雅居樂最近攤上的事兒真不少。繼10月以來雅居樂董事局主席陳卓林被檢方控制、執行董事黃奉潮失聯、香港凈籌供股計劃中斷等一系列事件後,10月26日再發公告稱,公司兩份融資協議獲得修訂,其中將於今年12月到期的2.65億美元未償還貸款獲得延期一年。這對於雅居樂而言不失為一個好消息,但是也暴露出了目前房企資金鏈緊張的事實,這不禁讓人聯想到幾年前的綠城信託被查案,最終導致這家巨型房企倒下,在半年後即將面對116億元鉅額債務到期的雅居樂還能再次過關嗎?

　　貸款延期

　　10月26日,雅居樂地産控股有限公司公告宣佈,公司原定於2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元(相當於20.56億港元)已獲得銀行同意將貸款期限延長12個月。此外,雅居樂經所需貸款人同意,對其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權的融資協議部分條文做出修訂,將就公司管理層違約事件條款訂立補充協議。

　　據悉,今年4月14日,雅居樂宣佈與渣打銀行(香港)有限公司、恒生銀行有限公司及香港上海匯豐銀行有限公司訂立融資協議,獲得為期8個月的4.75億美元定期貸款。

　　雅居樂稱,10月25日上述銀行已原則上同意將各自(個別而非共同)承諾將上述4.75億美元定期貸款中本金額最高為2.65億美元的未償還貸款期限延長至簽立首份融資協議的修訂協議日期起計的12個月,即倘若修訂協議于2014年12月簽立,本金額最多2.65億美元的貸款期限將延長12個月至2015年12月。

　　而4.75億美元定期貸款中剩餘的2.1億美元貸款餘額將以雅居樂10月15日公佈的“8供1”供股計劃所得款項凈額償還。

　　此外,除去對上述即將到期貸款的緊急處理,雅居樂同時也對其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權的融資協議做出部分條文修訂。

　　6月25日,雅居樂與恒生銀行、匯豐銀行、法國巴黎銀行香港分行、渣打銀行及中國建設銀行　(亞洲)股份有限公司訂立融資協議,獲授予金額26.65億港元的定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權,為期36個月。

　　即使這次延期獲得批准,但是雅居樂仍然面臨著巨大的債務壓力,截止到明年6月,雅居樂到期的債務高達116億元。

　　摩根士丹利發表報告指出,雅居樂能夠迅速安排貸款再融資,屬正面消息。不過,雅居樂於下月仍有1.88億美元的離岸貸款到期,連同上述提及的2.65億美元,明年雅居樂合共要歸還7.98億美元的款項,因此雅居樂可能需持續再融資和資本重組,即短期償債能力風險減輕,但中期前景仍然不明朗,有關其主席的調查、潛在資産出售、償還貸款等將限制股價表現。

　　負債之累

　　其實羨慕雅居樂的房企肯定很多,因為在剛剛公佈的房企三季度報告中,高企的負債是房企的最大隱患。

　　根據Wind截止到10月27日的統計數據顯示,發佈三季報的45家房企中,超過百億元負債的房企總計為12家,其中,萬科和招商地産負債超過千億元,分別為4137.91億元、1046.76億元。不過,從資産負債率的情況來看,萬科為79.6%,招商地産為72.2%,而多家中小房企資産負債率都超過了80%的紅線。

　　與不斷上升的負債相對的是房企的毛利潤率出現了連續下滑。另根據Wind對80家房企披露的三季報或預告顯示,已披露三季報數據的房企1-9月實現營業總收入2642.3億元,同比增長7.38%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤為284.8億元,同比下降9.7%。而在中報時,上述公司凈利潤同比下降0.27%。這一業績增速也創下上市房企2003年以來三季報增速新低。

　　事實上,此前上市房企曾連續多年保持兩位數以上的業績增幅。之所以2014年風光不再,與行業銷售低迷、房企結算收入下滑、費用率攀升的現狀密不可分。

　　統計顯示,三季度上市房企整體銷售毛利率為34.18%,較中報下降0.01個百分點,較一季度下降1.65個百分點,同比也下降了1.33個百分點。與此同時,銷售費用/營業總收入的比值從中報時的3.22%,上升至三季報的3.5%,同比也上升了0.14個百分點。

　　受此影響,不少上市公司前三季度的業績出現明顯下滑。上述80家房企中,有48家房企的凈利潤出現同比下降,佔比六成。即使是房企龍頭,在前三季度的業績表現也未必都盡如人意。

　　斷臂求生加劇

　　對於利潤率下滑、負債高企,房企最為有效的化解手段莫過於出售資産直接套現。

　　今年以來房企出售資産的事件不斷發生。從各大産權交易所記者查閱發現,上海中虹全資持有的鎮江虹孚置業有限公司正在上海聯合産權交易所掛牌出讓100%股權,打包一起轉讓的還有上海中虹對鎮江虹孚21929萬元債權,整體掛牌價格為34535.75萬元;北京華中園房地産開發有限公司50%股權也在上海聯合産權交易所掛牌,該企業的股東方分別為華潤置地(北京)股份有限公司和北京京電房地産開發經營公司,雙方各佔50%股權。此次北京京電轉讓其所持有的北京華中園50%股權的掛牌價格為5500萬元。

　　另上海聯合産權交易所項目資訊顯示,上海華高房地産開發經營有限公司轉讓上海華必達商貿有限公司100%股權及其對標的企業2845.95萬元債權,掛牌價格為5725.47萬元。　此外,煙臺科信房地産開發有限公司掛牌轉讓持有的濰坊科信房地産開發有限公司100%股權及4593.03萬元債權、中冶天工集團有限公司出讓啟東中冶天翔置業有限公司100%股權均為今年9月在上海聯合産權交易所掛牌的房地産轉讓項目。

　　類似事件還在多地發生。包括江西、山東、陜西等地均出現房企為補充流動資金變賣項目或資産的案例。8月,湖南省房地産行業信用資訊領導小組發出警示,有77家房地産企業因資金鏈緊張、拖欠工程款等問題被提示或警示,中小房企資金鏈緊張難題日益凸顯。

　　房地産行業産權交易金額長期居於各大産權交易所前幾位。在這些變賣項目股權的房企中甚至不乏一些大型企業,比如中冶、中信、城建等龍頭企業。