6月8日，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金正式完成註冊，成為國內首只獲批的公募REITs基金。從投資人配置類型來看，REITs往往被海外投資人定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資産。根據中國基金業協會披露的數據，2015年4月底公募基金管理資産規模已達6.2萬億元，但其投資範圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資産。鵬華前海萬科REITs完成註冊意味著公募基金投資標的完成突破，涉足資産證券化。

　　這一突破將開啟公募基金新的投資視野。不同於股票、債券、貨幣類標的的投資“標準化”程度過高，公募行業在REITs領域的試水，接下來可以直接對接除寫字樓之外的各類基礎資産，譬如服務類公寓、工業類、酒店類等資産，尤其是公共基礎設施類達數十萬億的基礎資産體量，將為各類金融機構在該類業務創新，提供巨大的市場容量。

　　公募基金投資新嘗試

　　單純從公募基金的投資標的來看，繼股票、債券、貨幣工具、證券衍生品以及海外各類證券標的之後，鵬華前海萬科REITs首度引入基礎設施資産證券化的品種。2011年，鵬華基金發行鵬華美國房地産基金，借道QDII産品投資海外REITs，最早讓部分國內投資人了解這一類投資産品。時隔三年，國內市場真正的公募REITs基金姍姍來遲。

　　根據證監會披露的數據，4月22日，鵬華前海萬科REITs申請被證監會受理。6月8日，該産品完成註冊，也意味著鵬華基金在該類産品創新上撥的頭籌。此前，也有基金公司傳出過發力REITs的消息，但最後沒有下文。

　　從1998年公募基金起航，該行業創新不斷，但在大類資産配置中的開創性創新，只有這麼幾個節點：1998年，公募基金投資上市公司發行的有價證券；2002年，首只債券基金獲准發行，公募基金投資範圍擴大至債券；次年公募基金又誕生以貨幣為主要標的的貨幣基金。

　　從2003年之後的12年來，公募基金的創新更多的是在這三類資産上深耕細作，但投資範圍沒有實質性突破。直至2015年，鵬華前海萬科REITs的誕生，才將公募基金投資標的的範圍突破至資産證券化。

　　券商發力REITs産品更早並已有成績。如2014年5月21日，由中信證券發起的“中信啟航專項資産管理計劃”在深交所上市。該産品實現基礎資産從非標到標準化産品的跨越，但從産品類別上來看，僅對接機構投資者，並無法與普通投資者分享收益。

　　鵬華前海萬科REITs成為讓普通投資者投資國內第四類資産的橋梁。這一模式因此成為普通公眾資金參與基礎設施建設的一個嘗試，從而備受市場關注。根據萬科方面此前透露的資訊，本次進行資産證券化的對象為萬科前海企業公館的租金收入，可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶。此外，並從其他固定收益資産投資中獲得收益。在退出機制設置上，將在投資期屆滿，由萬科深圳分公司或其關聯方回購項目公司股權。

　　探索PPP的中國表現

　　跳出公募基金行業。鵬華前海萬科REITs也在探索中國PPP模式的創新模式。

　　在宏觀經濟和財政收入不斷下行之際，地方債務規模仍在攀升，財政政策遭遇“天花板”，如何在財政可承受範圍內，有效利用社會投資來拉動經濟，並撬動中國十幾年來難以攻破的財稅、投融資改革“堡壘”，現實的中國需要一個楔子。而PPP正是這樣的楔子。5月25日，發改委公開發佈1043個PPP項目，總投資額近2萬億元。各地也陸續推出各種PPP規劃。

　　隨著鵬華前海萬科REITs“落地”，萬科前海企業公館已經演化成PPP模式。前海管理局推出土地資源，萬科作為項目的建設管理人，鵬華前海萬科REITs作為公眾分享公共基礎設施建設的收益機會，實現公共基礎設施建設和私營企業，民間資本與政府合作。相比全球市場約1.4萬億美元的REITs總市值，國內各類金融機構在相關業務正在起步。與此同時，隨著政策面鼓勵社會資本參與PPP項目，這一市場的潛在空間或也將被打開。

　　鵬華前海萬科REITs的模式如果推廣能夠實現普通投資者參與PPP，成為中國PPP的一種創新模式。

　　目前市場尚不了解鵬華前海萬科REITs的收益水準，此前有媒體報道，前海企業公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達到100%，作為一隻封閉式混合型公募REITs，其公募形式決定任何符合條件的投資者都可以認購，預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。這也意味著，前海企業公館一年內將産生1.65億元(理論值)的租金收益。

　　根據産品設計，後期該産品將裝入封閉式基金的法律結構並通過證券交易所上市交易，投資人除了發行期認購之外，可以通過二級市場進行買入和賣出交易。

　　“相比此前中信證券發行的REITs産品，鵬華前海萬科REITs僅通過租金的收益權進行證券化，可能在一定程度上避免資産轉讓過程中評估難的問題，”根據北京某第三方機構人士分析，這種模式的在公募行業的可複製性更大。

　　地産迎新融資渠道

　　2014年，中信證券開發出兩隻私募領域的REITs實現這類産品在私募領域“破冰”。但其市場交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。只有當REITS推向公共市場，其價值才能被凸顯。

　　推廣REITs的好處顯而易見。海通證券概括REITs的具體特點為：一是收益主要來源於租金和房産升值；二是大部分收益將用於分紅； 三是REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低；四是REITs對政府而言，有利於其盤活社會存量房産，從而擴大稅基。同時，政府龐大自持物業可通過REITs轉成為租賃物業，既可幫助政府融資，也降低運營成本；五是REITs對開發商而言，可以避免開發商自持物業的雙重徵稅(免除企業所得稅)，從而提高物業的回報率；開發商以自持物業換取REITs在公開市場出讓，可規避資産轉讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；六是REITs對投資者個人而言，可使房地産投資化整為零，便於小額投資；REITs股權具有良好的變現性，風險收益介於股票與債券之間，可優化投資組合。

　　目前，我國房地産開發資金46%來源於銀行信貸。REITs可為開發商提供穩定的外部資金來源。開發商是典型的重資産運營，而REITs可加速商業項目變現，實現房企輕資産轉型。REITs可分散投資，無需實物交割，從而極大地豐富房地産管理和服務的內涵。海通證券估算，如果按照1960年美國REITs發展初期的規模佔儲蓄0.16%看，未來我國發展REITs初期的規模將達704.88億元。假設按照2010年美國上市REITs規模佔儲蓄17.25%看，未來我國上市REITs規模將達7.72萬億元，對房地産資金來源替代率將至16.34%。

　　在此之前，REITs頗具敏感性的原因在於，是否為開發商提供了新的融資渠道，而控制開發商融資渠道是此前房地産調控的主要方式。如今鵬華前海萬科REITs的獲批或許能説明對於房地産的調控進一步回歸至市場的軌道，房地産行業或因此也迎來新的拐點。