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央版公積金新規亮相 穗版最嚴公積金新政恐再調

  • 發佈時間:2014-10-15 14:34:26  來源:羊城晚報  作者:佚名  責任編輯:陳晶

   10月9日,住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(以下簡稱《通知》),通知要求各地降低公積金門檻,包括取消數項收費,只要連繳6個月就能申請貸款,實行異地互認等,而最重要的是表態支援二次使用公積金!

   該通知與上週末審議通過的廣州“最嚴公積金”新政似乎有多處抵觸:廣州新政明確公積金貸過一次不能再貸,除要求連續正常繳納公積金6個月公積金外,還要求本地人累計繳存住房公積金兩年(含)以上,非本市戶籍累計繳存公積金三年(含);廣州目前雖然已與佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶等8座城市實現公積金互貸,但前提是滿足購房所在城市的購房及貸款政策。

   業內人士指出,《通知》下發後,廣州的公積金政策恐要再調。但問題是,巧婦難為無米炊啊!

   廣州住房公積金中心回應稱,目前還沒看到三部門印發的這份正式文件,待下來後將認真研究,會對剛審議通過的公積金新政重新核對,如果其中有抵觸的地方,會堅決執行中央對公積金管理規定的調整。

   公積金中心表示,廣州前幾年曾進行過異地互認的探索,如由廣東省住建廳統籌、廣州公積金中心負責協調,與佛山等8座城市簽訂異地互貸協議,但未形成機制,待中央文件下來後再研究落實。

   “這個文件應該是希望能達到全國任何一個城市都能互認,這在公積金中心繫統應該不難做到。”滿堂紅研究部高級經理周峰指出,只要各城市的公積金管理系統是聯網的,對於特定的準買家,可以在大城市繳存公積金,再前往中小城市使用公積金購房,在購房成本上是可以得到有效節省的。問題是,周邊城市的公積金能否運用到廣州的市場,被購房者所用,決定權在廣州的公積金中心。

   三大衝突

   二套房能否公積金貸款?

   記者發現,央版公積金新政與穗版“最嚴公積金”新政存在三大衝突。

   衝突1

   可貸二次VS只貸一次

   《通知》強調,住房公積金貸款對象為“購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工”。

   而在廣州,10月11日剛通過最嚴新政,其中明確公積金不能貸兩次。公積金中心表示,由於貸款有限,如果允許多次使用公積金貸款,實際是剝奪了排于其後的首次使用公積金貸款的買家的權利。

   衝突2

   連繳半年VS累繳兩年

   據住建部等發佈的聯合通知,職工只需連續繳存公積金6個月(含)以上,即可申請個人住房公積金貸款。對曾在異地繳存住房公積金的,在現繳存地繳存不滿6個月,繳存時間還可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。

   但根據廣州公積金新政,則除要求連續正常繳納6個月公積金外,還要求本地人累計繳存住房公積金兩年(含)以上,非本市戶籍累計繳存公積金三年(含)。

   衝突3

   異地互認VS符合政策

   《通知》要求,推進公積金異地使用,實現異地互認、轉移接續。今後,在工作地繳存的公積金,可用於異地購房貸款。

   2009年,廣州曾與佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶簽訂協議,這8座城市公積金繳存職工,在其中任一城市購買住房時,皆可憑藉一些必要的資料向當地公積金管理中心申請公積金貸款。去年5月,原協議到期,目前8城仍默認執行並等待省廳牽頭重簽。而中央這一通知的下發,必然會推動更多的城市加入到公積金互認互貸的隊伍中來。

   不過,雖然這8座城市實現公積金互貸,前提是滿足購房所在城市的購房及貸款政策。比如,在佛山繳納公積金,想在廣州買房,按照目前公積金政策,外地戶籍需滿足三年社保+連繳12個月公積金才行。

   業內分析

   無米下鍋,廣州執行有點難

   針對《通知》要求,財經評論員馬光遠認為,住房公積金如果能夠實現異地提取、使用,意味著我們之前形成的公積金區域性市場被徹底打破。一方面可以把整個住房公積金撬動起來。我們實施了這麼多年的住房公積金,大多數情況下沒有被使用起來,我們積澱了很多資金,造成了很大的浪費。另一方面,對大家買房也好,投資房地産也好,肯定會起到一個很好的推動作用。

   馬光遠同時指出,要真正打通的話並不容易,因為現在住房公積金基本上都集中在各地自己手裏面,它實行的是屬地管理,而不是有一個統一的賬號等,所以具體實施還有一定的難度。

   “巧婦難為無米炊啊!”業內人士指出,對廣州來説,執行該《通知》可能有點難度。因為廣州公積金已達到全國最高提取比例。目前北京和上海的公積金提取比例僅約50%,而廣州當年新增提取比例就達到76%,個別月份甚至超80%。如果真沒米下鍋,廣州是不是也得跟著政策走?

   房地産方面的律師指出,國家下發的通知只是一個大致方向,並不能作為執行細則,需經過由省到各地部門的層層下達,最終執行以各地方制定的細則為準。

   觀全國

   對樓市影響有多大?

   近期,有關公積金方面的新政接連出臺,包括取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目以減輕職工貸款負擔;公積金貸款連繳6月可申請;實現異地互認等等。有專家直指,三部委下發《通知》,一方面是規範管理運營,另一方面則會影響購房者預期。從現階段來看,政府已經醞釀第三波救市政策,稅費減免購房補貼成第三波救市特徵。這對樓市影響有多大?

   中原地産首席分析師張大偉認為,土地財政存在使得各地在樓市降溫的情況下,出臺救市政策愈加頻繁,力度也越來越大。未來各種相關房地産的收費減免有望陸續出臺,托底市場,增加市場活力的政策將愈加頻繁。

   不過,也有冷眼旁觀者。住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示,此次公積金放鬆雖然會影響購房者預期,但影響極為有限,其更大的意義在於規範公積金管理運營。“各地公積金收費項目各有不同,例如有的地方有擔保收費,有的地方則沒有,進行整頓後,一方面降低了購房者負擔,另一方面更有利於管理。”

   中金線上引述地産專業人士分析指出,《通知》看似鬆綁和刺激力度很大,但仍屬於購房者信心刺激政策,刺激更多的潛在購房者結束樓市觀望、儘快買房;説實話,就刺激力度來講,遠不如一些地方制定的新刺激政策。中央決心讓樓市回暖。“不管你承認還是不承認,中央政府的態度至此已經非常明確。”

   看廣州

   對市場衝擊或極微

   中原地産提供的成交統計數據顯示,目前廣州二手樓市客戶選擇一次性付款比例超過4成,較1季度提升5個百分點左右。在貸款方式方面,公積金貸款比例在9月份已降低到歷史低點,僅有1成多客戶用公積金貸款,驟降兩成,商業貸款比例提升到7成,相比第一季度時提升了4成左右。

   “今年前三季度,通過滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中,二次申請公積金的比例為7.5%,不算大。”滿堂紅研究部高級經理周峰分析,即使公積金貸款新政在年底前出臺,對市場的影響還是非常有限。商業銀行房貸在利好政策支援下,如能調整到基準利率8折左右,加上在審批時間上的優勢,吸引力將會遠遠超過公積金貸款。接下來,相信不少一手樓盤也會加大力度,力促買家更多選擇與開發商有合作關係的商業銀行提供的房貸産品。

   合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,因為公積金申請難度大,開發商不喜歡,在相同條件下,開發商會把優惠更多地給商業貸款,公積金的作用、優勢會越來越弱。

   暨南大學教授胡剛分析,當前中央政策已經明確加大力度支援包括首次改善需求在內的剛需需求購房者,商業銀行房貸放鬆也將釋放大量的樓市購買力,公積金新政策對市場衝擊極微。

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