中民投為何看中董家渡

　　中民投拍得董家渡13、15號地塊，蓋一座50-100層的高樓，打造中民投係民營企業總部園，並在3-5年內形成規模。董事長董文標曾宣稱，三四年就能回本。但相關專家認為，短短三四年回本不太可能，甚至有觀點認為，民間投資總是投房地産不是一個很好的取向

　　傳聞成真，董家渡13、15號地塊被以中國民生投資股份有限公司(下稱“中民投”)牽頭的幾家聯合體拍下，整個競拍過程不到兩分鐘。

　　種種跡象表明，中民投此番摘得董家渡地塊是志在必得，此前出讓條件度身定制、定向轉讓的説法並非空穴來風。中民投方面表示，此次中標將打造中民投係總部基地，成為上海國際金融中心的一部分。作為全國首家“國字頭”民營投資公司，註冊資本500億元的中民投在成立掛牌僅3個月後就斥資花200多億買地，意欲何為？“公司董事長董文標稱該項目三四年就能回本”的説法是否靠譜？

　　兩回合搞定

　　11月18日，董家渡地塊競拍，僅兩回合，2分鐘不到，“閃電”成交，由中民投、外灘投資、佳渡置業聯合體以248.5億元競得，成為上海新地王，也是今年全國範圍內成交的最貴地塊。

　　中民投方面表示，此次中標將打造中民投係總部基地，成為上海國際金融中心的一部分。此前，中民投董事長董文標曾公開表示，中民投將在上海黃金地段競購一地塊，蓋一座50-100層的高樓，因而，外界也一直盛傳中民投的地産首戰直指上海董家渡地王。

　　中民投方面曾對媒體表示，中民投的此次中標充分體現了黃浦區對南外灘的開發思路。中民投將在上海建設總部基地，力促公司投資及控股公司總部、中民投股東控股企業總部落戶，打造中民投係民營企業總部園，並在3-5年內形成規模。

　　目前，並不清楚中民投在此次競拍中的出資比例，資料顯示，上海外灘投資是黃浦區國資委下屬政府性投資公司，主要以總體發展商的身份，對外灘地區進行功能性開發，佳渡置業則成立於今年9月22日，為中民投下屬子公司。嘉華中國投資有限公司副董事谷文勝曾對媒體指出，估計50%以上的體量會由中民投自己內部消化。

　　高大上地塊

　　董家渡13、15號地塊是一塊怎樣的地？

　　今年5月23日，黃浦區規劃局公示了董家渡13、15號地塊的最新整體開發方案。最新規劃案顯示，董家渡地王地塊是一個綜合體項目，被劃分成了9個小地塊，包括商辦、住宅、綠地。黃浦區政府對於這一地塊出讓條件也極為嚴苛，比如嚴格規定了各物業形態的建設佔比，另外還要求開發企業自持辦公樓總體量60%，10年後才能整售，並不是一般規模的企業能夠滿足諸多條件。

　　值得注意的是，這是上海市規土部門第3次修改規劃。2013年初的“第一版”規劃要求13、15號地塊中的居住比例不超過15%；2014年2月的“第二版”規劃限定董家渡路兩側的兩幢高層塔樓最高不超過240米；目前的新版規劃則將居住比例上調至18%，同時，最高建築物的限高提升為300米。

　　董家渡13、15號綜合體地塊業內普遍估值在300億元。按照當前最低單價來看，董家渡地塊13、15號地塊未來地上部分總價至少達276.7億，遠超2013年中國總價地王——徐家匯中心217億售出的地塊。相關資料顯示，該地塊還有包含11萬平方米的地下建築面積，如果折成地上面積的半價來算，11萬方地下建築總價或超過20億，加上地上面積，該地塊總價將接近300億。

　　此次中民投聯合體的拍賣價格其折合樓面價達到3.54萬元/平方米，溢價率為0.2%。而目前該區域周邊的高端住宅銷售均價約為9.3萬元/平方米，預計該地王項目規劃涉及的高端住宅未來入市單價將超過10萬元/平方米。

　　四年難回本

　　今年8月21日，由全國工商聯牽頭組織、59家知名民營企業發起設立的中國民生投資股份有限公司在滬正式揭牌。作為全國首家“國字頭”民營投資公司，中民投被稱為民間版“中投”。其聚合的59家股東名單中包括蘇寧電器、億達控股、泛海建設等國內知名民企。而中國泛海控股集團董事長盧志強、億達集團董事局主席孫蔭環、巨人網路董事長史玉柱等知名民營企業老闆亦都加入其中。此次涉足房地産是中民投的投資戰略之一。事實上，在5月9日註冊成立之後，中民投已經頻頻發力。中民投作為一家以金融投資、資本運作為主的公司，也給自己賦予了一項並購産能過剩行業資産的功能。6月時，成立首單並購基金已經成立，規模為100億元，專注光伏和天然氣項目。11月24日，中民投並購民生國際通用航空有限公司、亞聯公務機有限公司這兩家公務機公司，試圖在航空領域實現産業整合。

　　拿下董家渡地塊是中民投房地産開發的首次亮相。對於這筆投資，中民投董事長董文標曾宣稱，三四年就能回本。

　　不過在業內人士看來，儘管59家股東的強大背景以及投資平臺的屬性為中民投帶來了得天獨厚的募資優勢，但其10年成為房地産佼佼者的野心還將受到業務配置是否合理、開發能力是否達標、運營團隊是否給力等多重考驗。

　　盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民對媒體指出“三四年回本基本不可能”，他認為，董家渡地王的形象性意義大於實際開發意義，更像是上海為引進中民投落戶的一個籌碼。無論是資金還是建設方面，中民投都不可能在三四年內見到明顯成效。

　　更有質疑稱，註冊資本500億元的中民投花200多億買地，違背了拯救落後産能的成立初衷。

　　復旦大學教授華民對《國際金融報》記者指出，民間投資總是投房地産不是一個很好的取向。記者 袁源 實習生顧寧