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三亞樓市限購的糾結與堅守 怕樓荒更憂人潮

  • 發佈時間:2014-10-13 08:54:26  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:陳晶

  10月7日,原本是三亞市計劃宣佈解除樓市限購的日子,然而這一天傳來的消息卻截然相反。歷時4年多之後,限購政策已經從多數城市陸續消失,房地産市場85%依賴外地人的三亞市卻成了唯一一個執行限購的二線城市。

  從被媒體偷聽捅破“放開限購”的窗戶紙,到住建部門醞釀政策內容,最後又放棄解除限購的計劃,三亞市樓市政策在劇烈的搖擺之後回到了原點。三亞市的糾結在於,放開限購雖然可以帶來刺激作用,但是膨脹的商品住宅項目又違背了“高端、適度、有序”的地方發展原則。

  “限購+限建”,三亞市看似主動戴上了房地産開發的枷鎖,但從深層次原因來看,恰恰是對前些年當地商品住宅市場快速膨脹帶來人口激增後果的修正。三亞市的旅遊樓市正在經歷從重住宅建設向以旅遊度假項目開發為主轉變的陣痛期。

  歷經搖擺 “限購”堡壘最終未破

  9月30日,位於三亞市河東路的房地産交易中心顯得十分安靜,預售登記、交易辦證的大廳裏空空蕩蕩。而一墻之隔的三亞市住建局卻是另一番景象,一份醞釀中的解除限購政策讓該機構的官員們異常忙碌。

  “接下來一句是,不需要再提供家庭住房情況證明……”,在三亞市住建局房産市場管理科略顯擁擠的辦公室裏,科長朱洪林正在電話裏與相關部門溝通解除當地樓市限購的文件措辭。按照日程安排,三亞市房地産主管部門被要求在10月6日前出具最終的促進房地産市場健康發展文件,因此解除限購的時限設定在了10月7日。

  彼時,三亞市是除北上廣深外,唯一一個堅持限購政策的二線城市。在“限購令”實施4年多之後,限購城市中的多數已經陸續退出,同省的海口市也在今年7月發文取消限購,因此,三亞市樓市限購政策調整看似順理成章。

  讓人意想不到的是,變故來得非常快,緊急召開的三亞市政府會議改變了政策的走向。當晚19:40,三亞市房地産協會秘書長劉樹國轉告中國證券報記者:“住建局正在研究穩定房地産市場的相關政策,取消限購的政策還沒有最終確認”。

  這一消息最終在國慶假期的最後一天得到了證實。10月7日,三亞市住建部門對外表示:三亞市仍按照國家分類調控的要求,執行住房限購政策。歷經波折,三亞市作為“限購令”的最後堡壘依然未被攻破。

  從醞釀調整樓市政策,到最終放棄解除限購,三亞市糾結的政策搖擺背後到底有何苦衷?

  就在這場“限購風波”前,9月28日哈爾濱第39屆秋季商品房展銷會開幕,海南三亞攜手陵水、澄邁、文昌、五指山等市縣推介當地的綠色生態房地産。“我們三亞市多數的商品房銷售對象都是外地人,東北又是重點的銷售地區,因此每年都會來這裡推介。此後,我們還會再去山西推介。”作為三亞市房産項目推介的“領隊”,三亞市房地産協會秘書長劉樹國坦言,今年的樓市有了一絲寒意,“和全國的房地産市場類似,哈爾濱購房者的觀望情緒比較濃。從現場來看,當地人對三亞市樓盤的關注度仍非常高,不過相比前幾年有一些淡。”

  正是在這次推介會上,劉樹國私下交流時談及了三亞市解除限購的話題,不成想被一位媒體記者碰巧聽到。於是,一條幾乎只有一句話的新聞見諸網路——“三亞樓市限購政策馬上將要取消,取消限購文件正在走相關政府部門流程”。事實上,這並非是空穴來風,一份解除限購的方案早在一週前已經上報給了三亞市政府。

  “每一年的11月到第二年的3月,是三亞市房地産銷售旺季。我們之所以在這個時間節點考慮解除限購,主要是擔心旺季不旺會導致房地産市場大幅下滑,進而影響當地的經濟發展”,三亞市住建部門一位官員透露。

  一位房地産業內人士表示,“目前二線城市幾乎全線解除限購,三亞市決定維持原有政策的主要原因不是來自於政策敏感性的壓力。從全國來看,除了北京、上海等超大城市之外,多數城市都存在著‘房地産依賴症’,三亞市也不例外,但是其作為一個旅遊城市又有著特殊性,房地産市場與産業結構轉型升級面臨協調發展的問題。”

  如今,維持限購政策木已成舟,三亞市即將到來的樓市旺季前景如何呢?三亞市房地産協會秘書長劉樹國表示:“三亞市最近三年的年銷售面積在120萬—140萬平方米左右,而商品房存量約為200多萬平方米,房地産市場整體還是非常健康的。此外,今年的銷售數據同比下滑有一些特殊性。2013年是三亞市近些年的樓市高峰,較前兩年相比銷售面積多了20萬平方米左右,主要是受全國多個城市霧霾嚴重的影響,沒有工業污染的三亞市吸引了大量的購房者。”

  難言之隱 懼怕樓荒更憂人潮

  傍晚18點多,三亞市天色漸暗,河東路不寬的馬路上擠滿汽車,擁堵的情形絲毫不亞於北京、上海等大城市的主城區。

  “三亞到處都是外地人,尤其以東北人最多,所以我們常常開玩笑説這裡是‘黑龍江省三亞市’”,握著方向盤的小李來自齊齊哈爾,多年前來到三亞開起了計程車,他的親戚多數都搬到了這裡,偶爾過年回到寒冷的北方反而不習慣。“我來的時候,三亞老城區的房價每平米只有幾千塊,現在均價都在2萬元上下。這裡的收入水準不高,像我這樣的半個本地人買不起房也換不起房,路邊這些樓盤都是賣給外地人的。”

  作為計程車司機,小李對於三亞市人口的增加有著很深的感受。“這些年,來三亞買房的人越來越多,路上也就越來越堵,現在還不是旅遊旺季,晚高峰就已經擁堵成這樣了。等到春節的時候,這條路基本上挪不動。”

  三亞市主城區的地勢東西窄、南北狹長,河東路、河西路、鳳凰路、解放路是僅有的幾條主幹道,自從年初解放路開始道路拓寬改造施工之後,城市擁堵狀況進一步加劇。

  “三亞市的房地産市場與國內很多城市不一樣,85%的購房者來自於島外。同時,遊人的季節性非常強,11月中旬開始,隨著北方天氣逐漸寒冷,三亞市就進入了旅遊旺季,也是房地産銷售的旺季”,三亞市一位官員坦言,大量外地人前來購房,在推動房地産市場發展的同時,也讓當地薄弱的基礎設施和居民配套問題日漸凸顯。

  早在2011年3月,三亞市推出了限購細則,在全市範圍內繼續執行調控政策,主城區(河東區及河西區)採取更加嚴厲的措施,遏制投機性購房。三亞市住建局房産市場管理科科長朱洪林表示,限購政策推出之後,對三亞市房地産市場的穩定起到了積極作用。“2009年底,受到海南建設國際旅遊島消息的刺激,當時三亞市的房價幾乎是一天一個價。而在實施限購措施以來,近三年的房地産市場價格基本保持穩定,抑制了投機行為導致的波動。”

  在平抑價格方面,限購政策發揮了積極的作用,但是它卻難以擋住外地購房者的加速涌入,一些樓盤採取迂迴的方式,規避了限購政策帶來的限制。

  在一家位於三亞市河西區的樓盤內,沙盤顯示項目就位於距離售樓處不遠的地方,屬於限購的主城區範圍內。一位銷售人員卻否認存在限購的障礙,“我們這個項目不限購,你別看它位置在河西區,不過我們是挂靠在鳳凰鎮的。我們的項目是按照周邊鄉鎮進行申報,所以不受到限購的限制。當然,您如果想申請銀行貸款還是需要提供納稅證明或是社會保險繳納證明。”

  “我們不負責幫您辦理納稅證明或社會保險繳納證明,不過可以給你提供一個聯繫方式,問題還是能解決的”,在得知記者屬於“限購”的外地人之後,一家河東區的樓盤銷售人員依然不遺餘力地推銷,並且直白地暗示,限購所需的證明可以通過暗箱操作解決,費用大概8000元左右。

  隨著大量外地人的涌入,內澇、擁堵——近些年困擾三亞市的兩大頑疾變得越發突出。2013年以來,三亞市展開了城市雨污水分流改造項目,對三亞灣、三亞河區域的城市雨污水分流工程進行了改造,又對鳳凰路(瑞海花園至水晶宮段)、城市酒店集中路段等4個路段實施應急排水改造工程。同時,一輪新的市政道路建設正在三亞展開。不過,擁堵的問題很難在短期內緩解,現有的城區交通環境遠遠無法有效分流三亞迅速膨脹的車流。

  “內澇、擁堵可以通過加強基礎設施建設來解決,可是人口膨脹導致的負面問題卻很難解決。”一位三亞市官員指出,按照當地的規劃,“高端、適度、有序”應該是未來的旅遊産業發展方向,因此房地産必須從重住宅建設向以旅遊度假項目開發為主轉變。

  “三亞擁有中國最長黃金旅遊海岸線和風光資源,不過畢竟旅遊資源還是非常有限的”,一位三亞當地人士介紹,亞龍灣、海棠灣都是走高端旅遊度假區的路線,前者分佈著眾多的高端酒店,後者則依託免稅店、解放軍總醫院等項目主打濱海度假、休閒娛樂、療養休閒,它們兩個地區的共同特點就是商品住宅比例非常低。

  犧牲速度 經濟療傷轉型“新興”

  在延續限購政策的消息塵埃落定後,三亞市幾乎成為了全國樓市中的另類,它是唯一一個實施“限購+限建”政策的城市。

  “我們這座樓盤原來還有很多低於40㎡的小戶型,總價只有60多萬,非常適合投資,不過如今一些沒來得及審批的小戶型都合併成80㎡的兩居戶型了,原先收了定金的也全部退了。這樣一合併,一是要重新設計改造,很麻煩,二是這樣的戶型相較於以前的小戶型要難賣不少。”三亞市華庭時光裏樓盤的一位銷售主任告訴中國證券報記者。

  在三亞市,許多樓盤都感受到了“合併”的煩惱。今年4月4日,三亞市城鄉規劃委員會出臺了《加強三亞市商品房戶型管理的決定》,確定三亞市域範圍內的居住類項目戶型設計建築面積應達到80㎡(含公攤)以上。在市場看來,此“限建令”的推出標誌著三亞市房地産轉型正在加速推進。

  然而,一個非常棘手的問題擺在了面前:限建80㎡以下商業住宅,與“90平方米以下的住房面積必須佔到開發建設總面積的70%以上”的政策紅線存在著抵觸。在2006年國家出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中,這一紅線涵蓋了新審批、新開工的商品住房建設(含經濟適用住房)。

  “三亞市作為一個旅遊城市,有著非常特殊的城市特徵。未來,我們將會向相關主管部門申請,爭取打破‘90平米、70%’的政策紅線”。另外,經濟適用房等保障性住房依然會以中小戶型為主”,三亞市住建部門一位官員表示,從“限購”到“限建”,三亞市房地産轉型的思路就是降低純商品性住宅的比例,促進房地産業與新興産業的結合。

  今年年初,三亞市市長王勇在接受媒體採訪時表示,三亞房地産已開始向充分發揮地理資源優勢的旅遊地産轉型,酒店式公寓、産權式酒店會有所增加,健康産業、智慧産業等都將是今後發展的方向;純粹的住宅産品則將逐步減少。為此,三亞市2014年的供地主要傾向把地産和産業結合在一起,相關政策會更加寬鬆;如果是純商品房,供地的範圍、條件、門檻都要提高。

  但是從一開始,三亞市的房地産轉型便不可避免地陷入到左右為難的糾結中。

  小戶型住宅一直廣受購房者特別是外來購房者的喜愛。據統計,50㎡至80㎡的小戶型佔三亞市房地産整體成交的60%左右。而在樓市整體下滑的背景下,三亞市對小戶型住宅可以説既難以割捨,又不得不做出這樣的痛苦抉擇。

  “限建令”甫一推出,業內人士便表示,目前小戶型住宅樓在三亞出現供過於求的現狀,一手存量房高達130萬平方米,其中小戶型佔多數。同時,三亞已建成、在建和已經審批小戶型住宅面積約300萬平方米,按照目前的銷售速度,大概需要三四年才能消化完畢,“限建令”將有利於小戶型住宅的去庫存。

  但是,從4月到9月,受累于房地産形勢的整體低迷,小戶型住宅無論是從成交價格還是從成交量來看,並未及預期中那般樂觀。而且從長遠來看,正如李剛所言,隨著三亞“百萬置業”時代的終結,置業門檻的翻番將使三亞樓市的整體成交量進一步下滑。

  同時,“限建令”推出後,本地居民雖然可以通過廉租房、公租房、經濟適用房、雙限制房和拆遷安置房等五類保障性住房解決住房問題,但並非所有三亞市民都具備享受五類保障性住房的條件,城市“夾心層”及外來人才的置業問題該如何解決又是一個按下葫蘆起來瓢的難題。

  在限購和轉型的取捨中,三亞市的抉擇愈發糾結。

  三亞市住建局相關負責人在解釋為何在最後關頭作出放棄取消房地産限購政策的決定時表示,不取消樓市限購,主要是出於加快三亞産業結構轉型升級的考慮。三亞實施限購政策以來,促進了房地産業的理性發展,儘管在經濟增長速度上作出了犧牲,但培育發展新興産業的發展戰略得以穩步實施,三亞多元化的産業經濟支撐力也正在逐步形成。

  劉樹國也告訴中國證券報記者,近年來,三亞市致力於積極推動房地産業轉型升級,適度控制普通商品住宅開發,酒店、寫字樓、旅遊、商業、養老、科研、醫療等地産比重逐年增大,房地産結構優化效果已經顯現。數據統計顯示,自2009年以來,三亞房地産開發投資已從97.9億元增長到2013年的302.7億元,其中産權式酒店、酒店式公寓等旅遊房地産投資從25億元增長到100億元左右,所佔比例從25.5%上升到33%左右。從今年1至8月份的數據統計來看,普通商品住宅在三亞市商品房銷售總面積中所佔比例由去年同期的84.2%下降為74.77%,經營性房産佔比由15.8%上升為25.23%。

  另外,2013年,房地産業增加值在三亞全市GDP中所佔比重、房地産業稅收在全市地方公共財政收入中所佔比重分別比2010年下降了5.6和2.8個百分點。

  但是今年上半年,三亞市房地産開發投資佔GDP的比例仍然高達74%,雄居全國各主要城市之首。在上半年樓市萎靡不振的情況下,房地産的大幅下滑也成為GDP的最大“殺手”。三亞市統計局近日發佈的數據顯示,上半年全市GDP191.04億元,按可比價計算,增長4.1%,增速高於一季度2.1個百分點,低於全省增長水準3.9個百分點,與三亞設立的全年10%的增長目標也有一定距離。

  不忘教訓 産業配套亟待夯實

  解除限購還是不解除限購?到底什麼時候解除限購此譜鈑Ω媒獬限購的三亞陷入到了反復糾結中�

  劉樹國在接受中國證券報記者採訪時表示,前三季度房地産下滑更大程度上是整體市場環境所致,與限購關係不大。三亞一位不願具名的樓盤開發商告訴中國證券報記者,三亞限購政策基本上只適用於河西、河東區的普通公寓項目,受限購影響的項目只有39個。雖然目前三亞的限購樓盤均有執行限購政策,但不少項目在操作上也有變通的地方,可以繞開限購。加上現在還沒到旺季,即使現在放開限購,對樓市的提振作用也有限。

  “所以,限購對三亞來説貌似是一個十分緊迫的問題,但實際上只是表面問題,根本問題是三亞市應該如何促進樓市的持續和健康發展。雖然現在輿論都把注意力集中到了限購上,但限購並不是三亞房地産的支點。對於三亞來説,房地産發展的真正支點是産業。”上述樓盤開發商告訴中國證券報記者。

  早在2008年,三亞市常務副市長嚴之堯便指出,房地産業的持續發展,必須建立在堅實的産業經濟基礎上;房地産業的發展必須配合産業經濟發展才能體現出真正的價值。他舉例説,目前三亞一家效益好的五星級酒店年産值可達三億元人民幣,會源源不斷地為政府提供稅收,為當地經濟社會的發展提供持續的動力。如果生産一般的商品房出售,短期內政府獲得了巨大收益,但從長遠看則失去了可持續的動力。

  缺乏産業支撐已使三亞地産在上世紀90年代的海南地産泡沫中遭受過一次重創。據有關部門統計,1993年海南房地産泡沫導致産生總面積達1631萬平方米的“半拉子”工程,閒置建設用地23788.5公頃,積壓商品房455萬平方米,停建的規劃報建面積1631萬平方米,沉澱資金500多億元。房地産開發企業從高峰時的5000多家,最後剩下不到10%。當時700多萬人口的海南房地産積壓量佔全國的近十分之一。直到2007年下半年,海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行等部門通力協作8年時間才將“泡沫”消滅。

  2000年之後,三亞地産開始復蘇,但由於依然缺乏産業支撐,類似的故事又開始上演。自2002年起,三亞新建商品房價格表現出一波狂飆突進之勢,2007年,三亞海景房均價已經超過每平方米1.4萬元,房價增長超過30%。就在全國房價開始下調的2008年,三亞商品房平均銷售價格為1.0159萬元/平方米,與上年同期相比增長36.34%。2010年1月4日,國務院發佈《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》後,在國際旅遊島的刺激下,三亞房地産又開始呈現出泡沫化隱憂。

  雖然2011年3月3日限購政策出臺後一定程度上穩定了房價,但並沒有從根本上改變三亞房地産基礎薄弱的問題。同樣,即使限購政策解除,也並不能從根本上拯救三亞的房地産業。

  “所謂加強房地産和産業的結合,其實就是要解決房地産發展過程中的配套問題。在上一輪的城鎮化過程中,地方政府在政績衝動和土地財政的驅動下,不停地造房子,但産業、服務業、基礎設施都跟不上,所以造成了眼下這種局面。所以在房地産發展的過程中,一定要先打好基礎,促進房地産業的持續健康發展”,中國房地産研究會副會長胡志剛在接受中國證券報記者採訪時表示。

  有專家同時指出,三亞市在促進房地産轉型,加強房地産與産業結合的同時還要加強基礎設施的建設。在今年5月28日三亞市召開的房地産形勢分析研討會上,便有專家指出,三亞以往開發的房地産項目,在配套設施上往往並不健全,業主的消費和服務需求大部分依賴於城市公共設施,而目前三亞有限的公共資源和服務能力尚無法很好地滿足這些需求,也在一定程度上限制了房地産業對城市消費的帶動作用。

  “所以,現在三亞市將主要精力放到促進房地産業轉型上,壓縮純商業性住宅的比例,促進房地産與産業的結合是很正確的。而且今年房地産行業整體比較低迷,這時候推進轉型阻力相對來説比較小。但是,房地産是週期性行業,一旦房地産行業復蘇後,在GDP的考核機制下,三亞市還能不能頂住壓力推進轉型也打上了問號。”上述樓盤開發商告訴記者。

  多位地産專家在接受中國證券報記者採訪時紛紛建言,對於GDP對房地産業最為依賴的三亞市而言,應該降低GDP的考核壓力,為三亞市的房地産轉型創造更大的政策空間。“地方政府發展的政績觀應該調整,通過在城市規劃、土地指標、金融政策等方面的約束,防止助長房地産業獨大的現象。同時淡化GDP考核,將就業、環保、城市化等指標納入考核中。”中國房地産研究會副會長胡志剛在接受中國證券報記者採訪時表示。

  值得注意的是,自2013年以來,包括福建、山西、寧夏、河北、浙江、陜西等多個省份對市、縣(區)的考核進行了調整,降低或取消了GDP考核。據不完全統計,目前明確取消GDP考核的縣市超過了70個。

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