三地鬆綁限購樣本

　　鬆綁限購對樓市刺激有限

　　國內限購鬆綁的城市在不斷增加。相較于當初放開限購的刺激樓市的初衷而言，似乎達到的效果並不十分明顯

　　法治週末見習記者 馬金順

　　8月16日晚，一則“一線城市中，上海率先嘗試放鬆限購。首套房最低可以享受8折利率(要求客戶在該行金融資産必須大於等於貸款總額的80%)”的消息在網上流傳。不過，隨後有內部人士向媒體表示：“發出該文件的是建設銀行，上週五(8月14日)已經傳出，但僅是初稿，還未準備落地，暫不執行”。

　　自今年6月26日，呼和浩特率先發文放開限購，短短近兩個月的時間，限購鬆綁城市名單不斷擴容。

　　根據亞太城市房地産研究院最新統計數據顯示，目前全國46個限購城市中，已有37個城市放鬆或取消樓市限購，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、銀川、長春、三亞、珠海9個城市尚未調整樓市限購政策。

　　亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為，除去北上廣深4個一線城市沒有放開外，僅5個城市仍在執行。

　　“限購鬆綁潮的蔓延與新一屆政府轉變調控思路有密不可分的關係。”謝逸楓告訴法治週末記者，“今年的政府工作報告提出了‘分類調控’政策，並且新任住房和城鄉建設部部長陳政高更是在其上任後的第一次全國住房和城鄉建設工作座談會上提出‘千方百計地消化庫存’的工作要求。”

　　法治週末記者關注到幾個比較有代表性的城市：呼和浩特市——國內首個正式發文放開限購的城市；福建——出臺首個省級救市文件；佛山——廣東省內首個“鬆綁”城市。

　　這些城市當初都制定了比較嚴格的限購政策，而如今又都陸續放開限購。放開限購對這些城市是否産生了預期影響？

　　謝逸楓認為，限購鬆綁對樓市的影響有限，而樓市能否回暖與房貸政策是否放鬆具有直接的關係。

　　“房貸不放鬆，致使融資困難，民間貸款與銀行貸款無法獲得，信託與基金利率上升，想要購房的人無法獲得資金去買房。所以，如果不放開限貸，僅放開限購，對樓市的影響不大。但如果限貸政策放開，房地産市場的資金面將明顯好轉，成交量將會上升，樓市才會回暖。”謝逸楓進一步解釋説。

　　呼和浩特：

　　鬆綁後銷量先反彈後回落

　　2011年4月12日，呼和浩特市房地産開發監督管理處網站正式發佈了《呼和浩特市人民政府關於進一步貫徹落實房地産宏觀調控政策促進我市房地産市場持續健康發展的實施意見》(以下簡稱意見)，意見表明，自本實施意見發佈之日起，在本市市區實行住房限購措施。

　　而意見實施了3個年頭之後，2014年6月20日，呼和浩特市房地産開發監督管理處網站又公佈了一則實施意見，該意見要求居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明；産權登記部門在辦理相關業務時，不再對購房人的房屋套數進行查詢。不過，當天下午，這份文件被撤回。

　　6天后，呼和浩特市房地産開發監督管理處正式發表“更正聲明”，稱將第七項第二行括弧內“含二套住房”改為“含二手住房”。至此，呼和浩特市放開限購，成為全國首個正式發文確定放開限購的城市。

　　北京大學房地産法研究中心主任樓建波認為，本屆政府提出分類調控給予地方更多的自主權利，房地産是一個地域性很強的市場，呼和浩特市放開限購主要是由當地的市場環境決定的。

　　據同策諮詢研究部數據顯示，截至2014年5月底，呼和浩特商品住宅市場存銷比為131.46套每月。

　　那麼，呼和浩特市放開限購後，當地商品房成交量是否上升了、房價是否有所上漲？

　　謝逸楓對法治週末記者分析：“呼和浩特放開限購，短期對樓市産生了巨大的影響力，不僅月銷售量環比達到85%，同比64%以上，房價上漲的幅度也有5%以上。但之後，樓市又恢復到調整前的狀態，説明樓市上升缺乏動力，這與沒有同時放鬆房貸政策具有直接的關係。”

　　中投顧問房地産行業研究員韓長吉也對法治週末表示，呼和浩特市取消限購後，七月份樓市成交量上漲明顯，但是主要還是之前累積的客戶在鬆綁的情況下突擊網簽。在成交量回升之後又出現回落，總體看，放開限購的影響有限。

　　福建：

　　仍需其他配套政策跟進

　　隨著呼和浩特市率先放開限購，各地政府根據當地情況，紛紛採取相應措施來放鬆甚至取消限購。

　　8月8日，福建省住房和城鄉建設廳官方網站發佈《關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》，共八條，被業界譽為“閩八條”，成為全國首個省級樓市救市政策。 與之前已經公佈樓市鬆綁政策的其他城市相比，“閩八條”在尺度上更為放開。明確福州市、廈門市(福建省只有這兩個城市出臺過限購政策)可以根據本地市場變化情況，調整放開住房限購措施。

　　而2011年3月福州市人民政府發佈的限購令，堪稱是當時大陸樓市最嚴厲政策。廈門也規定，同一購房家庭只能在廈門新購買一套住房，包括新建商品住宅和二手住宅。

　　而如今，“閩八條”則規定：“在全省範圍內購房辦理簽約(網簽)、貸款、産權登記等手續時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明；家庭首次購買改善性普通商品住房按首套房認定；購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定。”

　　謝逸楓指出，福建此時出臺救市文件，與宏觀經濟下行與庫存加大及地方債務上行、樓市風險擴大有直接的關係。

　　韓長吉也認為，福建如今放開限購，主要是因為樓市整體行情向下，福州當前庫存比偏高，加上近兩年沿海外貿業務量的下降，導致當地購買力的下降。地方政府對土地財政的依賴也促使限購鬆綁。

　　不過，在業內專家看來，福建發文放開限購，打破了過去單個城市救市的做法，將鬆綁政策落實到整個省域，具有很強的示範意義。

　　謝逸楓也表示，福建打破過去單個城市救市的做法，是徹底的“保增長”。説明房地産仍是當下地方政府經濟發展支柱産業之一。但從放開福州、廈門的限購實施情況看，市場短期成交上升，但一週後又恢復調整前，無法持續性的上升。説明僅僅放開限購政策恐無法讓樓市回暖，需要其他的政策互相配合。

　　佛山：

　　不會倒逼深圳、廣州

　　隨著越來越多的城市放開限購，佛山也加入了鬆綁的大軍。

　　佛山從8月7日淩晨開始放開樓市限購。目前廣東省共有廣州、佛山、深圳、珠海四地實行限購，這也意味著佛山成廣東首個“鬆綁”的城市。

　　法治週末記者查詢資料發現，此次並非佛山市第一次鬆綁樓市限購。

　　據悉，2011年3月，佛山成為廣東省內首個出臺限購政策的地級市，也是繼廣深後省內第三個限購城市，其政策之嚴，超過了廣州、珠海等省內城市。在限購令實施不到一年的時間，佛山就嘗試放開限購。

　　對此，有業內專家認為，在佛山嘗試鬆綁樓市限購的背後，是佛山樓市遭遇了“寒冬”，房地産市場成交遇冷。

　　據佛山市住房和城鄉建設管理局公開數據顯示，今年上半年，佛山市新房共成交369.3萬㎡，同比下跌15.21%，成交均價為每平米8699.38元，同比增長6.33%。樓市呈現出量跌價漲的現象。

　　佛山放開限購，同時也引起了大家的猜疑：佛山限購政策的放開，會不會促進廣東其他限購城市，比如廣州、深圳等也將會陸續放開限購？

　　對此，韓長吉表示，佛山限購政策的放開不會促使廣州、深圳等地放開限購政策。佛山取消限購主要是因為當地經濟基礎相對來説薄弱，且住宅庫存較高，導致小區域性的限購鬆綁。而廣州、深圳一線城市，人口膨脹、經濟發達不會輕易取消限購。

　　不過，謝逸楓則認為，佛山限購政策的放開，在一定程度上會倒逼廣州、深圳政府心理上産生影響。按照當前形勢與市場實際情況及官方的表態，廣深兩地短期難跟進放開限購政策，但不排除因市場庫存的增加與地方經濟、樓市指標下行，出現區域、結構性的調整限購政策，避免樓市硬著陸。

　　“即使全國46座城市全部放開限購，根本無法逆轉樓市下行大局，讓樓市重回火熱形勢。一方面是按照37個已放開限購的城市看，短期效果明顯，但長期則仍然乏力。另一方面是影響當前樓市的最大因素，主要是房貸與利率及貨幣、金融政策。雖然多地喊話放鬆限貸，但銀行方面一直表現冷淡。因此，即便放開限購，可刺激市場成交，但無法長期促進樓市回暖。”謝逸楓進一步解釋説。

　　韓長吉給法治週末記者的回復中顯示，2014年前7月，房地産開發投資5.04萬億元人民幣，同比增長13.7%；新開工面積9.8億㎡，同比下降12.8%；商品房銷售面積5.6億㎡，同比回落7.6%，銷售金額3.6萬億元人民幣，較上年下降8.2%。由此可見，市場壓力仍然較大。放開限購仍然沒有對樓市産生顯著的支撐，市場仍然在調整中。

　　“由於房地産是一個地方性很強的市場，放開限購對當地市場來説，應該會産生一定的積極影響，但對全國樓市的影響還是有限的。”樓建波説。