北京市政府東遷通州的傳聞尚未得到官方確認,區域內房價上漲的消息已經開始撩撥人們的獲利之心。樓盤到訪量攀升、二手房賣家惜售漲價、開發商虛虛實實“炒概念”……這些在首都新機場開建、京津冀一體化等城市規劃新政推出後出現過的樓市亢奮景象,正在通州複製上演。

　　是概念炒作下樓市的一時貪歡?還是本身蘊含房價上漲的實質性動因?在區域商品房住宅供應緊張、成交量上漲等背景下,“睡城”通州的房地産市場,正因規劃政策利好的傳聞變得更加撲朔迷離。

　　政府東遷傳聞催漲通州樓市

　　最近,有媒體發佈消息稱,北京市政府將在不久後由城區搬往通州區,雖然目前仍沒有權威方面回應,但兇猛的傳言在一定程度上已將通州區的房地産市場催熱。

　　“這些日子通州二手房市場確實有點火,二手房價格普遍抬頭,之前有很多業主要賣房,現在不少都不著急賣了。”　通州翠平西路我愛我家一位經紀人向中新網房産頻道透露,聽到政府搬遷的消息,一些業主變了主意,要麼漲價要麼先不賣,有些甚至毀約惜售。

　　這些天在通州看房的李女士則表示,自己確實擔心房價很快會漲,但其實很多時候是二手房仲介在“忽悠”,“看房時經紀人通常都會提到政府搬遷的消息,有的還拿2009年到2010年半年內房價翻倍來做類比。”

　　除了房産仲介,另一波為市政府搬遷傳聞“搖旗吶喊”的是通州新盤的開發商們。有準備買華業玫瑰東方房子的購房者介紹,最近“通州副中心”的傳言再次盛行,之前期待的買房折扣現在很難找到了,銷售人員還提到下一期項目價格將會上調。

　　在規劃利好傳聞下,通州部分區域已有樓盤率先漲價,且漲幅不小。有媒體報道稱,距離潞城站不遠的潮白河孔雀城項目,在半個月內已將開盤時的單價8800元上調到了1.1萬元。

　　通州區統計局數據也佐證了近來通州樓市的升溫。數據顯示,5月份通州全區房地産銷售面積高是去年同期的1.9倍,銷售額則達到了去年同期的3倍。

　　北京區域樓市頻吹“概念風”

　　這些年,在北京以及環北京區域,像通州這樣因城市規劃傳聞或實際變更而引發的樓市“亢奮”並不少見,很多樓盤借機搖身一變成為“概念盤”。

　　比較典型的是2009年北京新機場選址初定後的大興區域。當時有媒體報道,這一年大興區土地成交量和成交均價漲幅均遠超北京市平均水準。而隨後的幾年中,區域內樓盤在宣傳時,紛紛打起“第二機場區”旗號,甚至房山區部分樓盤也把新機場作為賣點。

　　數據顯示,北至西紅門,南至固安,距新機場方圓20公里的區域內,近幾年房價都有了較大漲幅。單是2013年,新機場輻射區域房價便上漲了約8%。

　　在燕郊、香河、固安等環北京區域,樓盤開發商們也有依託區域規劃形成的一大“賣點”——“京津冀一體化”。不限購、價格低,再加上這一概念,一度吸引了眾多購房者蜂擁而至,房價也隨之上漲。

　　以燕郊為例,受“京津冀一體化”利好影響,在2013年步入萬元時代後,一些項目售價一度超過了15000元/平米。但在買房後,不少燕郊業主不得不去面對交通不便、距離北京城區距離太遠等困擾,部分在北京工作的業主上下班要花掉五個多小時。

　　之後,隨著“京津冀一體化”概念的“退燒”,加上市場整體遇冷,去年燕郊成為環北京樓市降價較明顯的區域之一,不少樓盤紛紛推出大力度折扣或特價房,樓市急速升溫止步。

　　靠“炒概念”支撐房價上漲?

　　“不論是哪個城市,城市規劃的變更對於房價的影響都是很直接的,一般來説規劃概念提出,一定會引來房企和投資者的炒作。”　易居智庫研究中心研究總監嚴躍進在向中新網房産頻道分析。

　　但多位業內人士分析,在北京,無論是借“副中心”傳聞推漲房價的通州區,還是依託新機場捧熱樓市的大興等地,從長期來看,都不單是在靠“炒概念”支撐房價上漲。

　　“通州城市副中心的説法從2012年開始,當時房地産市場已炒作了一番,但在過去的三年中,通州確實發生了較大變化,包括軌道交通的建設、商業配套的完善等。”以通州為例,亞豪機構市場總監郭毅在接受中新網房産頻道採訪時分析,支撐其房價上漲的核心原因,其實並不僅僅是政策傳言,而是區域建設上的實際利好。

　　值得關注的是,中原地産數據顯示,目前通州住宅庫存量是近六年來的最低值。“住宅供應量不足、庫存減少也是刺激通州樓市量價齊升的重要因素。”嚴躍進説。

　　而對於單純的概念炒作行為,郭毅指出,炒作只不過是一陣風,難以持續拉動房價,購房者需要警惕其中風險。“只有區域配套有了全新的升級,當地房價才可能穩定上漲,這是購房者在賣房時應該重點考慮的方面。”

　　嚴躍進也分析,一度升溫的燕郊等環北京區域樓市,之所以會迅速冷卻,很大程度是緣于“京津冀一體化”實際利好尚未落地,“在概念炒作短時間被透支後,市場終將逐漸回歸理性”。