3月住宅銷售明顯回升 去庫存仍是今年樓市主基調
- 發佈時間：2015-04-28 11:20:58 來源：中國商報 責任編輯：吳起龍
據國家統計局數據顯示，3月住宅銷售明顯回升，一線城市房價環比漲幅轉正，二三線城市環比降幅顯著收窄。在經歷了史上最嚴厲最長週期的調控之後，在接踵而來的政策利好下，樓市見底論、抄底論再起，樓市也似乎要再次進入量價齊升的自我強化軌道，對市場正在經歷微妙的心理考驗。
房價從去年5月整體環比回落，再到9月環比全面止漲、同比開始回落，房地産市場價格調整已持續了近一年，同比價格下降意義上的深度調整也已持續了半年之久。截至今年3月，一線城市房價同比整體下降4.5%，二三線城市同比降幅超過6%。去年二季度開始，絕大部分城市相繼放開限購限貸，從去年“9.30”二套房認定新規到今年“3.30”降低二套房首付和銷售免稅年限“5改2”新政，以及提升公積金貸款額度上限等，房地産市場已進入政策寬鬆期。
雖然房地産政策進行了一系列調整，旨在鼓勵自住型消費需求，但仍限制投資投機。房地産市場非常規管制措施逐步退出並適度加大對自住型消費支援力度，通過直接針對房地産剛需群體的鼓勵措施加速房地産去庫存，一方面釋放和化解風險，另一方面加速滿足剛需，促進房地産健康平穩發展。這與過去通過房地産“強刺激”來拉動經濟(滋生大量投資投機性需求)的做法截然不同。
各項政策利好疊加，無疑有助於釋放剛需，並促使部分潛在剛需和改善型需求提前入市，對樓市“量價”都有一定支撐作用，這也是樓市健康持續發展的前提和目的。其次，《不動産登記暫行條例》已開始實施，全國所有地級以上城市住房資訊系統都必須與住建部聯網。雖然這與房産稅徵收沒有必然聯繫，但全國統一性房地産登記確實改變了大量投資投機者心理預期，有效減少投資投機增量和存量，而這是過去房價單邊上漲的重要支撐力量。此外，一些熱點地區仍在執行限購政策，從準入上直接排除了投資投機性需求。
若再從産業週期看，當前樓市整體庫存高企、邊際供給能力處於高位，整體供大於求;大量保障性住房解決了大部分剛需，導致房價彈性逐漸增強，兩者疊加決定了房價難以再普遍性大幅度回轉反彈。一些熱點地區由於潛在剛需入市可能導致量價回升，但房價再度大幅上漲的可能性基本排除。
基於上述邏輯，筆者認為，去庫存仍是今年樓市整體主基調，局域分化將更加明顯，系列政策利好正加速樓市向居住屬性回歸，中國房地産業正在加速形成房價與居民收入和經濟增長水準相協調、房地産投資與城鎮化內涵發展相適應的形態。
