央行下發房貸新政通知已有兩周，隨著多家銀行出臺細則，政策的威力逐漸顯現。記者連日來調查了解到，二套首付比例的調整令市場産生不小變化，改善型需求開始釋放，市場重拾信心，購房情緒高漲。而新政剛剛出臺就有開發商放出即將漲價的消息，進一步刺激了成交。

　　改善型成交增加

　　此次央行放鬆限貸，既非全面下調二套房首付比例，也不是引導地方政府按照各地現狀自行調整，而是針對已擁有1套住房並已結清購房貸款的家庭，下調二套房的首付比例。在市場看來，這種指向性調整對改善型置業群體的影響巨大，其中兩類群體獲益最大，一是“已有一套住房且貸款已結清”的再次置業者，另一類是“賣一買一”的改善型置業者。

　　在調整之前，這兩類置業者房貸首付比例都是總價的7成，而調整之後則降為3成。以購買一套300萬元的普通住宅為例，首付足足減少了120萬，這一入市門檻的降低將激活一大批潛在需求。

　　深圳是改善型置業者十分活躍的城市。根據深圳中原地産的監測，今年改善型需求（面積在90至144平方米之間）的成交佔比為25%。隨著市場的回暖，購房者入市積極性大大提升，改善型成交佔比將有望突破2010年以來29.7%的最高紀錄。

　　“日光碟”再現

　　連日來，深圳的換房客和首次改善型置業者加速入市。僅上周，二手住宅放盤量大幅拉漲了40%，這表明換房客正集中釋放手中房源，屬“賣一買一”的改善型需求群體。

　　來自市規劃國土委的統計數據顯示，上週全市一手住宅成交659套，較節前一週小幅上升1.9%；成交均價24082元/平方米，環比回升3.5%。

　　從多家地産仲介反饋的數據來看，訪客量較9月上升了20%左右，促進日均成交量提升30%-40%，其中100平方米以上的大戶型成交佔比提高了10%。新售樓盤也出現難得一見的“日光碟”。上周，華潤城一個項目取得預售資格，並於週末入市，首批推出428套住宅，當天即售罄。另外還有中駿四季陽光和招商花園城2個項目加推，銷售率都在8成以上。

　　在華潤城首發現場，據工作人員介紹，有近3000批購房者來到現場，首期推售的400余套産品在開盤3小時內全部售罄，均價約47500元/平方米，成交總額逾16億元，創下了深圳乃至全國售罄速度的新紀錄，出現自2009年以來最火爆的開盤場面。

　　下限利率難執行

　　業內人士認為，在房貸新政的影響下，壓抑已久的剛性需求開始爆發，再加上“單獨二孩”政策放開後，帶來了一批新增改善型需求，入市意願增強，從而推動成交量走高。後市房價會否暴漲？

　　深圳中原地産分析，10月中下旬，將有包括鼎勝金域世家在內的20個樓盤爆發性入市，給市場帶來龐大的供應量，競爭加劇，均價全面上漲的可能性不大。中聯地産研究亦顯示，房貸新政有利於改善型剛需的釋放，但房價不會出現暴漲。

　　另外，銀行會否執行利率下限標準？業內人士普遍認為，雖然包括建行在內的幾家銀行已經發文表態，支援央行的新政，但是利率下限只是一個願景，其信號意義大於實際作用。在實際操作中，也並非強制按照7折執行，最終還是由商業銀行依照自身資金狀況制定各自的標準，目前四大國有銀行仍按97折的標準來操作。