專家稱北京樓市“回暖論”言之過早

　　記者獲悉，8月份以來，多個高端項目頗有“日光”跡象，週轉速度和成交量都超過市場預期；不過，多位分析人士認為，以此判定北京樓市回暖還言之過早？

　　今年以來，北京千萬元級高端樓市一直較為冷淡。然而，進入8月份以後，市場反應出現了明顯變化。

　　對此，有業內分析人士向《證券日報》記者直言，高端項目逆市有所突破，除了受剛需市場波動影響較小的特點外，項目入市價格低於預期則是主要因素，以京投銀泰的琨禦府項目為例，其入市價格甚至比此前市場預期的售價低近7000元∕平方米。

　　高端項目銷售速度加快

　　實際上，今年以來，北京樓市千萬元級高端項目的成交一直較為低迷。從統計數據來看，除3月份之外，其餘6個月成交量均在200套以內。而去年同期，別墅月度成交量基本都在200套以上，甚至少數月份超過了300套。

　　然而，進入8月份以來，高端市場開始有回暖跡象。

　　據亞豪機構數據統計顯示，今年8月份，北京別墅市場共實現成交246套，成交面積6.68萬平方米，環比分別增長了41%、6%，並且創造了近5個月以來的新高。不過，與去年同期相比，即使8月份成交量小幅衝頂之後，仍有一定差距。與此同時，8月份別墅市場成交均價為36584元/平方米，環比上漲7%。

　　“保利·海德公園開盤當日認購110多套，銷售金額達25億元。” 保利地産北京公司行銷公司總經理牛毅向《證券日報》記者透露，目前項目貨值僅剩下15億元左右。

　　值得一提的是， 2014年上半年，北京樓市總價1500萬元以上的高端項目總銷售額約為28億元。顯然，這意味著保利·海德公園一個項目開盤當天的認購總額相當於北京樓市上半年總價1500萬元以上所有豪宅的成交水準。

　　此外，海德公園項目快銷不是個案。7月份以來，北京樓市陸續有高端項目大賣。7月中旬，華潤萬橡府開盤當天實現認購金額15.7億元，180套房源5小時即宣告售罄；8月中旬，京投銀泰琨禦府開盤推225套房源，當天認購率超過95%，認購金額達24億元。

　　“事實上，自7月份開放以來，保利 ·海德公園的來電來訪量就一直在攀升，在開盤之前，項目的認籌客戶量已經很高。”牛毅告訴記者。

　　另據亞豪機構的統計數據顯示，8月份，北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套房源，銷售總面積達3.16萬平方米，環比上月，成交套數、面積分別上漲了73%和62%。

　　“回暖論”言之過早

　　“回升趨勢主要是受到市場預期變化和供應量增加的影響。”亞豪機構副總經理高姍分析認為，從供應情況來看，8月份北京別墅市場共有5個項目入市，相比上月增加1個，新增別墅産品248套，環比增加18%。而9月份則有5個項目將陸續開盤。

　　“目前別墅市場項目入市積極性仍處於高位。” 高姍表示，與去年相比，今年別墅市場供應一直處於較為充裕狀態，這主要受高端項目預售禁令逐步放開後，項目集中入市的影響。

　　事實上，《證券日報》記者也了解到，一些高端老項目的後期也在加緊籌備入市，包括五礦萬科·如園等奪得2014年上半年北京高端物業銷冠的項目。據悉，為了搶得市場份額，該項目不但引入首師大附中，中關村二小等名校教育資源，更是引進RBM系統，將戶型面積也擴大至300平方米以上。

　　不過，儘管多個高端項目“摩拳擦掌”，以期待入市遭搶，但實際入市成交情況仍有待觀察。

　　“現在説市場回暖還言之過早，保利·海德公園的熱銷目前來説只能算是個案。”亞豪機構市場研究總監郭毅表示：“目前已知的幾個熱銷項目，或是開發商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，而除這些‘捷報’以外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況並不好。”

　　據了解，京投銀泰琨禦府項目，此前市場預計其銷售均價至少在8萬元/平方米以上，而8月中旬，其開盤均價為73000元/平方米，且包含了8000元/平方米的精裝修，價格優勢明顯。

　　此外，記者走訪發現，在四環和五環區域，出現多個高端項目因蓄客不佳，一再推遲開盤時間的現象。不過，多數業內分析人士認為，四環內的高端項目由於項目本身擁有的稀缺資源，價格仍會保持穩定。

　　對此，保利代理北京公司總經理杜平向《證券日報》記者表示，關於市場回暖，可能業內對其的理解都不太一樣。從數據上來看，現在北京樓市處在“量升價跌”階段，這釋放出市場慢慢走出低谷的信號，有一點點回暖跡象。“現在判斷市場是否回暖尚不好斷定，但四季度市場應該會向好的方向發展”。