從拿地到上市只要八九個月

　　“快週轉”致品牌樓盤問題頻發

　　記者回訪萬科華潤等品質瑕疵樓盤問題仍未解決

　　7月初，本報報道了保利萬科等樓盤頻曝品質瑕疵，引起諸多社會反響。記者近日回訪發現，儘管一些房企曾發佈致歉聲明，但一些品質問仍未解決。實際上，不僅僅在北京和上海，近期品牌房企業主大規模維權的消息接二連三被曝出，越來越多因為品質引發的維權事件成為品牌開發商的阿喀琉斯之踵。為何以産品品質著稱的品牌房企屢屢令消費者失望？

　　品牌樓盤頻曝品質瑕疵

　　不久前，本報記者曾報道了上海萬科五玠坊樓盤存品質問題。據業主介紹，自2013年交房以來，該樓盤就反覆出現地暖爆裂、墻體霉變、地下停車庫淹水、大理石裂縫嚴重、煙道串味等問題，而該樓盤銷售時所宣稱的高科技配套，也被質疑為殘次品。“在以産品品質著稱的萬科，在這麼貴的所謂高端小區，完全想不到會出現這種低級的品質問題。”業主李先生説。

　　儘管上海萬科于6月中旬發佈道歉聲明，承認存在房屋品質瑕疵和配套未達預期等問題，然而近日記者回訪該樓盤發現，相關問題仍未得到解決。記者在一位業主家看到，衛生間頂持續漏水，其天花板整體被泡，水順著頂燈槽往下流，戶主只好在家裏放著兩個臉盆接水。

　　不僅僅在北京和上海，近期品牌房企業主大規模維權的事情接二連三齣現。

　　在寧波，由華潤置地開發的“橡樹灣小區”于2011年正式交付，但是4年過去了，仍有近半數業主不敢入住。記者近期追蹤採訪發現，在小區建成之初就被發現的“建築垃圾填充樓板”“鋼筋裸露在房間地表”“保溫層厚度遠遠不達標”等問題，仍未得到有效解決，而曾經出現在小區24號樓外墻的一道從樓底到樓頂的“貫穿性裂縫”，也仍讓很多業主記憶猶新。

　　“快週轉”策略造成信譽危機

　　在普通消費者看來，品牌房企這塊“金字招牌”就是品質的保證，然而品牌房企開發的樓盤品質問題卻扎堆出現。民眾不禁質疑，品牌房企為何品質問題頻發以致信譽危機？

　　業內人士認為，品牌開發商過於重視銷售目標、忽視品質標準的“快週轉”策略是造成信譽危機的主因。

　　在樓市火爆的2013年，土地市場幾乎達到瘋狂，高價拿地在各地上演。“高地價不斷地侵蝕房地産行業的利潤，地價高企加之樓市火爆、需求很大，所以當時‘快週轉’是房企的制勝法寶。”克而瑞資訊集團研究中心高級研究員楊科偉説，對於絕大多數品牌房企來説，從拿地開始，很多項目都可以在8個月內入市，有些項目甚至只需要6個月時間就可以上市。而對於萬科、恒大、龍湖等標桿房企，從拿地到樓盤結構封頂通常僅需要三四個月，到第八九個月就可以開盤銷售。

　　某知名跨國房地産公司執行董事認為，“大量拿地，快速開工，快速銷售，以標準化、規模化取勝，這種模式成就了品牌房企的超速發展。對於像萬科、恒大等涉足數十個城市的房企來説，過於重視銷售目標的完成、忽視房屋品質保證讓這種快速複製、規模擴張式的發展埋下隱患，各地爆發的大規模維權就是典型的例子。”

　　此外，專家認為，近期新建房屋品質問題扎堆被曝出，主要是“限價”時代預售住宅的批量入市所致。由於時間、人力、物力、財力所限，全國性品牌房企一般採取與當地中小開發商合作的方式進行項目開發。如本報此前曾報道過的品質問題樓盤——北京“金地格林格林”並非由金地集團開發，而是由中禧偉業(北京)投資有限公司“操盤”。

　　楊科偉説，在樓市調控之下，從設計環節開始，品牌開發商就對各個環節的成本嚴加控制。有的項目公司甚至去找“野雞”裝修施工隊，在項目層層分包之下，項目品質自然難以確保。相當一部分“品牌産品”可能來自無名小廠或是代工生産，“不同代工廠出來的産品品質很難保持一致。”

　　監管缺失成背後“推手”

　　業內人士指出，精裝房目前尚缺乏相關標準，開發商在給“精裝修”房定價時就産生了灰色地帶。無論是2000元／平方米還是5000元／平方米的精裝標準，在沒有統一驗收規範的保證下都成了模糊概念。

　　記者就此採訪了住建部相關負責人，該負責人坦言，毛坯房交房是有國家強制標準的，但精裝房在交房時則沒有國家強制執行的驗收辦法。“之前討論過很多次，但由於驗收時，不同開發商用的材料、裝修方式等難以制定統一標準，所以該精裝房驗收標準出臺的難度極大。”

　　山東一家中小型開發商總經理告訴記者，開發商在商品房開工建設之前需要向當地住建部門繳納工程品質保證金，“工程保證金約佔造價的3%，在開工後三到五年內按比例返還。但由於招商引資的需要，地方政府一般會對品牌房企格外開恩，如允許其工程品質保證金緩交或免交。由於相對缺乏約束，品牌房企在産品品質上的把控也就‘有些隨意’。”

　　此外，由於品牌房企在産業上下游佔據優勢地位，承建商墊資、剋扣工程品質保證金也時有發生。近日，南京萬科金域藍灣的施工方到萬科南京置業公司進行維權，旨在討回萬科拖欠的工程保證金。曾參加現場維權的陳先生坦承“在建造時要趕工期，雖然在一年內就把項目的一期工程全部建造完成，但在交付之後，樓盤出現品質問題也在意料之中。”

　　一位跨國物業機構負責人認為，工程品質保證金並未完全發揮其作用，建議相關部門考慮將其作為維權者的房屋品質賠償基金。

　　中國建築業委員會專家委員程海斌認為，包括知名房企在內的建築工程品質問題頻發的背後，固然有企業品質意識不強、品質管理體系不健全等因素，然而從執法監督的角度，相關機構執法監督工作還有待進一步加強。“少數監督人員對工程違法違規行為執法不嚴、處罰不到位，起不到應有的懲戒作用。”