與改善型項目的較早回暖有所不同，剛需項目在近期的市場表現，終於迎來一波小高潮。業內人士指出，隨著自住房上市項目的增多，近幾個月來，剛需盤加大折扣降價力度奮起直追，開始拉動搖擺中的剛需客群回流商品房市場。

　　剛需項目入市積極

　　儘管面臨著自住型商品房相繼推出的壓力，但剛需項目的活躍表現，已成為近期市場的一大亮點。根據亞豪機構數據統計顯示，在剛剛過去的十一長假，市場整體表現平淡，然而在北京商品住宅成交排名前10名的項目中，銷售均價在3萬元以下，主打剛需的項目達到7個（刨除自住型商品房項目），其中包括行宮禦東園、世茂維拉、首開緹香郡、華遠瀾悅等，佔據了絕對的成交主場。

　　事實上，進入“金九”以來，眾多剛需項目就已緊鑼密鼓地搶跑入市，包括淺山香邑、路勁世界城、保利春天裏、雲溪和首開香溪郡，都在國慶節前衝刺推貨。對此，亞豪機構副總經理高姍分析，近期入市的新開盤項目在降低入市價格、加大優惠力度吸引剛需購房者的同時，也採用“少量多批”的推貨方式，調動購房者的購房熱情。

　　而近期的成交數據也證明開發商行銷策略見效。據統計，截至10月15日，京城樓市共成交商品住宅10533套，在刨除自住房和定向銷售的恒大城後，不限定售價的商品住宅共成交5117套，創下近5個月以來的銷量新高。

　　價格回調換銷量

　　今年以來，自住房入市給剛需項目帶來了巨大衝擊，亞豪機構的一項數據統計顯示，4月份至今，除了個別月份（7月）以外，總價在100萬-200萬元的剛需盤月度成交整體呈現階梯狀下降趨勢。

　　業內人士分析指出，年初商品住宅價格升勢未減，而讓市價相當於7折的自住房脫穎而出，剛需人群要麼選擇申購自住房、要麼持幣觀望，普通剛需盤的購房客戶與自住房申購人群基本重疊，剛需盤因此出現購房客戶迅速減少、成交下滑的現象。

　　另據一位房企人士對記者表示，經歷了半年多的博弈，剛需項目的價格已經出現了明顯的波動，尤其是在房山、通州等剛需樓盤扎堆的區域，項目不斷調整預期入市，與自住房之間的價格差距不斷縮小，因此撼動了部分剛需客群的心理底線。根據記者調查統計，在房山長陽、良鄉以及通州臺湖等地，一些剛需項目由年初的25000-28000元/平方米普遍回調至16000-20000元/平方米。

　　回溫或將持續至年底

　　在採訪中，多位業內人士都認為，從近幾個月的數據來看，失去了價格優勢的自住房短板頻頻暴露，而剛需盤加大項目折扣降價力度，部分客群開始回流商品房和二手房市場，9月份以來，北京剛需産品的銷量企穩回升。

　　在多數業內人士看來，隨著信貸鬆綁政策的逐步實施，預計未來剛需剛改型購房需求會加快釋放，或將助推四季度北京樓市成交量復蘇回暖。與此同時，也有分析人士指出，作為開發商搶收最後時機的“金九銀十”已過去一半，雖然開發商通過降價挽回了一些銷量，但難以完全扭轉購房者的預期，而房企在高庫存以及全年銷售業績等因素影響下，未來一段時間樓盤項目仍將會以“跑量”為主。