伴隨著2014年樓市的降溫，中國房地産市場正經歷著一個深刻的調整過程。企業關心下一步如何發展，購房者關注目前是否可以入市，而政府關注房地産市場能否保持穩健的發展。9月23日，上海易居房地産研究院與上海市經濟學會舉行的專題論壇在上海召開。與會的房地産專家學者、開發商老總和研究機構人士約30人，圍繞“當前與明年房地産市場走勢及應對策略”的主題展開討論，並達成了部分共識。

　　上海市經濟學會副會長、上海易居房地産研究院院長張永岳教授主持論壇並指出，當前房地産業面臨兩個問題：第一、産業如何獲得健康發展，在新型城鎮化推進、住房建設持續增長的需求等條件下，面對市場的深刻調整，房地産業依然需要獲取健康發展的路徑；第二、房地産業如何在國民經濟轉型期中發揮作用，並且為整個中國經濟的轉軌獲得緩衝空間。為解決這兩個問題，需要對房地産市場走勢準確把脈，同時制定積極的策略。

　　樓市步入新常態

　　論壇上，張永岳率先圍繞宏觀經濟最近出現的兩個熱門詞彙進行了專題演講。他説，第一個是“新常態”。這個睿智的提法，高度概括了中國經濟社會的特徵，使之上升到戰略高度，表明中央對當前中國經濟增長階段變化規律的認識更加深刻。這意味著當前樓市的發展情況和過去有很大的區別，也意味著當前需要以新的視角和經濟形勢來分析問題。第二個詞彙就是“三期疊加”，即經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期和強刺激下的消化期出現了疊加。中國樓市和宏觀經濟一樣，也正面臨三期疊加的格局。

　　這個格局的形成和宏觀經濟、産業、市場等因素有關。比如從産業的角度看，房地産業經過十幾年的高速增長，就像從青少年時代到達成人階段，其增長速度必然放緩。現階段樓市發展的矛盾會比較集中，接下來會有一個消化期。當然，不同城市的消化期會有不同的過程，當市場經過一個或長或短的消化期後，會有一個平穩的發展階段。這是新常態下的題中應有之義，樓市對現在的形勢判斷要有定力，同時在實踐中採取積極的方法來解決矛盾。

　　恒盛地産投資(上海)有限公司副總裁沈浦陽就此表示，今年樓市和往年相比確有一個很大的不同點，過去對樓市的判斷和觀點差異很大，比如在趨勢上，幾乎是一半看多一半看空。但今年以來，觀點逐漸趨於一致。雖然幅度、程度方面略有差異，但大方向還是基本一致的，多是看空。造成這樣一個判斷變化的最大影響因素就是預期。目前看來，無論開發商、投資商還是購房者，大家的預期都在靠攏。

　　導致開發商預期趨同的是資金流量的變化。去年6月份應看成是一個重要的時間節點，新一屆政府的思路很明確，即不希望持續地注入流動性，因為這是個不可持續的模式。去年下半年樓市較熱，應該是慣性的表現。到了今年雖然沒有新政策的出現，但樓市因為資金流量的變化，開始步入下行通道。

　　樓市降溫帶來壓力

　　克爾瑞資訊集團研究中心副總經理林波在會上提供的該機構重點監測的30多個城市的數據表明，去年年底開始整個市場成交量持續下滑，但今年三季度開始企穩。9月份部分開發項目借降價、前期蓄客、全民行銷的策略，實現了80-90%的去化率。在三季度截至9月上半月的成交量比二季度同期小幅上漲6%。

　　上海鉅碩房地産開發有限公司執行董事宋家泰則認為，當前房企如果沒有非常好的成本控制能力和操盤能力，在三四線城市是沒法生存的。他談及東北某四線城市的項目開發過程中，雖然房企在景觀設計等方面加大了資金投入，但當地客戶對新增景觀環境的敏感程度不強，導致成本上升無法很好地被消化，這給房企造成了巨大的壓力。

　　中信地産(上海)投資有限公司董事長許志雄認為今年項目的銷售總體偏清淡。比如對上海市區某6萬多單價的樓盤銷售情況統計，基本上是看的多，投的少。雖然此類樓盤的環境和産品品質不錯，但市場的觀望情緒一直較重。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，9月份樓市沒有明顯的反彈，那麼10月份量出現大增也並不大現實，除非利好政策非常多。很多房企在5-7月份都選擇等待，隱約感覺9-10月有戲。但目前來看，樓市的調整還在持續。

　　沈浦陽則表示，過去房地産經歷了一個賭注的時代。房企只要有錢且願意往裏面砸，基本可以賺錢。但此類房企卻忽視了市場真正的需求。他以“蛋黃派”為形象例子，所謂“蛋黃”就是積蓄了很多精華，比如城市文化公共資源、能夠導致持續性人口導入的城市、區域及産品。反之則是“蛋白”。而市場上之所以“蛋白”會這麼多，和開發商盲目開發、房地産大躍進的因素有關。

　　當然，市場降溫，也不乏一些優秀項目，表現很不錯。星河灣集團上海公司行銷總監張好繡談及該公司銷售情況，今年1月1日至9月15日，在上海全市高端大平層公寓市場上，上海星河灣的銷售套數、銷售面積第一，銷售金額第三。這説明在殘酷的市場競爭中，優質産品才是真正的定海神針。

　　張永岳表示，今年以來房地産市場進入一個調整期，市場呈現一定下行態勢，但市場總體上還屬平穩。這看似中規中矩，但實際上也是一個權威性的判斷。這有三個特徵：一是進入了調整期，二是總體上已經下行，三是整體上還是穩定的。舉例來説，第一、比如説房地産開發投資有所回落，但依然保持10%以上增長率。第二、住房成交量有所下降，但仍高於2011年。至於房價下降，對上一輪調控矛盾是有所緩解的。過去關注房價上升，現在關注的是市場穩健。

　　人口紅利消退對樓市影響

　　論壇上，對於人口和住房需求、人口紅利等也有比較深入的討論。

　　宋家泰認為，目前二線樓市之所以和三四線城市有很大的差距，和人口紅利因素有關。比如西安、南京、武漢等二線城市高校密集，大學生畢業後會想方設法留在此類城市。而一些四線城市很多學生因為考大學而離開此類城市。加上此類城市沒有足夠的産業來提供就業機會，導致人口導入效果差。

　　他借用暢銷書中的“人口峭壁”一詞，形容了人口紅利減少帶來的負面效應。認為在目前市場一些群體中，有這樣一類觀點：隨著人口紅利發揮空間的收窄，短期內房地産市場不會有太大的起色。當然，幾家歡笑幾家愁的狀態會延續，部分房企抓住波浪式的機會依然能夠脫穎而出。

　　楊紅旭認為，目前社會上一些關於人口問題的擔心，實際上是有點危言聳聽了。中國的城鎮化率偏低，這就意味著在城鎮化率的提升過程中，部分年輕人將從農村向城市聚集，這樣就可以對衝城鎮地區人口紅利減退的因素。所以對於目前人口結構的變化，也不必過於悲觀。

　　上海易居研究院綜合研究中心總經理崔霽表示，人口因素會影響房企的決策，在土地市場上就能看出來。比如從上海規劃部門來看，市中心的發展和人口控制的考慮密切相關。未來在中心城區不會有太多的宅地供應出來，這也是基於規土方面的各類考慮。在這樣情況下，在中心城區房企拿地會比較困難。

　　在人口紅利問題上，張永岳有獨到的見解。他強調，在人口問題上，簡單的數量推論還是不夠，應該結合經濟彈性等因素加以考量。比如説，在高等教育普及的情況下，首次就業年齡具有較大的彈性。現在所謂的60歲或稍長的老年人特徵，和上一代的老年人其實不同。他們不是被動的消費群體，部分甚至還能成為就業者。所以在人口問題上，應該把經濟活動和經濟容量的彈性等因素考慮進去。

　　未來市場何時築底

　　楊紅旭把樓市政策的走勢劃分為三個階段。第一步就是限購的退出，以6月份呼和浩特第一次提出全面取消限購的做法為標誌。第二步就是省級的限購退出，以“閩八條”為代表。第三步就是中央的動作。央行和銀監會授意和引導商業銀行對個人房貸進行支援，反映了中央也有平穩樓市的願望。目前所謂“救市”層面主要在第二步。

　　從成交量來看，楊紅旭預計，接下來的市場競爭會白熱化，貫穿在第四季度過程中。對於成交量，基本可以有這麼一個判斷：成交量已經見底，但主要是一線城市；二線城市在分化，部分追隨一線城市，部分和三線城市的趨勢一樣，現在尚難以判定已見底。

　　上一輪房價跌了8個月，這次應該會超過8個月。即在5月份開始跌的情況下，12月份不會止跌。快的話明年上半年止跌，慢的話明年下半年止跌。

　　在成交均價上，林波預計房價還會繼續探底。目前市場存量還在增長。從企業的角度看，9-10月份推盤量將比7-8月有一個大的增長。根據對房企前8個月的業績摸底能夠發現，目前房企的年度銷售目標完成率在50%左右。那麼在後4個月，房企還有一半的銷售業績需要完成，所以跑量的動力會更強。

　　市場築底的成功可能性很大。信貸方面雖沒有預期中的大力度，但放鬆是肯定的，進而對成交量的走勢有拉升作用，至少四季度不會比二三季度更差。

　　張好繡表示，今年是市場深度修正年，對行銷人來説也是一次最嚴苛的考驗。但對“鉑金十年”的長期遠景是可期的。經過今年的調整，明年上半年的市場將溫和回升，交易量相對今年將有提升。

　　除了住房交易市場，土地市場未來走勢如何？崔霽表示土地市場也會有相應的表現。雖然從未來看，土地供應受到了土地集約利用的條件制約，但放量的可能性依然存在。比如，上海目前劃定了35個城中村，2014年底要啟動11個城中村改造。在此規劃下，相應的土地會逐漸釋放出來，或不以招拍挂的方式。

　　房企要有更大的定力

　　張永岳在論壇上提出，房企要把握好目前市場形勢，夯實基礎並且具備更大的定力。採取切實有力、有針對的舉措，來消化歷史上遺留的矛盾，適度的輕裝上陣。要結合自身情況做調整，包括空間佈局、産品結構佈局、具體項目的梳理等方面。在經歷消化期過程中，加快轉型發展。期待優秀的房企在當前激烈的競爭中、在産業轉型升級過程中脫穎而出。

　　張永岳教授的觀點獲得與會者的共鳴。許志雄表示，在市場降溫的條件下，目前仲介和代理機構創新銷售方式的做法值得鼓勵。當然，此類仲介機構在提高成交率的同時，也會因此增加行銷成本和管理難度，包括在如何劃分客戶的層面上，這些問題需要得到解決。

　　他進而表示，中信地産仍看好未來的市場。前些年在上海投資比較少，未來會逐漸順著中信集團下屬板塊整合趨勢，和中信泰富一起加大投入。現在主要是在做一些前期的基礎工作，部分大型項目正在啟動。但整個節奏並不急，不在於資金問題，因為是央企，部門之間有一個協調過程。

　　沈浦陽表示，房企策略應該有兩類。如果認為未來産品面臨的需求非常紮實，那麼大可屏住氣、放緩推盤節奏。如果産品未來的趨勢不明，甚至突然翻船，房企在口袋不殷實的情況下博轉機，那就顯得過於樂觀。

　　崔霽表示，房企在未來拿地方面，可以著重關注與當地的國企合作引入存量土地。此類國企並不是專業的開發商，而主要是做第二産業的。在做土地資源盤活的時候，一定會尋找專業的房地産開發企業進行合作。這對於房企來説，意味著市場機遇。房企可以積極進行合作，在二級市場上拿地，包括工業用地二次開發，這可能比在一級市場上拼價格更好一些。

　　宋家泰表示，房企保持戰略定力，適時選擇市場尤為重要。如果企業的開發策略在三四線城市，做不到前5名的話，最好放棄這個市場，因為現金收入彌補不了現金支出。即便是一些本地企業，在三四線城市過去以量取勝，但未來發展空間也會收窄。

　　張好繡表示，在中國高端住宅市場上，星河灣做好産品的同時，還致力於打造“第一居所”，不追求開發量，不盲目擴張，堅守品質，做慢工細活的堅守者。同時將繼續深耕一線城市“北上廣”，並適度在合適的大城市、在合適的時機向市場提供最優質的産品。

　　與會者認為，房地産市場在波浪式的震蕩上升過程中，和過去的模式不一樣，它會逐漸淘汰一部分企業。對於房企來説，要在波浪式的過程中搶到一個好位置，現在是真正考驗的時候，即便市場下滑，房企也應該有定力，並能夠順勢而行，這樣的企業才是富有競爭優勢的。