內地樓市已到6年來最低點 房價將在9月跌回1年前

　　隨著不動産登記工作的提速，多套房持有者成為最焦慮的群體。

　　“這時候轉手價格並不理想，但要是不賣的話，一旦徵收房産稅，又會增加很大一塊支出。”17日晚，擁有4套房産的張權對經濟導報記者表示，其目前正面臨左右為難的選擇。

　　數名受訪的多套房持有者表示，尚未成型的房産稅已經成為壓在他們心口的大石。“什麼房型會被徵收，徵收稅率又是多少，都不知道。要是出臺的稅率高於預期，對市場肯定會是一大打擊，到時候再賣就晚了。”18日，已經賣出一套房産的濟南市民方俊如此説道。

　　或正是受此擔心情緒影響，濟南7、8兩月二手房交易均出現“量漲價跌”現象，其中7月二手房網簽量環比漲幅高達27.2%。

　　“房産稅目前還沒有公佈預案，所以稅率如何尚不得而知。但如果稅率設置較高，對房地産市場將造成一定負面影響。”山東百丞稅務諮詢有限公司總經理朱自永對導報記者表示。更有業內人士表示，不動産登記制度的推進已然開始將閒置房産推向市場。

　　多套房焦慮症

　　近一週來，“不動産登記”已然成為網路上的熱門字眼。

　　15日，《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》向社會公開徵求意見結束;同日，河南省國土資源廳官方網站披露資訊，不動産登記局“掌門人”王廣華首次露面;隨後，相關媒體報道，目前已經有約24個省(市、區)成立了不動産統一登記領導小組，相關工作進入提速階段，部分地區將對新設計的不動産登記簿冊進行試填試用。

　　不動産登記制度推進提速，多套房持有者的焦慮心情也快速蔓延。

　　張權就是焦慮者之一。目前，他共擁有4套房産，包括來自父母過戶兩套及自購兩套(其中一套仍在還貸中)。本來其與父母各居住一套外，剩餘兩套住房均已出租，每年可以帶來的租金在5萬元左右，基本可以平衡貸款支出。不過，不動産登記帶來的後續影響，很可能會打破這一平衡。

　　“都説不動産登記制度完善後，房産稅的徵收就有基礎了，徵稅肯定會增加成本。”張權説。更令其擔心的是，有報道顯示，家庭持有的第三套以上房産很可能會被徵收更高的稅率。“本來父母將房子過戶給我是為了省心，結果現在反而更加操心了。”

　　北京師範大學經濟學院房地産研究中心教授張文清對導報記者表示，不動産登記有助於推動全國房地産資訊聯網，為房産稅的全面徵收提供基礎條件，在不動産登記制度快速推進下，房産稅的推進將會明顯加速。

　　不過，對於稅率問題，張文清與朱自永均表示，尚未公佈預案及通過人大立法。“即便是國家定下標準，落實在各省的稅率也有可能不同。”朱自永説。

　　目前，可供張權等房主參考的只有上海、重慶兩地房産稅試點的稅率，其中上海根據房價不同設為0.4%和0.6%兩檔，而重慶則在0.5%-1.2%之間。“按照最低的稅率計算，我要交的房産稅每年也會超過1萬元。”張權説道。

　　為此，張權曾一度打算出售一套房産，然而面對低迷的房地産市場，又擔心踏錯行情，得不償失，令其難以抉擇。

　　擠出效應顯現

　　在張權左右為難之時，已經有人作出了拋售的決定。

　　“均價1.2萬元/平方米的房子，我1.15萬元賣的，少賺了一點，但是成交快。”方俊對導報記者説。其在某事業單位工作10年，已經擁有三套房産，其中一套來自於單位團購，一套來自於其父單位的團購住房，另外一套則是為了解決孩子上學問題購買的商品房，三套房産總計市場價格已經超過400萬元。

　　“之所以賣房，一是考慮可以還清現在居住房子的貸款，二是不願承擔多套房的麻煩。”方俊表示，其所售房産位置較偏，遠離商業區，雖然均價不菲，但出租價格很低，還要耗費精力打理;同時在不動産登記、房産稅徵收等預期下，房價下跌、多套房隱性成本等問題都在增加。

　　實際上，方俊從去年就發現，其所在單位一些多套房持有者，不少人都有賣房經歷。有些是為了置換房産，有些則是擔心自己的房産全部登記在案後，可能帶來不利影響。由於此類房産團購時價格低於均價較多，即便比現在市場價稍低一點出手，這些售房者也能獲益不少。

　　導報記者注意到，自7月以來，濟南二手房交易市場確實出現了迅速增長態勢。搜房網的數據顯示，7月濟南市區共網簽二手房2987套，環比6月的2349套大漲27.2%;而8月，二手房網簽則突破3000套，環比上漲1.81%。

　　值得關注的是，在二手房交易放量增長同時，7、8兩月的成交價環比分別下跌0.90%和0.16%。對此，21世紀不動産置業顧問侯月芹表示，這種“量漲價跌”背後，應該是受政策推動影響。“比如房産稅預期帶來的擠出效應等。”

　　實際效果待觀察

　　雖然市場對不動産登記制度的關注度不斷升溫，不過在張文清等業內專家看來，相關政策的落實及效應顯現，仍需2-3年，甚至更長的時間。

　　“按照國土部的時間表，今年只是建立統一登記的基礎性制度，全面實施還要到2016年。至2018年前不動産登記資訊管理基礎平臺投入運作，其體系才能算基本形成。”張文清説。

　　同樣，山東百丞稅務諮詢有限公司常務副總經理董華也表示，房地産稅是一個新稅種，需要先立法再徵收，估計2016年會完成立法，2017年左右開始徵收。

　　顯然，在上述醞釀期內，多套房的持有者並不會受到實際影響。但侯月芹表示，正是因為落地政策不明的壓力，才會推動一些風險承受能力較弱的持房人傾向售房，並令購房者變得更為謹慎，導致市場短期內趨於供大於求的局面。

　　不過張文清也表示，即便登記制和房産稅都落實，其目標也是為了健全房地産市場的長期管理制度，並不是直接影響房價。其認為，決定房價走勢的主要還是長期供求關係，至於上述政策最終能夠對房價起到多少影響力，仍待觀察。