“限購”可謂樓市調控的殺手锏，而面對2014年一路下行的樓市，全國各城市紛紛為限購政策鬆綁。截至目前，僅有北上廣深四個一線城市及海南三亞仍在執行限購政策，而這僅有的5個城市也時常傳來“鬆綁”傳言。

　　近日，限購政策最嚴厲、被業內認為最難“鬆綁”的北京就被傳決策層正在商討“鬆綁”自2010年就開始執行的限購政策，內容包括廢除二手房不滿五年交易需徵收20%差額稅，以及放寬非京籍五年納稅或社保的資格審核。

　　北京市住建委迅速辟謠稱，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發，房地産限購政策現階段仍將繼續執行。

　　對此，有業內人士認為，儘管限購鬆綁已經是大趨勢，但由於北京的特殊性，其限購政策至少在近期是難以解禁。那麼，若北京樓市鬆動限購，契機到底是什麼？業內人士表示，取消限購，北京樓市還需要闖過房價、人口、經濟壓力和培育成熟市場四大關。

　　第1關 北京房價仍較高

　　2010年限購政策出臺時是以抑制投機客戶炒房、抑制房價過快上漲為立足點，執行4年來，高房價仍是北京樓市難以回避的事實。

　　“北京樓市現在有些調整，問題不是限購，不是沒人想買房，是房價太高，消費需求在觀望。”住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，北京是一個國際大城市，樓市最大的矛盾是供需不平衡，投資客戶較多，一旦放開限購，會使更多投資客戶涌入，會推高房價，引發樓市混亂，所以限購目前還不能放開。

　　華業地産副總裁陳雲峰則表示，從北京市場的情況來看，改善型、投資性住房需求都比較強勁，如果放開限購將會出現供不應求。他分析，目前北京樓市庫存量9萬套相比過去雖然屬於較高的水準，但一旦巨大的需求解禁，依然會快速消化。“2007年還沒有限購政策時，北京市場一天的銷售量是500套，6個月就能夠銷售完9萬套庫存。”陳雲峰認為，從目前來看，限購的主要目的還是集中在對於購買力的控制上。不過作為開發商，他也建議政府應著手逐步放鬆限購。

　　第2關 特大城市需引導人口合理佈局

　　業內人士介紹，實行限購政策以來，北京樓市的購買人群從此前的京籍、非京籍對半開，改變為以北京戶籍佔60%-70%，剩餘人群則是在北京有穩定工作、有5年以上繳稅或社保記錄的非京籍人群，這被認為間接有效地控制了人口規模。

　　“一線城市、尤其是北京，並不單單只是市場的問題。還要考慮城鎮化改革的整體設計和城市規模。”中國房地産業協會名譽副會長朱中一表示，一線城市有自己的特點，考慮市場化的同時，還要考慮房地産的分類指導原則：房地産是不動産，資源不好流動，但是人口流動性大。這就造成了目前北京的人口眾多，土地資源有限，供求矛盾突出，使得政府必須要對人口加以控制。

　　記者了解到，北京限購難鬆綁，還有原因在於北京擁有眾多公共資源，無論在教育、醫療、還是文化上都享有其他城市難以比擬的資源優勢，而目前這些公共資源相對其需求已十分緊張，因此短期內取消限購的可能性比較小。

　　而一位長期研究國家公共政策的體制內學者透露，減少行政干預，市場化是一個發展趨勢，但北京樓市的限購在特定的時期有其存在的理由，除了調控房價外，北京正在通過各種政策引導人口合理佈局，這不僅有環境資源的承載力的考量，也有社會安全方面的考量。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，樓市限購主要還是控制房價，控制投機，但在國家新型城鎮化的要求下，北京這種特大城市要根據人口規模的指標，也要根據城市定位調整産業結構及相應轉移部分人口。

　　第3關 壓力尚未從房企傳到政府

　　利益攸關，渴求賣房的開發商自然大力呼籲放開限購，希望政策放鬆，能使低迷的樓市迅速回暖。

　　亞豪集團市場總監郭毅就認為，雖有信貸鬆綁等政策利好，但刺激有限，只能針對那些一套房還貸已還清的人群，而這一輪需求釋放完了後，樓市又將恢復平淡，她認為明年樓市需新的刺激來拉動，比如放開高端樓盤的限購，因為從控制人口的意義看，豪宅項目限購目的並不大。

　　郭毅表示，房企的前期成本帶來的資金壓力都會壓在銷售上，如果不放開高端市場，房企的銷售力度跟不上，也會影響房企的資金回流，進而影響到政府的土地出讓。

　　業內人士表示，政府出於經濟發展的考量，也不希望房企的庫存壓力再加大，但至少從今年看，壓力還並未從房企傳遞到政府，截至目前，北京市土地出讓金已接近1600億元。

　　“今年數據面上房價沒有出現直線下降，而且影響經濟最重要的一點主要在於土地財政，目前來看土地財政所受影響不大，政府也會做出一個自己的判斷。”郭毅如是説。不過她同時強調，明年樓市的壓力會變得更大。“由於房企在2013年大量高價拿地，2014年、2015年市場銷售會面臨很大的壓力，屆時政策如何變動還未可知。”

　　第4關 新的替代政策尚未成熟

　　用何種新政取代限購一直是業內焦點。陳雲峰認為，“北京限購放開的條件非常簡單：保障性質的商品房如果能夠滿足中低收入者需要的時候，基本就是放開限購的時候。”他表示，如果自住型商品房能夠形成每年接近10萬套的供應，便可以解決中低收入者的購房問題，從而為普通商品房的限購鬆綁減輕壓力。

　　除了大力發展保障房之外，有業內人士認為，房地産稅出臺之時，就是北京限購退出之時。朱中一就表示，限購鬆綁只有在房地産稅政策落地之後才有放鬆的餘地，但是按照十八屆三中全會的改革方向，就算放鬆，房地産市場也會以市場、經濟、法律等形式來進行調控，所以完全取消限購在目前來看不太可能。

　　王玨林也認為，房産稅在內的稅收只是管理市場的手段之一，如果以為單靠一種手段就能解決問題，那則“把市場想得太簡單”，限購會由一種新的、更好的管理手段來代替，但必須在樓市供需更平衡、市場更成熟平穩的條件下進行，目前還未看出這種苗頭。