“你知道的啦，只是炒作而已。”

　　國慶長假裏，朋友圈裏流傳著多家地産商的漲價通知，其中包括綠城、碧桂園、綠地、新城等行業龍頭企業，原因就是節前央行、銀監會對我國房貸政策進行了調整。但隨後，這些企業都向每經網旗下的公眾號——邦地産否認了漲價消息。

　　經過記者再三追問，上述地産商中的一家品牌負責人終於道出了真相，原來網上所謂的“漲價通知”，僅僅是部分房地産項目為了推動成交而做的行銷炒作。

　　對於開發商的“假漲價，真促銷”，上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，以目前的趨勢看，務實的開發商仍然需要更多下調價格，以價換量。

　　炒作漲價只為刺激成交

　　9月30日，央行、銀監會發佈通知，對我國房貸政策作出調整，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

　　第二天，一份名為《綠城集團浙東區域公司文件》的文件在微信朋友圈中廣為流傳，文件中提到綠城集團浙東區域公司要從11月1日開始對現有在售樓盤提價5%~10%。

　　記者通過短信向綠城集團浙東部門負責人求證文件的真實性，後者回應稱，部分消息確實屬實，目前正在“根據不同項目及成本關係逐一梳理（價格）”。

　　但記者昨日採訪綠城的品宣部門時卻被告知，上述文件並沒有通過綠城集團行銷部門批准。按照規定，所有涉及價格上調的文件，必須經過集團行銷部門的批准才能正式生效。

　　和綠城的情況相似，微信朋友圈內也曾流傳出的綠地、碧桂園、新城等地産公司部分項目上調售價的文件。但上述房企的品宣部門無一不否認文件的真實性，強調文件和集團固有的文件格式不同，是偽造的。

　　在記者的再三追問下，一家地産企業的品牌負責人最終透露出上述“冒牌”漲價文件的真相。他告訴記者，有項目想借上調售價事件炒作，刺激購房者趕快下單，核心目的仍然是為了拉動成交。

　　去庫存壓力仍大

　　事實上，和漲價相比，大部分開發商目前更關注的是如何去庫存。根據億翰智庫預估發佈的今年1~9月典型房企銷售業績榜單，前20強房地産商中僅有4家完成了全年銷售目標的70%，個別企業的完成率甚至不到50%。

　　在這樣的背景下，開發商目前更重要的任務應是積極提高成交量、降低庫存，而不是提升銷售價格。

　　央行的房貸新政能否刺激樓市成交量是個未知數。蘭德諮詢總裁宋延慶説，儘管新政規定了首套房的購房者最多可享受七折貸款利率，但真正能以七折利率買房的購房者非常少。而對購房者和開發商來説，貸款有無優惠利率，也不是刺激成交量上升的關鍵性因素。

　　億翰智庫上市房地産研究中心副主任張化東説，真正因為房貸新政入市的，應該是改善性需求的購房者。但目前多數房地産商的庫存中，符合此類需求的産品佔比並不高。

　　宋會雍表示，即使有部分改善性需求會因為房貸鬆綁入市，比重也不會很大，因為改善性需求購房者通常只會因為房屋價格預期上漲才會入市，但目前市場沒有房價即將大漲的跡象。

　　宋延慶進一步表示，各家商業銀行執行央行房貸新政的力度也有待進一步觀察：他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執行的仍是舊的房貸政策。主要因為央行給各家商業銀行的四季度新增貸款額度並沒有隨著房貸新政的出臺而上調。

　　房地産分析師薛建雄説，從目前的情況看，市場的成交反彈頂多只能維持一季，到明年一季度市場仍將出現成交下滑。張化東甚至擔心，後市的成交情況可能會進一步惡化。因為從鬆綁限購，到鬆綁限貸，各級政府幾乎已取消了2010年以來的所有調控政策。但樓市的情況並沒有明顯好轉。

　　宋會雍認為，以目前的趨勢看，務實的開發商仍然需要更多下調價格，以價換量，在下一步市場上保持主動。如房貸鬆綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下去等待開發商的，一定是殘酷的行業整合和淘汰。“只有20%的企業能活下來。”張化東説。