2015年過半，合肥市26個已經供地的房地産項目卻逾期未開工，在7月底合肥市委十屆九次全體會議上這26家房地産項目被點名通報，萬科名列其中。

　　此次萬科逾期開發的項目為合肥萬科瑞翔地産有限公司開發的萬科森林城A6地塊，合同顯示約定開工時間是2013年4月28日，但已經兩年過去，項目開發遲滯，而距離其約定的2016年4月28日竣工時間已經不足一年。

　　萬科之外，包括奧特萊斯、合肥城投、合肥寶能等知名房地産開發商也有項目牽涉其中，而在這26家逾期未開工的項目背後，住宅項目與商業項目卻面臨迥異的未來：前者待價而沽，後者前途未卜。

　　目前，合肥市國土資源監察支隊已經開始審核、清理這些項目，深入了解這些項目為何逾期不開工以及下一步的計劃等。

　　圈而不建

　　中國房地産報記者在被合肥市政府點名通報的萬科森林城項目現場看到，目前該項目建築公司和監理公司已經進場開工建設，3層臨時辦公樓已投入使用，打樁機和挖土機正在作業，運送材料的工人不時地進出工地。

　　該地塊總用地面積52.98畝，總建築面積13.37萬平方米，將主要建成7幢高層住宅樓和5幢多層商業用房。

　　萬科之外，合肥市建設投資控股有限公司開發的望湖嘉苑三期項目也在通報名單之列，這一總用地面積0.98公頃的項目已經在3月17日獲得合肥市規劃委員會開工審批，但到現在為止仍沒有開工。

　　而安徽奧特萊斯投資有限公司開發的合肥奧特萊斯項目總用地面積為22.99公頃，總建築面積更是達到36.11萬平方米，如今這一龐大項目也仍處在未開工階段。

　　中國房地産報記者試圖聯繫這些房地産開發公司，截至發稿前，合肥建設集團、安徽奧特萊斯投資有限公司等均沒有發表任何意見。

　　合肥萬科置業有限公司市場行銷部高級品牌經理朱陽向中國房地産報記者解釋，稱在合肥市政府公示的“合肥26個房地産項目拿到土地後逾期不開工”時，萬科A6地塊已經在8月初開工建設，“之所以會出現兩個多月延期，主要是因為工程部門在政府職能部門辦理開工許可證等相關手續時有一定的時間間隔，是多方原因造成的。”

　　合肥學院房地産研究所副所長淩斌認為，合肥住宅“存貨”在全國省會城市中是較少的，鋻於對合肥樓價與地價一直呈上漲趨勢的預期，開發商有意放緩推售節奏，圈地不建拖延開發主要是為了能更多獲利。

　　對於“圈而不建”的房地産項目，按照《合肥市加強土地管理進一步做好節約集約用地工作意見》規定，對土地閒置滿1年不滿2年的，首先要繳納土地閒置費，隨後，土地使用權人要與國土資源管理部門簽訂補充協議，重新約定開工、竣工期限和違約責任；對未按補充協議約定開工、竣工的，將無償收回土地使用權。未動工開發滿2年的閒置土地，將由國土資源管理部門依法報經市、縣(市)人民政府批准後，向土地使用權人下達收回國有建設用地使用權決定書，無償收回土地使用權。

　　合肥市國土資源局部門有關負責人表示，國土部門將根據2013年3月20日起施行的《合肥市國土資源管理規定》(試行)對用地單位涉嫌違約事實和原因進行調查認定，劃分政府職能部門和企業的自身原因，最後再依法追究責任。

　　對於萬科“捂盤惜售”這一説法朱陽進行了否認：“目前萬科在合肥的房子可以説是供不應求，同時萬科森林公園所屬的合肥四里河地塊，是以較高的價格拿到的，延期開工對於我們企業是損失，更不存在有捂地待漲嫌疑。”

　　復蘇的房地産市場背後

　　值得注意的是，在這26家逾期未開發項目中，包括合肥萬科、合肥寶能投資在內多家開發商在2014~2015年度合肥住宅土地拍賣中多次刷新單價或總價地王。

　　對此，分析人士認為高溢價拿地並不意味著企業需要儘快建成銷售，相反從目前合肥房地産形勢來看，合肥的房地産市場尚未達到庫存最低點和價格最高點。

　　從庫存來看，易居研究院6月份發佈《2015年度35城商品房供求關係專題研究》報告，認為2015~2016年度去庫存壓力較小的3個城市為廈門、深圳和合肥。

　　從今年的數據來看，合肥上半年庫存量依舊走低，存銷比不到5個月，僅4.79。從1月份到6月份，合肥住宅市場的庫存“高峰”只有兩個月，是2月份與4月份，分別達到35904套和35722套。

　　“按照上半年的銷售速度，4個月就能完全消化。”淩斌表示。

　　受益於合肥住宅市場火熱，萬科合肥公司2013年、2014年連續斬獲50億元級銷售額，在萬科區域市場一路領先。

　　此外，住宅市場的火熱也直接促使了地王的頻頻出現，2014年、2015年上半年地王頻現。

　　“合肥地王高溢價拿地的風險並沒那麼高，至少從目前的市場情況來看是這樣的。”上述分析人士表示。

　　商業遇冷

　　不過並不是所有26家企業都對開工後的前景充滿期待，淩斌表示，從26個逾期未開工的房地産項目看，有一部分是商業項目，合肥的商業地産項目曾一度開發過猛造成産品積壓，産品不對路銷售困難，開發商變更規劃設計導致開工逾期。

　　不同於受追捧的住宅市場，合肥市商業地産市場卻面臨飽和的困境。

　　從2014年數據來看，合肥市已開業和在建的商業綜合體、購物中心超過56家，總建築面積超過1780萬平方米。根據合肥市區人口400萬計算，每人平均商業面積高達4平方米，達到歐美發達國家平均2平方米左右標準的2倍，這還不包括其他傳統商鋪面積。

　　其中，合肥百年城建築面積約為8萬平方米，包括地下一層、地上五層。它整合國際名品、時尚餐飲、動感娛樂、多廳電影院等元素，是合肥最大的購物及娛樂中心之一。但是原定於2012年開業的百年城在3年之後仍然未能兌現。

　　此外，原本預計2014年年底開業的合肥松芝萬象城，在後期遭遇了沃爾瑪解約，以及施工進度緩慢、爛尾等原因，至今仍未開業。

　　淩斌認為，在處理土地閒置問題上，地方政府要有可操作的具體制度。有些開發商拿到地後，僅僅砌了圍墻擺出開工架勢卻久久沒有下文，或者完成一定的開工量，故意拉長工期，延長竣工時間，鑽政策的“空子”。而對閒置土地的收回，怎麼收、收哪些地等，也需要政策上的細化和規範。