利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖,但對於三四線城市而言,樓市調整的故事似乎仍在繼續。

　　這個5月,《第一財經日報》記者兵分多路,探訪華北、華東、華南三座城市,發現供量大、成交弱是三四線城市的共性,成交下滑與供應井噴,導致庫存也有所高漲。在湖南株洲,存貨足夠消化30個月;在安徽蕪湖,鳩江區項目滯銷,深陷其中的開發商不乏萬科、恒大等巨頭;在河北保定,去年“副都”謠言引發的搶房瘋潮不再,投資客減少,開發商正加大優惠力度去庫存。銷售疲軟直接影響了開發商的資金鏈。有些當地代理公司人士稱,代理的幾個項目已拖欠了兩年多佣金。

　　儘管如此,中國城鎮化仍在持續,一些一線房企仍在加大投資,期待著三四線城市樓市的未來。

　　分化繼續

　　根據國家統計局近期公佈的數據,2015年北京、上海、廣東1～4月份房地産的投資額均為兩位數快速增長,其中上海投資增速明顯加快。然而,許多省份的房地産投資形勢仍舊低迷,內蒙古、遼寧、黑龍江、雲南、青海同期的房地産投資為負增長,其中內蒙古為-28.8%,遼寧為-25.6%,山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地産投資增速也大幅低於去年同期。

　　對此,交通銀行研究員夏丹分析,截至4月底,“3·30新政”已屆滿月,其利好效果率先在一線城市為主的重點城市中得以體現。這些剛需和改善需求旺盛的城市對政策刺激的敏感度較大,加之上海等多地對公積金提取額度的提高為居民置業直接加杠桿,這些政策均提升了居民購置更大房屋的能力。

　　在她看來,房地産開發主要涉及庫存的問題,一線城市存庫消化快,其他二三四線城市的庫存消化較差。從財務穩健的角度,開發商會更願意投資一線城市。

　　自去年年底以來,一系列對房地産消費的刺激政策放出後,房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市,三四線城市房地産市場並未調頭向上。

　　據國家統計局測算,4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%,二、三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,漲幅為全國第一、第二、第三、第五名,少數二線城市房價出現上漲,三線城市房價仍然下降,僅有徐州、溫州、金華微漲。

　　本報記者走訪了解到的情況,也證實了三四線城市去年以來成交的疲軟。中原地産株洲分公司總經理劉鋒華對《第一財經日報》記者表示,去年一年是株洲存貨最多的一年,拿到預售證的新建商品房約400萬平方米,在建樓盤約300萬平方米,庫存高達700萬平方米。按照2014年的去化情況估算,700萬平方米的存貨足夠株洲消化30個月。其中的天元區庫存集中,眼下從公交站臺到戶外LED再到飯店餐桌,樓盤廣告鋪天蓋地,諸如“封頂價3850元/平方米”、“秒殺價3380元/平方米”、“首付1萬起”等降價口號隨處可見。

　　官方數據顯示,蕪湖的住宅去化週期在16個月左右,這個數據被當地業內解讀為非常不健康。業內知情人士預測,蕪湖鳩江區去化週期可能需要“好幾年”。

　　房企進退

　　樓市成交正左右著房企業績。據克而瑞研究中心數據,2015年一季度,業績排在前20的房地産開發企業,僅6家實現業績同比增長,其餘均出現不同程度的下滑,前20企業平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。

　　一季報顯示,今年1～3月,萬科實現營業收入88.9億元,凈利潤6.5億元,同比分別下降6.4%、57.5%。碧桂園(2007.HK)一季度共實現合同銷售金額約177.3億元,同比下跌44.32%,合同銷售建築面積約278萬平方米,同比下跌43.03%。

　　針對一季度業績下滑,萬科方面給出的官方解釋是,一季度凈利潤下降的主要原因之一是結算規模較少;另一方面,由於去年同期結算中,上海、深圳等高毛利城市佔比高,投資收益也較為集中,導致凈利潤的比較基數較高。

　　近期在萬科與萬達宣佈戰略合作的新聞發佈會上,針對“萬科傾向一二線城市發展”的説法,萬科總裁鬱亮説,萬科對一二線城市反而是有警惕的,“大家都覺得一二線城市好的時候,那就是很危險的時候,是應該小心的時候”。他表示,萬科要為普通人家蓋好房子,不局限在一二線城市,也為三四線城市的人去蓋好房子,未來可能五六線城市都可以考慮。

　　5月14日,碧桂園集團總裁莫斌出現在長沙,出席碧桂園湖南區域品牌發佈會。當時有媒體援引莫斌表述稱:“我們應正視當前三四線城市樓市不樂觀的現實,但這並不動搖我們更堅定地看好三四線城市發展的信心。”在他看來,三四線城市若能抓住新型城鎮化機遇,不僅能夠走出低谷,而且未來的市場仍然大有可為。按照設想,未來三年,碧桂園的目標是在湖南省14個市州全覆蓋,達到42個樓盤。

　　關於一二線城市與三四線城市的樓市分化,前華遠地産董事長任志強認為,三四線城市確實有些供應過大,問題可能不在樓市本身,而出在人口遷移上。在他看來,在城鎮化進程中,産業必須與城鎮化並行,沒有産業支撐,人口轉移到別的地區,有些地區空了,有些地方住房又可能供不應求,出現錯位。

　　“不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機,實際是區域差別巨大,有些二線城市問題也很多。哈爾濱、瀋陽等城市,都存在一些問題,可能比部分三四線城市問題還嚴重。”任志強曾經説道。

　　交通銀行金融研究中心預計,5月滬深等重點城市成交將繼續回暖,新盤價格有上漲勢頭,二手房跳價現象也將增多,這些城市將迎來“紅五月”。相比之下,供過於求的二三線城市受新政的提振作用將較為有限,成交量難見明顯起色,庫存壓力也使賣方不敢輕易大幅漲價。

　　“起色”並不是沒有,一些三四線城市也出現回暖跡象。株洲市房管局數據顯示,4月株洲市城區新建商品房網簽24.36萬平方米,同比增長30.38%;均價4429元/平方米,環比上漲250元/平方米;而保定自經歷了去年從瘋狂到清淡的週期之後,今年5月開始本地自住需求抬頭,一些項目成交活躍。株洲與保定受訪的銷售人士認為,眼下樓市成交一定程度上回暖,但考慮到眼下的供求現狀,這些城市今年下半年仍將以去庫存為主,開發商漲價動力不足,房價至少不會出現跳漲。