但可以抑制投資投機性消費,也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。

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