溫州等22城住宅房價止跌上漲 一、二線城市房價步入“慢牛”

　　業內人士看來，二、三線城市也將隨著後續去庫存化週期的持續收窄，房價有望步入止跌反彈的通道

　　“有一些項目還是有一些提價的，尤其是供不應求的項目。”泰禾集團總裁助理兼集團品牌總經理沈力男向《證券日報》記者透露，在北京市場上，泰禾將北京院子的銷售價格大幅提高了，現在是頂著預售證申請價格的上限在賣。

　　事實上，在四輪救市政策疊加落地後，上個月，多數城市樓市都開始有了回暖跡象。根據國家統計局5月18日公佈的數據顯示，與2015年3月份相比，4月份，在70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有18個，較上月增加6個，持平的城市有4個，下降的城市有48個。而與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，上漲的城市只有1個。

　　值得注意的是，除了“北上廣深”等四個一線城市房價全面上漲外，此前一直“跌跌不休”，甚至近乎崩盤的溫州，房價出現了近兩年來的首次環比上漲。

　　對此，有多位業內人士均向本報記者表示，典型城市房價已經沒有下跌的想像空間，二季度之後，一線城市和一些二線城市樓市將進入上行通道，房價也將進入“慢牛市”。

　　22城房價止跌上漲

　　從上述統計局公佈的新建住宅銷售價格來看，全國樓市分化依然較為明顯，22個房價止跌上漲的城市主要集中在一線城市和少數二線城市。

　　具體來看，今年4月份，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均出現上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數二線城市房價出現上漲，絕大部分三線城市房價仍然下降。據測算，今年4月份，一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。

　　事實上，《證券日報》記者近日與房企高層交流過程中也獲悉，部分開發商已經不再是醞釀漲價，而是著手重新定價，提高部分新增樓盤的售價，或者放緩銷售節奏，力圖抓住房價進入上行通道的窗口期。

　　此外，為了能搶佔第一批因救市政策而得到換房機會的改善性需求，北京還有一些開發商開始加速推改善型産品入市。據記者了解，此前先行銷售高層板房的泰禾·拾景園項目今年4月份將4-8層高的低密度洋房推向了市場，該項目位於東五環外，其主力戶型面積超過126平方米，總價420萬元起，另外贈送6000元∕平方米精裝修。據悉，該項目開盤當天銷售額為3億元。

　　“現在改善性客群已經成為主力購房人群，所以拾景園項目推出了上躍、下躍等戶型。”沈力男坦言，在這一市場環境下，泰禾有些項目確實提高了售價。

　　無獨有偶，保利首開也在搶收改善性客群，其位於南四環的首開保利熙悅誠郡近期也將入市，其總價同屬於400萬元量級。

　　對此，北京房地産業協會秘書長陳志向記者表示，扣除自住房後，在北京新房市場上，總價300萬元-600萬元住宅可能要佔到普通商品房的50%，而對於總價400萬元-500萬元的住宅來説，二季度將是發力期。“雖然開發商的銷售壓力依舊在，但上漲已經是大概率事件。”

　　溫州等二線城市房價回暖

　　事實上，對於一線城市的開發商來説，銷售壓力已經相對較小。某重點佈局杭州等浙江省內城市的房企銷售負責人去年曾向《證券日報》記者透露，去庫存壓力非常大，降價也賣不出去，不但沒有獎金，甚至要“走人”，企業的現金流非常難看。

　　不過，從今年4月份的樓市表現來看，此前沉寂多年，甚至遭受崩盤危機的溫州也開始出現回暖跡象。其中，溫州房價環比上漲0.7%，杭州環比上漲0.4%。

　　“2014年下半年傳來的消息説溫州的房價從高點接近6萬元/平方米，近乎崩盤式地落到2.2萬元/平方米。”華夏新供給經濟學研究院院長賈康公開表示，現在終於企穩了。

　　“溫州房價是跌無可跌的態勢，尤其在‘溫八條’政策後，提供財稅補貼等政策使溫州購房者入市動機加大。”易居房地産研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示。

　　值得一提的是，在房價環比上漲的二線城市中也出現了天津的身影，環比上漲0.1%。在京津冀一體化提速的背景下，距離北京更近的天津市武清區房價也開始步入上行通道。

　　儘管武清區的庫存量非常大，但《證券日報》記者于近日實地走訪獲悉，此前在家居領域頗為有名的美克集團旗下美克置地在武清開發的美克嘉美灣今年入市房源已經提價，提價幅度約為1000元∕平方米。據該銷售負責人向本報記者透露，該項目于2013年10月份開盤，總貨值超過20億元，主要産品業態為高層、洋房以及聯排別墅，現在銷售均價分別為6400元-6500元∕平方米、7200元-7300元∕平方米以及1萬元∕平方米左右。

　　“聯排別墅中60%的購房者為北京客戶。”該銷售人員向本報記者透露，武清高端項目承接不少北京外溢的居住需求。

　　值得注意的是，拋開一線城市一小時生活圈受益的二、三線城市外，僅從部分二線城市的庫存消化程度來看，市場已經有所回暖。

　　易居研究院提供給《證券日報》的一份庫存報告顯示，4月份，二線城市新增供應量為1165萬平方米，遠高於2015年3月份663萬平方米的水準，但不及成交量的提升幅度。而且從市場監測數據看，部分二線城市4月份改善性需求在積極釋放，增強了去庫存的能力。

　　對此，嚴躍進表示，房價上漲的城市數量在增加，預計二季度將會有更多城市加入漲價的大軍中，房價正在步入“慢牛市”。二、三線城市也將隨著後續去庫存化週期的持續收窄，房價有望步入止跌反彈的通道中。