“首套房首付比例最多能降低到20%，如果降低到10%的話，非常容易出現次貸危機。”這是資深房地産專家韓世同在接受央廣網財經記者採訪時的觀點。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也認為，如果有首套房優惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大。“即便是要調低，90平米以下的普通房可以再減一成，非普通房30%比例並不高，沒必要下調”。

　　首套房首付比例有降低可能性 政策落實成難題

　　今年3月底，國家出臺了關於二套房優惠的“330”新政，房地産市場火爆，成交量上漲。CREIS重點監測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。在價格方面，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。

　　中央層面連續出臺利好房地産市場的政策，近日也有媒體報道預測稱，首套房首付三成可適當調整，到底是否可能出臺關於首套房的優惠政策？這引來人們無數猜想。

　　韓世同指出，國家層面可能在出關於首套房優惠的政策，但是商業銀行不執行，政策也變得沒有用。“就好像當初，央行也不斷向商業銀行喊話，要求降低個人房貸的利率，但是銀行都不一定操作和執行，就造成這方面的喊話變成了空喊”。

　　根據央廣網財經記者了解，關於二套房優惠政策的落實情況，目前大概只有20%-30%的銀行落實了這個政策，而且還是中小銀行，有70%的銀行還沒有落實。“這種情況其果不能夠實現的話，現在再做首套房方面的優惠，我覺得可能不太現實。”韓世同對記者説道。

　　楊紅旭表示，除非家居市場進程不順利或者再次出現低迷，才會加大支援首套房的力度。根據國外的經驗，首套房首付比例有下滑的空間，但是首套房的利率是由商業銀行所主導，考慮自己的經營利潤，商業銀行是不可能打七折的，現在一般大城市是打九五折為主，少數打九折。中央政府不可能強迫商業銀行大幅度打折，如果有首套房優惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大。

　　韓世同建議，在政策落地的時候，要顧及到商業銀行的想法，要調研看銀行目前的顧慮和問題在哪，是不是利潤指標的問題。對於要保持比較低的利率去優惠購房人群，同時要讓商業銀行去承擔這種利差的損失，他們的積極性肯定要打折扣。除非從根本制度上調整和改變，否則在現行的模式下，這個問題難解決。

　　降低首套房首付比例的關鍵是金融市場化程度提高

　　據了解，在發達國家和地區(如美國、澳大利亞和中國香港地區)，凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。

　　為何在發達國家和地區首套房的首付比例可以降至這麼低？楊紅旭告訴央廣網財經記者：“一方面是由於發達國家金融市場化程度比中國要高，金融機構和放貸機構會對購房者有一個收益和風險的評估。中國的金融市場化程度沒那麼高，銀行體系是國有銀行為主導，設定兩三成首付比例是在加強防範風險的門檻。另一方面，發達國家金融衍生品比較多，住房抵押貸款可以再次進入衍生化，衍生出類似MBS(抵押支援債券或者抵押貸款證券化)，但是中國目前沒有這個途徑，只是鼓勵MBS，但是沒有大部分推廣。中國隨著金融市場化的程度不斷提高，隨著房地産金融衍生品的逐漸豐富，這兩個條件具備之後，才有可能把首套房的首付比例降至一成到5%的超低水準”。

　　韓世同也強調，“這個10%很多是由國家的住房銀行來提供優惠的貸款利率，我們現在的商業銀行是由它們自行消化利差。商業銀行如果對首次置業的人群最優惠，造成的利差損失如果有人能夠幫它補貼，這樣執行起來一點問題都沒有”。

　　據悉，美國有房地美和房利美，是官方的一個金融機構，均為私人擁有的上市公司，它們作為聯邦法律創建的“政府贊助企業”，可以享受特殊的權利，包括可以免交各種聯邦及州政府的稅收，並且享受來自美國財政部的金額均為22.5億美元的信貸支援。這兩家公司共同負責建立美國房地産貸款的二級市場，其發行的以房地産為抵押品的MBS債券總額高達4萬億美元。它們幫助補充抵押資金的供給，並讓購房者能夠獲得資金支援。

　　因此，韓世同建議，“我們可以專門成立住房銀行，像美國的房地美和房利美，解決按揭的首付利率的問題，這個作為一項國策來操作的話會更好一些。對首次置業的人給予終生一次的優惠享受，應該從頂層設計上來重新考慮”。

　　未來房地産市場：中央層面沒有大動作 市場走向取決於開發商

　　楊紅旭稱，“三月下旬內部已經出了三個新政，國家的支援力度很大，中央層面不會有很大的動作，地方政府救市政策可能進一步升級”。他認為，政府接下來會在保障房尤其是棚改房方面加大力度，通過收購一定的存量房去用作安置房和保障房，這是中央方針，地方政府落實還會有一定的差距。

　　對於如何消化庫存，韓世同認為，降低二套房的首付，一線城市限購政策取消，這些行政性的措施進一步鬆綁，再加上央行降息降準政策的配合，去庫存的效果過就會更明顯。”另一方面，他指出，“市場的走向不能光等國家的優惠政策，開發商的積極努力配合是關鍵。增加優惠給予折扣，減輕購房者的負擔，都是有利於促進成交和降低庫存。市場的走向取決於開發企業的態度”。