中新網1月19日電(房産頻道 馬榕) “2015年仍是房地産市場去庫存的一年，這個行業就要轉型了。”在1月17日萬科松花湖度假區開幕式記者見面會上，萬科北京區域首席執行官毛大慶表示，中國樓市已告別“不動腦就能賺錢”的時代，人口拐點、城鎮化速度下降、社會總庫存難以去化三大問題將長期存在。在此影響下，未來三五年內，房企將通過轉型，在房地産産業鏈上尋找各種各樣新的增長點。

　　開發商囤地太多 很可能“砸手裏”

　　面對去年以來的樓市調整，毛大慶認為，三大問題將長期影響房地産市場走向。

　　首先，人口的拐點已到來。毛大慶表示，中國20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動年齡人口比重都在下滑，而這意味著支撐房地産市場的主要購買力——首次置業、剛需和改善的人口正在大量減少。

　　毛大慶分析，正是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口，造就了過去房地産的快速增長，而這些需求已消耗殆盡或提前入市。之後由1985年到1991年人群構成的購買力數量，遠少於前兩次，對樓市刺激作用將大大削弱。

　　其次，城鎮化速度在下降。“雖説我國城市化率僅50%多，還有很長的路要走，但很多年輕人已經在城市佔用著城市的房子，而農村多剩下小孩和老人。”毛大慶指出，城鎮化很難再有新的大高潮，對城市購房需求的增加影響也有限。

　　在前兩大問題基礎上，社會總庫存去化難題凸顯。毛大慶表示，目前房地産總庫存很大，很多城市，房屋套數供應量和已批未建的地已經吸納不掉。“現在全中國人的房子戶均套數已經為1.03套，城市間分佈不均，北京形勢也比較嚴峻。”

　　並且，毛大慶指出，“現在政府已有指標、隨時可以出讓的地，以現在的土地出讓的速度，還足夠賣兩年，政府已經不用再審批地了，很多城市還賣不掉。”

　　這些地會不會砸開發商手裏？“我也替他們捏把汗。”毛大慶以北京為例分析，“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實際上商品房特別少，大概佔三成左右，會配建很多保障房。而商品房裏，全是高價房。”

　　毛大慶預測，2015年，北京除去自住型商品房和二手房，“純商品房成交很可能少於五萬套，60%以上單價在五到十萬元”，去化令人擔憂，但這反過來可能會刺激二手房的交易。

　　房企探索突圍搞旅遊、做養老、轉型“包租公”

　　受“三大問題”影響，毛大慶認為，2015年房地産市場仍然是去庫存的一年，而日前住建部發佈文件支援開發商變售為租，也是政府鼓勵開發商業務轉型、助力樓市“去庫存”的表現之一。

　　毛大慶表示，雖然社會總庫存形勢嚴峻，但並不意味著房子沒人要。“其實很多人還需要有房子住，比如農二代、工二代等流動人口進城，但他們不一定要在這些城市買房。這些房子怎麼辦？可以把存量房拿出來租。”

　　除此之外，為應對市場調整，房企自身也正在探索更多轉型之路。以萬科為例，在繼續探索住宅之餘，消費體驗地産、産業地産也成為其涉足領域。

　　萬科總裁鬱亮曾表示，社會需求會不斷變化，包括養老需求、消費需求、度假需求，而消費體驗式地産的核心就是為了滿足這些多元化的需求。1月16日正式開幕的萬科松花湖滑雪度假區，便被視為這一業務板塊的全新嘗試。

　　另外，在養老地産方面，毛大慶介紹，在北京區域內，目前萬科已在北京、青島建立了養老物業試點，“青島項目簽約率已經到了68%，實際入住率將近50%，北京項目實際轉簽的比例超過40%”。

　　不僅萬科，萬達、恒大、綠地等多家房地産標桿房企近期均有多元化轉型舉措，或轉型“服務商”、或涉足網際網路、或發力海外地産……

　　“這個行業要轉型了。”在毛大慶看來，中國的房地産行業是很不成熟的行業，不少開發商缺乏對市場的洞察能力和行業的判斷力，但這種“不動腦筋也可能賺錢”的時代已經結束。

　　毛大慶認為，在未來三五年之內，更多新物業將在房地産行業中派生，而房企也將在這個産業鏈上尋找各種各樣新的增長點。(中新網房産頻道)