8月16日晚,萬科發佈了其2015年中期業績。上半年公司累計實現銷售面積902.6萬平方米,銷售金額1099.6億元,同比分別上升9.9%和9.0%。

　　今年一季度由於結算規模有限,萬科的營業收入和凈利潤同比一度下降。這一情況在二季度得到扭轉。上半年萬科實現營業收入502.7億元,同比增長22.72%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。

　　“短期來看,主要城市已經走出成交低谷,市場信心逐步回升,相對寬鬆的行業、貨幣政策也為市場復蘇提供了穩定基礎。”萬科總裁鬱亮表示,“長期來看,房地産行業已經進入白銀時代,隨著經濟轉型和城市功能升級,大量新的物業需求正在浮現和生長,為行業的持續發展注入了新的動力。”

　　在鞏固傳統業務優勢的同時,上半年萬科也在積極加大對消費地産、産業地産,以及地産延伸業務的探索,上半年正式成立了萬科物流地産發展有限公司,物流地産進入開發運作階段;同時,公司明確了萬科物業的市場化發展方向,未來物業的發展將進入快車道。公司在教育、租賃公寓等方面的探索也陸續展開。

　　此外,8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會和北京市通州區政府聯合下發《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》。《通知》內容稱,通州區從8月15日起開始執行住房限購政策。

　　而今年3月底,萬科、首開、千方集團聯合體剛以20億元的價格取得通州臺湖亦莊新城地塊。截至目前,萬科在通州區臺湖區域已取得5宗地,總計建築面積約85.9萬平方米,臺湖區域儼然已成為萬科所佈局的重鎮。

　　對此,接近萬科的人士對《證券日報》記者表示,“通州執行限購後,確實會影響臺湖區域住宅項目的銷售,但萬科在臺湖獲取的上述項目,絕大部分屬於商住用地,其中便包括今年3月底剛剛獲取的通州臺湖亦莊新城地塊。而在住宅項目受限購影響的情況下,通州的商住項目反而會迎來更多機會,因此通州的限購對於萬科上述幾個項目的影響並不大”。

　　謹慎拿地

　　上半年,萬科實現銷售金額1099.6億元,繼2014年後,再度成為國內唯一半年度銷售突破千億元的企業。

　　萬科董事會秘書譚華傑指出,上半年一個值得關注的現象是新房供需關係的變化,公司持續關注的14個主要城市,上半年成交持續回升,而新房供應開始趨緩,新房成交面積與同期批准預售面積的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

　　“供需關係的變化將推動市場新房庫存的去化,”鬱亮表示,“下半年公司會繼續貫徹積極銷售的策略,抓住有利的市場時機,實現良好的銷售增長。”

　　上半年萬科新增26個開發項目,規劃權益建築面積507.5萬平方米。截至6月底,規劃中項目按萬科權益計算的建築面積合計3678.3萬平方米。

　　“白銀時代,房價單邊上漲的時代結束,土地拿的多並不一定是財富,”鬱亮表示,“公司目前的項目資源足以支援兩年以上的開發需求,未來將繼續堅持審慎的投資策略,保持良好的投資品質。”

　　2015年上半年,萬科實現營業收入502.7億元,同比增長22.72%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。

　　報告顯示,上半年權益凈利潤增速慢于營業收入,主要是因為當期結算的項目中,合作比例較高,少數股東損益佔比大幅上升。從利潤率來看,上半年萬科房地産業務的結算毛利率為21%,與去年全年基本持平。

　　譚華傑表示,近年來,地價佔房價比例不斷上升,毛利率下降是行業趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動,以保持毛利率穩定。他同時表示,合作比例上升符合萬科的轉型方向;下半年隨著竣工結算量上升,預計全年凈利潤增速將明顯高於上半年。

　　截至6月底,萬科持有貨幣資金446.1億元,遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和237.7億元;公司凈負債率僅為15.8%,繼續保持在行業較低水準。

　　此外,上半年萬科一方面強化現金流管控,另一方面也聯合各類金融機構,積極進行金融創新。以前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs。

　　“類似于REITs這樣的産品,有助於公司盤活存量資源,提高資金使用效率。”譚華傑表示,“未來公司轉型的方向之一,是由單一即售型不動産開發,轉向多種資産管理與價值提升,而金融將在促成這一轉型中起到關鍵性作用,‘金融化、重運營’是長期發展思路,公司會積極尋求和各類機構的合作機會,嘗試和探索證券化産品。”

　　加速業務轉型

　　在今年5月份的股東大會上,鬱亮明確表示,“未來萬科希望培育更多的新業務,以萬億市值作為奮鬥目標,從單一上市公司,轉向多業態、多上市平臺的控股集團。”

　　上半年萬科在做好傳統業務的同時,也在加大對物流地産、租賃公寓、教育、度假、養老等新型地産業務、以及物業服務、建築産業化等地産延伸業務方面的探索力度。

　　為加快業務發展,上半年萬科物業明確了市場化發展方向,未來的新承接項目將大部分來自非萬科開發的樓盤,但原則上不承接與萬科存在直接競爭關係的在售項目。同時,萬科鼓勵物業通過並購與合作實現快速增長。為提高競爭力,萬科還將在物業業務中引入事業合夥人機制。

　　作為産業地産的組成部分,物流地産同樣是萬科重點佈局的領域。上半年,萬科正式成立了萬科物流地産發展有限公司,目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地産項目。“公司將以‘三好住宅’和‘城市配套服務商’為業務藍圖,積極推動業務轉型,”鬱亮表示,“今年成立五個左右新的事業部,這一目標可以實現。”