伴隨著金秋10月的到來，2014年的樓市也已走過了四分之三的路程。從已經過去的時間來看，本市樓市從年後的放量到四五月份新房市場的小高峰，再到六七月份樓市的持續觀望以及“金九銀十”的不斷走低，津城樓市變化可謂“跌宕起伏”。在今年的最後一個季度，本市樓市會有哪些新的變化呢?

　　 樓市顯低迷降幅達四成

　　在剛剛過去的第三季度，房地産開發投資增速持續下滑，商品房銷售面積與銷售額降幅持續擴大，土地成交量價齊跌，底價成交、流拍成為城市地市“主旋律”。

　　從CRIC的監測數據來看，2014年三季度市場成交企穩跡象愈發明顯。三季度37個重點城市新建商品住宅共成交6613萬平方米，相比2季度上漲了3%。與往年相比，分別較2013年同期和2012年同期減少了17%和13%。

　　據報道，三季度全國商品房銷售面積和銷售金額繼續呈現負增長的態勢，且降幅較上半年的水準進一步擴大，都創出了年內最低值。1月至8月，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%。商品房銷售額41661億元，下降8.9%。從近三個月的具體表現來看，6月份的成交曾有過短暫的回升，但7月、8月便再度拐頭向下。7、8兩月是年中相對的淡季，特別是在今年市場大環境不佳的情況下，很難出彩，房地産銷售面積和金額的降幅逐步擴大，真實反映了目前市場的成交低迷。

　　縱觀本市，從成交量上來看，第三季度共成交商品住宅17367套，無論是環比二季度還是同比2013年同期，降幅均達到了四成，環比、同比降幅分別為40.31%和41.56%。以武清為代表的遠郊區縣，由於受藍印取消影響最為顯著，因此三季度商品住宅成交套數降幅在天津四大區域(市內六區、環城四區、濱海新區、遠郊區縣)中最高，達67.33%。

　　成交價格方面，據相關數據統計，三季度天津商品住宅成交均價為10828元/平方米，19個區縣中，均價同比2013年同期上漲的達到了17個，僅東麗、寧河略有下降，且降幅僅分別為1.38%和2.06%，全市均價同比漲幅為4.98%。與第二季度相比，四大區域均價環比均有所上漲，加上藍印取消引起的樓市成交結構變化，三季度成交均價的環比漲幅進一步擴大，達13.28%。

　　近六成新盤遠郊佔三成

　　第四季度往往是企業衝業績的重要時間段，也是今年最後一搏的時期，為此，房企往往將會採取“以價換量”的策略快速出貨，降價也將繼續鞏固市場企穩態勢之根基。加之一些地方政府救市的進一步縱深化，也將會對四季度市場企穩産生積極影響。

　　在本市方面，據數據監控中心數據統計，第四季度商品住宅有106個項目有開盤計劃，同比2013年第四季度預計開盤量增長10.42%。其中，遠郊區縣開盤量領先，33個項目預計第四季度開盤，佔全市預開盤總量的31.13%;環城四區開盤數量達到29個，開盤位居第二位佔全市預開盤總量的27.36%;濱海新區26個項目開盤，佔全市總開盤量24.53%;市內六區僅有18個項目開盤，佔全市預開盤總量的16.98%。

　　在2014年天津第四季度預計開盤的項目中，全新盤佔了將近6成。從2014年第四季度各區域全新項目與老盤新開盤量對比中發現，遠郊區縣預計23個全新項目入市，佔全市全新項目開盤總量37.10%。可見，遠郊區縣第四季度將會集中發力，以量搶佔新房市場。濱海新區老盤加推的居多，以15盤加推爭寵第四季度新房市場，佔全市全新項目開盤總量24.19%。環城四區13個全新盤也將集中入市，佔全市全新項目開盤總量20.97%。市內六區的新盤是老盤放量的兩倍。對於天津來説，如此多的新盤為樓市注入了一股新的活力，同時，對於購房者也意味著有了更多的選擇和比較的機會。

　　“首套”標準放寬需求有望恢復

　　從刺激需求的角度看，9月30日央行和銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。通知提到:對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策;在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。

　　為此，有分析指出，這是本輪房地産調整以來，第一次以中央層面發佈救市政策，彌補單一限購政策取消的不足。從力度上來看，不但首套房貸款利率下限被大幅下調，其認定方式也以改變，之前規則已被取消，而且對於已擁有二、三套及以上住房的家庭，也放開口子，可以享受貸款。另外，由於改善性需求一般佔到市場需求的15%至25%之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10%至20%的恢復。