也許形勢比人們想像得要嚴峻得多。接連的利好政策讓沉寂多時的樓市重新亢奮起來，項目開始加速推盤、買房人逐漸結束觀望，但對於市場上的另外一個主體房地産企業來説，正面臨著最艱難的時刻。從未有過的巨量庫存像一把懸頂之劍，讓處於轉型期的房企雪上加霜。各種自救之道正在展開，人事的震蕩首當其衝。存活還是消亡，真正的考驗才剛剛開始。

　　F公司北京減員30%

　　2014年年度業績公佈之後，F公司在北京區域開始了人事的重新調整。

　　張楚(化名)是F公司的一名普通員工，雖然沒有被涉及，但公司此輪調整力度之大讓他不無惶恐。“估計將近30%的員工將在近期陸續辭職，這要比2008年的時候還嚴重。”他説。

　　張楚告訴記者，公司的不少職能部門會被整體轉移到外地，一些配合類的邊緣性部門則被整體取消。這些部門裏的員工並不會被辭退，將隨著部門遷移被調至外地，或者被分派到北京的各個項目。張楚所在的部門人員也從原來的四人被縮減到兩人。

　　“其實也就是變相的裁員”，張楚説，大家普遍是不願意接受這種調動的，所以不願接受調動的就只能選擇辭職，這樣一來，公司不但不用背上“裁員”的負累，而且還能省下一筆遣散費用。

　　據了解，張楚所在的這家公司並沒有如期完成去年的銷售任務，而今年，公司層面認為形勢更不容樂觀。

　　Y公司每月簽署銷售軍令狀

　　二三四線城市“受災”更重。

　　羊年春節之後，劉成(化名)開始越來越焦慮。“估計從4月開始，公司就要展開大規模裁員了”，劉成告訴記者，裁員將涉及公司旗下的絕大多數項目，自己所在的部門恐怕也將被整體轉移到別的城市，這對於已經在北京安家的劉成來説，未來隨時都可能面臨失業的風險。

　　劉成所在的Y公司是一家中型房地産企業，以開發和銷售二三線城市住宅産品為主，近兩年也曾涉足一些四線城市。據劉成介紹，滯銷的龐大存貨是公司此輪裁員的主要原因。為了在今年能夠快速消化這些存貨，公司已經啟動“項目總經理負責制”，充分放權給各個項目，但前提是，項目總經理必須每個月與公司簽訂去化目標的軍令狀，有賞有罰。

　　“按照目前的存貨和消化能力，這樣的軍令狀恐怕很少有能完成的”，劉成説，而迫在眉睫的，將是各個項目即將面臨的人事大震蕩。

　　據記者了解，從2000年之後，劉成所在的Y公司主要以開發北京之外的住宅市場為主，到目前為止，公司已經在十多個城市開發了近30個項目。

　　不過，近幾年來，在地方政府和各大開發商的合力推動下，這些城市的土地市場普遍呈現快速放量的狀態，高地價和高房價像出籠的猛獸洶湧而出，而實際的需求卻越來越無法支撐這樣的供應，巨量庫存日漸形成。

　　以該公司所在的長沙為例，過去兩年里長沙共賣出近兩萬畝土地，總建築面積超過3000萬平方米。統計數據顯示，2014年長沙庫存量同比上漲40.5%，到今年2月，將近2000萬平方米的庫存量幾乎相當於北京的兩倍。

　　供大於求剛剛開始

　　劉成和張楚告訴記者，在此輪人事調整中，不少已經工作5年以上甚至將近10年的員工也不能倖免，在他們看來，這是很殘酷的。

　　“事實上，企業並不願意經歷人事上的大幅調整和震蕩，穩定是企業和員工共贏的局面”，北京某房企高管告訴記者，不過，在目前的形勢下，震蕩已經無法避免。

　　一方面是節省成本、減少開支，另一方面則是加速銷售、提高回款率。對於大多數房企來説，這是今年的首要任務。在這背後，嚴重的供大於求，正成為讓房企最為頭疼的事情。

　　據國家統計局數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創出歷史新高。

　　據蘭德諮詢統計，全國商品住宅的施工面積與銷售面積之比從2013年的4.2倍上升到2014年末的4.9倍，既高於2012年(限購後)的4.36倍，也高於2008年(金融危機)時的3.88倍，創下歷史新高。

　　蘭德諮詢預測，2015年全國商品房待售面積會繼續快速增長，將突破7億平方米甚至超過7.5億平方米，預計未來三年內或將突破10億平方米。

　　鉅額的投資正演變成巨量的新增供應，但所對應的新增需求卻停滯不前，甚至在出現房地産之外的更多投資機會之後，需求市場一度呈現斷崖式下滑。在這樣的矛盾之下，三四線城市成了開發商手裏的燙手山芋，於是才有了今年年初全線回歸一線城市的集體吶喊。

　　但一線城市同樣難逃此劫。據易居統計，截至1月底，北上廣商品房存量分別是1073萬、1283萬和967萬平方米，同比分別增長了52.6%、29.6%和31%。

　　“幾乎可以肯定地説，房地産市場供大於求的局面僅是剛剛開始”，蘭德諮詢總裁宋延慶表示，更讓人不安的是，許多房企的庫存品質非常差，隨著新項目持續入市、産品不斷的升級換代，預計許多房企的現有庫存可能過半都很難賣出去，即便是降價。

　　轉型期如何自救

　　“房地産開發投資增幅正在下降，今年住宅投資增速會急劇下降”。中國房地産業協會副會長、原華遠地産董事長任志強近日在某論壇上如此表示。

　　事實上，房地産行業進入新常態已經難免，作為過去樓市高增長的主要動力，投資需求和人口紅利等因素正在急劇下降。一方面，由於可選投資渠道增多，樓市資金大量轉移，投資需求明顯回落；另一方面，購房適齡人口峰值即將回落、勞動力人口總量已經出現回落。再加上去行政、重市場的調控思路，種種跡象顯示，房地産市場正逐步告別住房商品化初期的高速發展階段，即將面臨行業整體的增長瓶頸，轉型期的陣痛隱現。

　　那麼，企業該如何自救？“黃金時代，萬科做戰略是解決從10到100的問題，而轉型時期的萬科，正在試圖重新找1，找到1之後，再在1的基礎上看看能不能複製到10甚至100”。萬科集團總裁鬱亮曾這樣形容萬科正在經歷的轉型，希望在拐點到來之前能夠找到船票。

　　對於房地産企業來説，唯有變才意味著生存。據記者了解，一些房企已經開始主動尋求産品及産品線升級，還有的地方政府也在自上而下要求轄區內項目進行重新的産品設計和定位，以避免過度同質化。

　　也有一些房企紛紛提出轉型來應對新形勢。宋延慶向記者透露，在蘭德諮詢統計的近200家宣佈轉型的房地産企業中，多數是由於主業受滯而尋求的被動轉型，但截至目前，轉型的成效並不理想。在宋延慶看來，房企的轉型一定是在不能影響主業前提下進行，否則一方面主業持續下滑，同時新的業務也沒有發展起來。

　　而對於龍頭房企來説，與金融的結合，將使這些企業的規模增長實現從量到質的轉變。近日，碧桂園宣佈中國平安附屬公司以每股2.816港元收購碧桂園22.362億股，認購完成後，中國平安成為碧桂園第二大股東。宋延慶認為，對於一些千億房企來説，與金融機構聯姻將改變在千億之後可能面臨的增長乏力，有助於為後續新業務板塊尋找到新的力量。易居執行總裁丁祖昱也認為，金融與房地産的結合是房地産發展到一定階段的必然産物，金融加房地産越來越大，才是最終的行業“最大”。