編者按：與股市的火熱相比，房地産市場很多年都沒有像如今這麼“冷靜”。此前十年的高增長能否延續？樓市究竟是“向上”？還是“向下”？目前，從全國房地産市場來看，購房者對房價繼續上漲的預期減弱，未來房地産將逐漸摒棄投機“帽子”，回歸居住的本質。

　　北京海淀五大豪宅吸金88億元

　　機構預測明年一線城市房價仍穩中有升

　　《證券日報》記者獲悉，多項樓市利好政策釋放了改善性需求，北京公寓豪宅交易量連續上漲，中高端項目加快入市節奏，為完成年度銷售任務衝刺

　　“北京公寓豪宅成交量目前處於全年高位水準。”亞豪機構副總經理高姍向記者表示，在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅年底呈現出翹尾行情。

　　值得注意的是，今年北京市海澱區高端市場持續發力。據亞豪機構統計數據顯示，今年前11個月，北京公寓豪宅成交排名前五位的項目均位於海澱區，五個項目累計實現87.6億元銷售額，佔公寓豪宅市場銷售總金額的41%。

　　鋻於此，龍湖、保利、萬科等多家知名房企均在北京加推改善型豪宅入市，並全力加快項目週轉速度，向年度銷售目標發起衝刺。不過，高端項目出現區域性熱銷的市場現象並不代表北京樓市整體回暖。

　　對此，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅向記者表示，“預計中國內地住宅價格將不會因為限購放鬆和利息調低而顯著上升，住宅價格將趨於平穩”。他表示，萊坊研究認為，2015年中國一線城市住宅價格將上升2%-8%，二線城市則將上升1%-5%。

　　京海澱區五盤吸金88億元

　　據亞豪機構發佈的最新統計數據顯示，今年11月份，北京市海澱區在售報價超5萬元/平方米公寓豪宅項目累計成交208套，在總成交量中佔比高達63%，與年初佔比15%相比，增長超4倍，成為全市公寓豪宅成交增長重心。

　　對此，高姍表示，相較于其他區域，近年來海澱區住宅供應始終處於短缺局面，而該區域有豐富的教育資源，吸引了大量學區置業需求。同時，依託上地、中關村高科技産業園區而衍生出來的購房需求居高不下，使得該區域內計劃入市的項目都受到極高關注。

　　而亞豪機構的另一組數據顯示，今年前11個月，北京公寓豪宅成交排名前五位的項目均位於海澱區，除了保利·海德公園、京投銀泰·琨禦府以及華潤·萬橡府的三個新項目外，還包括五礦萬科·如園和西山壹號院兩個在售老盤，五個項目累計實現87.6億元銷售額，佔公寓豪宅市場銷售總金額的41%。

　　有業內人士表示，豪宅消化週期較長，一般單盤一年能銷售10億元以上即可完成開發商的預期目標，但單盤銷售額達到近20億元的則極為少見。而北京市海澱區除了學區置業優勢外，來自IT等行業的新貴階層實際上成為了該區域豪宅的主要購買力。

　　此外，低價入市是豪宅快銷的關鍵因素。上述人士稱，“今年不少房企銷售壓力非常大，為了完成業績任務，不少開發將豪宅也納入到快週轉産品線上，因此多數豪宅並未高價開盤，定價反而較為謹慎”。

　　高姍則認為，政策性利好持續釋放加速了改善性需求入市。她表示，“930”央行信貸政策出臺後，部分此前受限于資金及購買資格的改善客群被釋放，進而拉升了中高端豪宅市場的成交量。

　　房企加速推改善型豪宅

　　在北京公寓豪宅成交量高位運作的背景下，市場供應量也持續增加。根據亞豪機構數據統計顯示，僅11月份北京就有四個公寓豪宅項目入市，當月累計新增公寓豪宅産品641套，環比大漲296%，創下48個月以來新高，預售許可面積9.9萬平方米，環比上月上漲137%。

　　事實上，改善性需求被釋放後，不少房企都開始積極醞釀豪宅項目的入市，甚至不惜促銷銷售。以在北京別墅市場有“一哥”地位的龍湖地産為例， 其近期進入銷售收官階段的龍湖·好望山項目推出了新房源。該項目行銷負責人向記者表示，龍湖·好望山項目今年銷售額已達10億元，近期推出一成首付，15萬元抵100萬元等促銷活動。

　　據記者調查獲悉，從價格來看，環顧北京別墅市場，北京5環-6環區域內的疊拼別墅産品基本價格在800萬元-1200萬元之間，而龍湖？好望山推出的特價房源價格預計每套為500萬元-600萬元，可見其促銷力度。

　　而除了老項目搶推房源外，新項目也在積極籌備入市。《證券日報》記者調查獲悉，今年4月中旬，電建地産以35.7億元獲得北京市門頭溝區永定鎮地塊，而該地塊上的高端産品瀧悅長安將馬上入市，可見其項目開發速度之快。

　　“電建地産是首批16家主營房地産開發與經營業務的中央企業之一，資金充足，因此能夠實現快速開發”。有消息人士向《證券日報》記者透露，加快項目入市速度也不乏搶改善性客群的目的。據本報記者調查獲悉，目前，該區域周邊項目成交均價為3.5萬元-4萬元/平方米之間，高端項目一般以單套總價1000萬元起銷售。而該項目銷售人員也向記者透露，“會參照周圍項目定價”。

　　鋻於此，據亞豪機構統計，今年前11個月，北京共有28個豪宅項目入市，入市項目量與去年同期相比增加6個，累計新增供應套數達3260套，與去年同期相比增加近千套。

　　對此，高姍認為，今年前三季度剛需盤成交下滑，房企現金流及銷售壓力凸顯，而市場表現相對穩定的中高端豪宅項目成為房企回籠資金的首選，這就造成了年末中高端公寓豪宅産品供應創新高。

　　而增加供應確實帶來了成交，亞豪機構市場總監郭毅稱，今年下半年，特別是“930”央行新政實施後，改善性市場成交量明顯攀升。近兩個月來，成交價格在3萬元-5萬元∕平方米的住宅成交量比新政之前提高了三成左右。

　　當然，這種回暖是結構性的，並非整體樓市成交量的躍升。而對於明年的房價走勢，紀言迅認為，一線城市的住宅價格將小幅上升，而部分二、三線城市的住宅價格將有下行的壓力。