北京是個極其特別的市場，在中國沒有第二個，就是因為，第一，它有著太複雜的定位；第二，它有著太好的資源。

　　對一個十三億人口的國家來説，所有的軟實力、優質資源都高度集中在北京。優質資源是什麼？無外乎老百姓要的那些東西，教育、醫療、科技、文化、諮詢、國際化，包括工作、就業的機會。

　　我們做過一個調研，把這些都排在一起的時候，老百姓對霧霾是最不關心的，霧霾放在是最後一條，先進去再説。但當你房子也有了，小孩也上了重點中學了，工作也挺好，這時候開始第一位變罵霧霾了。這就是圍城心態。

　　所以，到北京買房，買的不是房子，買的是搶佔優勢資源的權利，這就是到北京買房子的人的心理。為什麼我説這個城市的房地産我看不懂，就因為它不是房地産，它就是一種心理需求，買的包括面子、尊嚴，包括生活的、未來的，兒女的這種地位，都在這個房子裏，北京的房子承載了太多太多居住之外的功能。

　　還有一些城市，基本上是中國房地産最火熱的那十幾個，北京為首，這些城市其實地永遠都供不夠，特大城市，所有人都認為這些城市地多貴都沒有風險，永遠有剛需，比如説一平方米房價都到8萬了，還有人説這也是剛需，這是什麼剛需？有時候我也不太明白。但這個“剛”不代表中低收入群體，它代表容易有人要的那個“剛”。

　　那在這個背景下，在2013年全國的房地産投資總額，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，這個總額的裏面的絕大部分，可以説是三分之二的投資，都去了這十幾個城市。在這樣的情況下，導致土地價格迅速增長，把未來的房價上漲的空間給提前透支了。

　　中國在前面這十五年裏邊，購買力最旺盛的人是誰？我做了非常詳細的數字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的這一批人裏頭，這一批人恰恰趕上中國的第一批人口高峰，當時大概出生了4億人。這些人已進入中年，財富已經穩定，再次購房的剛性需求肯定很少了。但是這一批人釋放了80後乃至90後孩子的房屋居住需求，這就帶來了諸如“丈母娘推高房價”這樣的問題，出於恐慌心理的購買。但是不是這些人都買了，就沒人要了呢？我説仍然有人。比方説濟南，這個城市就很有意思，每年進去好幾十萬大學生，而且基礎設施建設都越來越好，可是它留不住大學生。説明什麼呢？城市要發展，關鍵在於産業結構，在於能不能夠留住年輕人，留住未來有財富積聚能力的人。

　　而未來中國實體經濟要發展，也在於這一批人能不能積累財富，如果他們不能積累財富，這個事兒跟房地産絕對有關係。他們有了能力，又是房屋消費的購買者，然後城市就會再被更新。所以，不是説房地産這個事兒沒市場了，説白了，它被提前折騰了一通，現在你要再培育一批人，這批人能不能培育起來？要靠實體經濟共同增長。

　　這兩個就是老齡化問題，原來我形容，中國有幾件事在跑步，比如産業結構轉型和老齡化的賽跑，這件事情我個人認為跟房地産已經脫開了，這是一個非常麻煩也非常重要的問題，就是中國將面臨全世界從來沒見過的老齡化人口國家的局面，這裡面有很多的危險，同時有很多的機會，但是這個事情是不以你我的意志為轉移的，到那天，一堆人就老了。我們去年算得很精細，跟一群博士算，大概到2030年，會出現4億多的60歲以上人口。

　　老齡化佔比提升的時候，房地産消費一定會變，因為剛性需求慢慢就減弱了，房子一定是一個永遠都需要購買的産品，但不要指望房價漲個沒完沒了。

　　（本文節選自毛大慶在《楊瀾訪談錄》中的講話）