新聞源 財富源

2024年07月25日 星期四

財經 > 産經 > 房産 > 正文

字號:  

北京為何不能取消限購 業內:需闖四大關

  • 發佈時間:2014-10-17 08:52:12  來源:新京報  作者:佚名  責任編輯:陳晶

  “限購”可謂樓市調控的殺手锏,而面對2014年一路下行的樓市,全國各城市紛紛為限購政策鬆綁。截至目前,僅有北上廣深四個一線城市及海南三亞仍在執行限購政策,而這僅有的5個城市也時常傳來“鬆綁”傳言。

  近日,限購政策最嚴厲、被業內認為最難“鬆綁”的北京就被傳決策層正在商討“鬆綁”自2010年就開始執行的限購政策,內容包括廢除二手房不滿五年交易需徵收20%差額稅,以及放寬非京籍五年納稅或社保的資格審核。

  北京市住建委迅速辟謠稱,北京作為特大型城市,從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發,房地産限購政策現階段仍將繼續執行。

  對此,有業內人士認為,儘管限購鬆綁已經是大趨勢,但由於北京的特殊性,其限購政策至少在近期是難以解禁。那麼,若北京樓市鬆動限購,契機到底是什麼?業內人士表示,取消限購,北京樓市還需要闖過房價、人口、經濟壓力和培育成熟市場四大關。

  第1關 北京房價仍較高

  2010年限購政策出臺時是以抑制投機客戶炒房、抑制房價過快上漲為立足點,執行4年來,高房價仍是北京樓市難以回避的事實。

  “北京樓市現在有些調整,問題不是限購,不是沒人想買房,是房價太高,消費需求在觀望。”住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,北京是一個國際大城市,樓市最大的矛盾是供需不平衡,投資客戶較多,一旦放開限購,會使更多投資客戶涌入,會推高房價,引發樓市混亂,所以限購目前還不能放開。

  華業地産副總裁陳雲峰則表示,從北京市場的情況來看,改善型、投資性住房需求都比較強勁,如果放開限購將會出現供不應求。他分析,目前北京樓市庫存量9萬套相比過去雖然屬於較高的水準,但一旦巨大的需求解禁,依然會快速消化。“2007年還沒有限購政策時,北京市場一天的銷售量是500套,6個月就能夠銷售完9萬套庫存。”陳雲峰認為,從目前來看,限購的主要目的還是集中在對於購買力的控制上。不過作為開發商,他也建議政府應著手逐步放鬆限購。

  第2關 特大城市需引導人口合理佈局

  業內人士介紹,實行限購政策以來,北京樓市的購買人群從此前的京籍、非京籍對半開,改變為以北京戶籍佔60%-70%,剩餘人群則是在北京有穩定工作、有5年以上繳稅或社保記錄的非京籍人群,這被認為間接有效地控制了人口規模。

  “一線城市、尤其是北京,並不單單只是市場的問題。還要考慮城鎮化改革的整體設計和城市規模。”中國房地産業協會名譽副會長朱中一表示,一線城市有自己的特點,考慮市場化的同時,還要考慮房地産的分類指導原則:房地産是不動産,資源不好流動,但是人口流動性大。這就造成了目前北京的人口眾多,土地資源有限,供求矛盾突出,使得政府必須要對人口加以控制。

  記者了解到,北京限購難鬆綁,還有原因在於北京擁有眾多公共資源,無論在教育、醫療、還是文化上都享有其他城市難以比擬的資源優勢,而目前這些公共資源相對其需求已十分緊張,因此短期內取消限購的可能性比較小。

  而一位長期研究國家公共政策的體制內學者透露,減少行政干預,市場化是一個發展趨勢,但北京樓市的限購在特定的時期有其存在的理由,除了調控房價外,北京正在通過各種政策引導人口合理佈局,這不僅有環境資源的承載力的考量,也有社會安全方面的考量。

  住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,樓市限購主要還是控制房價,控制投機,但在國家新型城鎮化的要求下,北京這種特大城市要根據人口規模的指標,也要根據城市定位調整産業結構及相應轉移部分人口。

  第3關 壓力尚未從房企傳到政府

  利益攸關,渴求賣房的開發商自然大力呼籲放開限購,希望政策放鬆,能使低迷的樓市迅速回暖。

  亞豪集團市場總監郭毅就認為,雖有信貸鬆綁等政策利好,但刺激有限,只能針對那些一套房還貸已還清的人群,而這一輪需求釋放完了後,樓市又將恢復平淡,她認為明年樓市需新的刺激來拉動,比如放開高端樓盤的限購,因為從控制人口的意義看,豪宅項目限購目的並不大。

  郭毅表示,房企的前期成本帶來的資金壓力都會壓在銷售上,如果不放開高端市場,房企的銷售力度跟不上,也會影響房企的資金回流,進而影響到政府的土地出讓。

  業內人士表示,政府出於經濟發展的考量,也不希望房企的庫存壓力再加大,但至少從今年看,壓力還並未從房企傳遞到政府,截至目前,北京市土地出讓金已接近1600億元。

  “今年數據面上房價沒有出現直線下降,而且影響經濟最重要的一點主要在於土地財政,目前來看土地財政所受影響不大,政府也會做出一個自己的判斷。”郭毅如是説。不過她同時強調,明年樓市的壓力會變得更大。“由於房企在2013年大量高價拿地,2014年、2015年市場銷售會面臨很大的壓力,屆時政策如何變動還未可知。”

  第4關 新的替代政策尚未成熟

  用何種新政取代限購一直是業內焦點。陳雲峰認為,“北京限購放開的條件非常簡單:保障性質的商品房如果能夠滿足中低收入者需要的時候,基本就是放開限購的時候。”他表示,如果自住型商品房能夠形成每年接近10萬套的供應,便可以解決中低收入者的購房問題,從而為普通商品房的限購鬆綁減輕壓力。

  除了大力發展保障房之外,有業內人士認為,房地産稅出臺之時,就是北京限購退出之時。朱中一就表示,限購鬆綁只有在房地産稅政策落地之後才有放鬆的餘地,但是按照十八屆三中全會的改革方向,就算放鬆,房地産市場也會以市場、經濟、法律等形式來進行調控,所以完全取消限購在目前來看不太可能。

  王玨林也認為,房産稅在內的稅收只是管理市場的手段之一,如果以為單靠一種手段就能解決問題,那則“把市場想得太簡單”,限購會由一種新的、更好的管理手段來代替,但必須在樓市供需更平衡、市場更成熟平穩的條件下進行,目前還未看出這種苗頭。

熱圖一覽

高清圖集賞析

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅