政策放鬆刺激需求 部分樓市成交回暖

　　房貸新政滿月 去庫存仍是主旋律

　　央行“9·30”新政出臺已經滿月。截至10月29日，一個月內有16家上市銀行根據“認貸不認房”原則紛紛出臺相關細則。由於央行新政對樓市改善型需求的刺激作用，10月份以來多個城市樓市成交量開始築底回升。不過，由於樓市庫存仍處高位、商業銀行對降低房貸熱情不高，多數項目入市仍以跑量作為定價主導。

　　業內專家認為，央行新政對購房者心理預期影響明顯，但是部分城市交易量回暖尚不足以改變樓市高庫存的基本面貌，未來“去庫存”仍是房企乃至整個行業的主旋律。至於房價，預計維持平穩，難漲難跌。

　　現實利率優惠依然鳳毛麟角

　　9月30日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，要求“積極支援居民家庭合理的住房貸款需求”。具體為：首套房貸最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的改善性購房家庭，二次購房時可按照“首套房”貸款政策執行。

　　央行“9·30”新政，被業內解讀為“認貸不認房”。據《經濟參考報》記者了解，截至10月29日，在一個月時間內，已經有16家上市銀行根據“認貸不認房”原則紛紛出臺相關的細則，並推動分行層面執行。除此之外，各地城商行也紛紛跟進落實政策。對於以往房貸結清的客戶，重新申請按揭貸款，銀行根據具體情況要求的首付比例為30%至40%，利率大多執行基準利率。

　　工行湖南分行一位信貸經理表示：“對擁有2套住房並已結清相應購房貸款的客戶，重新申請按揭貸款，最低首付款比例為30%；但對擁有2套以上住房並已結清相應購房貸款的客戶，重新申請按揭貸款，最低首付款比例則需要40%。”

　　在利率方面，按照央行新政，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

　　不過，《經濟參考報》記者了解到，雖然銀行給出的折扣利率普遍在8.5%至9.5%之間，但真正能申請到優惠利率的客戶鳳毛麟角。

　　融360監測數據顯示，有13家銀行可以給出利率優惠，其中有11家銀行可提供首套房9至9.5折優惠利率，包括中國銀行、農業銀行、交通銀行和郵儲銀行這4家大行，但條件都較為嚴格。

　　某股份制銀行內部人士指出，“當前房貸基準利率是6.55%，如果打7折，就連5%都不到了，這比銀行理財産品的收益率還要低，對於客戶而言甚至會産生‘用房貸購買理財産品’的套利空間。另外，對於銀行而言，資金成本上升壓力非常大，利差收窄。因此，銀行在按揭貸款折扣幅度方面很難操作。”

　　目前，建行、工行、中行、農行、興業、華夏、交行、招行、郵儲、南京銀行等二套房首付比例仍為60%。多家銀行判斷，短期內監管層不會進一步放開二套房首付比例。

　　效果預期轉變促樓市回暖

　　從已經出臺央行新政執行細則的銀行來看，儘管“認房不認貸”條件嚴苛，且利率方面並未出現實質性優惠。但是在業內看來，央行新政最明顯的作用，是改變了購房者對樓市的預期。

　　中原地産首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者，因為經濟增速放緩，各地方政府對房地産的依賴度明顯上升。這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，特別是信貸鬆動，一旦銀行實施細則執行，購房者將被刺激入市。

　　中國指數研究院監測數據顯示，上周(2014年10月19日-10月25日)，受監測的21個主要一二線城市中，多數城市住宅成交面積保持增勢。一線城市中北京、深圳環比增幅分別達到17.78%和36.13%，上海、廣州環比回落。

　　事實上，10月份前20天，上海易居房地産研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環比增長約12%。20個城市中，有15個城市出現了成交環比上升。

　　易居研究院研究員嚴躍進認為，10月份前20天，整個市場成交量出現了比較明顯的反彈，這説明入市情緒開始變得高漲。按照目前這一趨勢，預計10月份的成交量將超過9月份，同時，整個四季度樓市的看跌情緒會逐漸淡化。

　　在亞豪機構副總經理高姍看來，央行新政“認貸不認房”規則的改變，所針對的則主要是改善型需求，低端改善型群體受益最大。高姍認為，對於多次置業的群體來説，其資金實力相對較強，因此首付成數的變化對其影響相對較小。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體，受制于資金壓力，對於信貸政策的優惠反應較大。“隨著央行新政策的逐漸落地，市場供應也開始增加，預計受到供應集中爆發的影響，接下來的市場成交將處於反彈週期”。

　　“央行新政對市場有明顯的信心提振作用，房價止跌已經明確。”張大偉説，“受央行新政影響，起碼可以增加30%的可購房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的意願購房人群。”

　　他進一步表示，整體市場的供應在繼續增加，而需求也將釋放，因此四季度的成交量值得期待。房價方面，預計依然以平穩為主，繼續下調的可能性降低，但因為庫存等原因，短期上漲的空間也不大。

　　預判四季度仍以去庫存為主

　　央行新政要求，繼續支援房地産開發企業的合理融資需求。但據《經濟參考報》記者了解，目前銀行對房地産開發商依然實行名單制。

　　“從整個市場來看，能在名單中的開發商也就是300至400家，開發貸佔銀行全部貸款餘額約5%至6%的水準。今年，商業住宅的開發貸比去年減少了很多。雖然總量增加了1000多億，但40%投向了保障房。”交通銀行首席經濟學家連平説。

　　還有業內人士指出，近三年來，銀行貸款在房地産開發商的資金來源中佔比逐年下降，從20%降到目前的10%左右。“對於房地産行業的融資，目前要降低開發商的杠桿率、降低負債率，刺激銷售而增加回款能力，因為開發商30%的資金來源於此。所以，按揭貸款的放鬆正是為增加開發商資金流動性提供契機，當然還包括解除限購。”興業銀行首席經濟學家魯政委表示。

　　中銀國際研報顯示，多數房企三季度業績表現並不理想，毛利率下滑幅度超出市場預期。開發商的利潤空間受到地價與需求的雙重擠壓，整個行業已進入一輪較大的調整週期中。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，央行新政有助於提高市場去化速度，有助於部分城市市場成交量出現“翹尾”行情，但從各銀行政策實際落地執行情況來看，“惜貸”基本面並沒有實質性改變，這並不利於市場基本面出現實質性好轉。

　　張宏偉告訴《經濟參考報》記者，由於當前庫存壓力仍然較大、房企擴張盲動性等因素，今年四季度及明年，樓市仍然面臨去庫存壓力，去庫存仍然是市場主旋律，並不會因為部分城市市場成交量回升而改變。

　　中指院也認為，儘管多重利好措施促使市場逐步回暖，但由於樓市庫存仍處高位、商業銀行對降低房貸熱情不高，多數項目入市仍以跑量作為定價主導。此外，前三季度財報數據顯示，多數房企營收和利潤同比下降明顯，經營壓力持續顯現。儘管後市銷售數據隨著政策疊加效應的釋放將繼續改觀，但大幅度反彈現象不會出現，房企為衝刺全年業績目標，應把握窗口期，加快去庫存步伐。