據統計，下半年中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中佔比接近50%，較上半年增加了10個百分點

　　“今年開盤的京西多個高端項目銷售額都將突破20億元大關。”某業內人士向《證券日報》記者透露，從已經開盤的和年底前準備入市的京西五大高端項目來看，預計銷售額將突破100億元。

　　“對於千萬元級別的豪宅來説，20億元銷售總額意味著要銷售200套左右，這是一道門檻。”北京萬科副總經理肖勁如是表示。況且，單價50000元/平方米以上的高端項目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。

　　值得注意的是，今年限價令放開後，包括近期的首套房認定新規等政策都釋放出放寬趨向，這提振了中高端改善性需求市場的信心，多家房企也趁機加推改善性産品，爭取年底在中高端項目上搶得現金，緩解銷售業績壓力。

　　五大高端盤銷售額將破百億元

　　據上述業內人士透露，上述進入“20億元俱樂部”的五大高端項目分別是保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府以及萬柳書院。

　　值得注意的是，這五大高端項目都位處京西海澱區域內，甚至有的項目80%以上的客戶基本都是集中在西北片區的。

　　從具體銷售金額來看，五礦·萬科如園位居今年上半年北京豪宅銷售額首位，目前銷售總額已經接近20億元，而且10月底將加推樓王；保利·海德公園9月13日首期開盤銷售25億元；華潤萬橡府7月19日首次開盤當日認購額即為15.9億元；京投銀泰琨禦府銷售總額達到了24億元。

　　不過，萬柳書院目前尚未開盤。“萬柳書院預計年底前將開盤，該項目蓄客時間很長，根據目前的蓄客情況來看，預計開盤後銷售額將衝到20億元。”上述業內人士向本報記者透露。

　　事實上，一般來説，與剛需項目的週轉速度相比，高端項目都是房企慢週轉、打品牌且提升利潤的壓箱利器，但今年北京樓市開盤的多個高端項目都選擇了快速週轉路線。

　　“定價接地氣是銷售速度加快的主要原因。”某業內人士向記者直言，今年以來，多個高端項目的開盤定價都比此前預期的要低一些，“高呼聲下低價開盤讓市場的接納度提高了不少”。

　　搶“政策紅利”加推中高端盤

　　值得一提的是，“政策紅利”給改善性需求市場帶來了喘息的機會。

　　“與剛需盤不同的是，今年北京限價令放寬後為中高端項目的入市創造了政策條件，而近期針對改善型客群鬆綁信貸又定向釋放了購房需求，為中高端項目帶來市場契機。” 亞豪機構市場總監郭毅表示，鋻於此，改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。

　　郭毅認為，儘管近期無論是信貸政策還是房地産調控政策，都釋放出放寬趨向，在一定程度上提振了市場信心，促使購房者的心理預期開始向好。

　　在這種市場預期下，據統計，今年下半年，中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中佔比接近50%，較上半年增加10個百分點。

　　而“對名下有一套房且已結清房貸的家庭，再次購房時認定為首套房”的認定新規落地後，相當於把一個沒有融資能力的購房者變成了有融資能力的客戶。

　　“對於曾經貸過若干次款的高端客戶來説，這個政策是一個非常重要的釋放。”華潤萬橡府行銷負責人秦江向記者表示，這對市場購買力影響非常大，很多高端客戶沒有買房資格，必須把“剛需的房子”賣了才有資格買。但首套房認定新規執行後，部分高端客戶賣一套房後就湊齊了首付款，然後再貸款購房，基本上不需要消耗其現有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端項目的成交速度和成交量。

　　據亞豪機構統計數據顯示，上周（10月13日-10月19日）北京商品住宅共成交2191套，成交面積為21.51萬平方米，環比分別上漲31%、38%。而在扣除保障房、自住房後，上周成交的純商品住宅套數環比大增74.4%。

　　不過，郭毅認為，近期雖然刺激政策頻傳，但開發商受制于庫存壓力仍在大力促銷、謀求在銷量上尋求突破。因此，項目開盤定價也普遍低於市場預期，高性價比樓盤入市量增加，拉升了成交量。