買房稅負成本降至歷史最低！“省出一輛小轎車”，政策明顯激活了市場

　　11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發佈《關於促進房地産市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，政策調整後，住房交易環節的相關稅收迎來大幅下降，買房人到底能省多少錢？未來房地産市場走勢又將如何？

　　本期《首席連線》節目邀請到58安居客研究院院長張波、上海易居房地産研究院副院長嚴躍進，與大家一起對新政進行分析與展望。

　　交易成本由10%有望降至3%以下

　　澎湃新聞：11月13日，財政部等三部門聯合發佈了多項房地産相關的稅收政策，能否先和大家先簡要地解讀一下，此次調整稅收政策的主要背景是什麼？

　　張波：近期樓市調整的政策層層遞進出臺。我們不能單一地看11月13日的政策，而應該結合一系列政策來分析。最早可以追溯到今年的中央政治局會議，會議上已明確強調房地産市場需要“止跌回穩”。從“止跌回穩”來看，各個方面都需要做調整。

　　從供給側來看，對於開發商，會有一些去風險的調整，比如今年加大對白名單項目的支援力度等。

　　從需求側來看，也就是我們買房這一側，需要很多政策提供支援，有助於大家預期的穩定。前兩天，我們也看到在全國人大常委會會議上，財政部明確提到房地産稅收相關政策會進一步進行相應調整，非常開心地看到，僅僅過了5天，政策就立刻落地。所以，從這一次的調整節奏來看，或者是政策落地的節奏來看，我們認為其實是超過市場預期的。

　　從政策的實際釋放來看，一方面，我們看到有針對需求側的增值稅、契稅以及利率的大幅調整；另一方面，針對供給側的房企和土地增值稅，也進行了相應調整。總體來看，我們認為這一次政策出臺正逢其時，正好是在10月份、11月市場熱度剛剛起來之後，市場信心不斷復蘇，再來一劑強心劑，這對市場的持續穩定復蘇將會起到重要作用。

　　澎湃新聞：這次涉及的房地産市場稅收政策主要有哪些內容呢？

　　嚴躍進：除了限購政策以外，銀行房貸利率、首付比例和稅收政策是大家普遍討論的話題。這一次，可以總結為三類政策：一類是關於買房的政策，一類是關於賣房的政策，還有一類是開發商開發房子的政策。因此，這三個環節已經貫通了。

　　從買房政策來看，上海一些市民朋友提到契稅能否調整。當時提到的情況是，有些人買房的稅費要3%。這次政策對買房的契稅進行了調整。我舉過一個例子，過去某些房子的最高稅率要達到3%，現在基本上最優惠的契稅調整為1%。這樣一來，契稅降低的影響是很大的，這實際上是在減少買房的成本。

　　第二方面是關於賣房。因為稅費通常被理解為買房時需要交的，但賣房時同樣需要交稅。這一次減稅政策主要是針對增值稅。增值稅可以説是一個比較籠統的概念。像一線城市，如果賣一套房子，增值稅比較高，可能一套房子的稅費會達到10萬元到20萬元，這也是不小的數目。昨天(11月13日)有人形容，這相當於買一輛小轎車的成本。

　　還有一個方面是土地增值稅，就是説開發商在開發房子的時候，會基於未來房屋的銷售價格，或者通俗講的增值概念，也需要繳納稅款。交稅的部分其實是增加了開發商的一些負擔。現在對開發商所建的相應房子，這部分稅費可以免除。

　　澎湃新聞：剛才提及了契稅、增值稅，這和購房者的錢袋子都息息相關。能否解讀一下，哪幾條內容對購房者的影響比較大呢？

　　張波：增值稅的影響非常大。增值稅是整個交易過程中的一個重要稅種。以前，賣房的人對這項稅的感受不明顯，因為在市場好的時候，大家都會關注到手價。到手價是指賣方實際獲得的金額。原本由賣方承擔的稅費，實際上變成了由買方來承擔。近年來，樓市不斷降溫，賣方應承擔的稅費也不再轉嫁給買方。因此，很多人的到手價格與之前相差很大。

　　例如，一套200萬元的房子，如果按照增值稅全額增值計算，稅費很高。調整後的政策將增值稅的免稅期設定為兩年。

　　很多人對“滿兩年”的概念不太清晰。增值稅是針對住宅的，只有在取得産權證後滿兩年的住房，才可免除增值稅。這並不是在簽署購房合同後算兩年，很多購房者對此存在誤解。比如，如果我現在買一套房，購房合同上寫的購買時間是2020年，而現在是2024年，超過兩年了，是不是就可以免稅呢？未必。有些人可能在購房後很長時間才辦理産權證，可能拖延三四年，甚至到今年才想起來要賣房子，去辦理産權證。在這個過程中，時間節點會影響免稅的適用。

　　從增值稅方面來説，在一線城市，普宅和非普宅標準的調整還需等待。因此，從12月1日開始實施的政策，未必完全按照現有規定，需觀察從今天到這個月底，北上廣深四個一線城市是否會有相關政策的調整。

　　交易環節中的稅費，一個是增值稅，一個是個人所得稅。個人所得稅方面，只要你在買房後的一年內返回同一區域購買，便能夠退稅。需要強調的是，必須在同一區域一年內，不是説個人所得稅隨時都可以退。

　　舉個例子，假如我在2023年11月13日購買了一套房，並在2024年11月14日再去買，超過一年了，不在一年之間，便不能享受個人所得稅的退稅規定。因此大家一定要注意，所有的稅費減免都與政策執行時間相關，這次政策落地也是從12月1日開始，並不是説我在11月份交的稅費就能按照新政策執行，因為每項政策都有實施時間。

　　契稅的調整也非常好，面積從原來的90平方米以下優惠，改為140平方米。這一調整非常到位，直接體現了國家對購房的支援。目前來看，契稅不分普宅和非普宅，僅按140平方米來執行。根據統計，現在北上廣深的一線城市及部分二線城市，成交的二手房中，絕大部分房子約80%都是在140平方米以下。換句話説，若按照這個標準執行，絕大部分一線城市和熱點二線城市的買房人的契稅都能享受優惠。這項政策相比以前，兩套房時的高額契稅，節省的幅度非常大。

　　因此，國家這次政策調整的思路非常清晰，旨在減少換房過程中的相關稅費。

　　我們來梳理一下換房的流程。老百姓通常會先將手中的房子在各大平臺上出售。在賣房過程中，增值稅和個人所得稅會有相關的優惠。增值稅方面，若是兩年內出售則免征。此外，非普通住宅的增值稅政策也同樣免征。而現行政策不再區分普宅和非普宅，只要是兩年內的房子，基本都是免征的。

　　在賣房過程中，基本上增值稅是無需繳納的。若完成賣房交易後，資金到賬，你準備再買房，只需在一年內、于同一區域購買，例如我在上海賣掉一套房，然後在上海再買。這種情況下，你之前交的個人所得稅會退還。

　　然後你賣掉房子之後，買新房時可能需要交一筆契稅。比如説，你這個房子的面積是139平方米，那麼你可能需要交的契稅就是兩個點或1.5個點，這在不同城市也有所不同，可能會更高一些。現在如果你買的是139平方米的房子，你可能只需交1%的契稅。

　　我們以前做過一些測算，在較多情況下，加上仲介的佣金，出售一套房子可能需要支付的相關稅費加在一起超過10%，通常在10%到12%之間。現在大家看，基本上只需要支付1%到3%不等的仲介費就可以了。整體來看，交易鏈條大大節省了大家購房過程中的成本。

　　澎湃新聞：有一些購房者買了房子，但契稅沒有交，請問現在這個契稅政策適用嗎？還有一些購房者他們已經申報了，但金額尚未交付，這種情況有了解嗎？

　　張波：我們昨天跟一些交易中心進行了溝通。目前交易中心的具體細則尚未出臺，但實際交付的時間以12月1日為準。如果您在11月份已經付款，那麼不會涉及退款。這一點是明確的。具體來説，每個地方和不同區縣的交易中心的政策還未完全對外公示。在您交款之前，可以撥打電話諮詢您所在區的交易中心，確認您的情況是否符合政策。

　　契稅最高減少2%，“省下一輛小轎車”

　　澎湃新聞：按照新政，購買家庭唯一及第二套住房，不超過140平方米的按1%繳納契稅，這項政策內容與之前的政策對比有哪些變化？最直接影響的是哪部分購房群體？

　　嚴躍進：首先，過去我們在契稅的劃分標準上，是按照90平方米來劃分的，而這次實際上是按140平方米來劃分。剛才張院長提到，140平方米以下戶型的房子佔了80%。也就是説，絕大多數工薪家庭購買的房子，差不多都是在140平方米以下的。

　　一些稅費政策的調整體現的思路是盡可能最大限度地保障剛需和改善型的住房需求。所以説，這和此前降低首付比例以及其他一些政策的邏輯很相似，目的是讓更多購房者和居民家庭能夠享受到最好的政策，覆蓋面更廣。

　　第二個變化是，剛才提到的140平方米以下覆蓋了這麼多居民家庭，它的稅費政策達到了歷史最低水準。剛才我舉了一個例子，大城市的稅費有時候會高達3%。而根據現在的政策，其實可以做到1%。不管你是買首套房還是二套房，不管你是在上海、北京，還是其他一些三四線城市，大家都是按1%的標準走的。

　　當前，銀行的信貸政策是最寬鬆的，稅費政策也是最寬鬆的，限購政策同樣最寬鬆，因為該取消的政策都已經取消了，我們可以總結，當前的政策是各項優惠政策達到歷史上最為優惠的狀態。

　　實際上，稅費政策調整對大城市、一線城市的感受最強。二線城市和三四線城市，以前購買第二套房的稅率為2%。如果這個稅率降到1%，那就是減少50%。但感受最強的是在一線城市。以往在一線城市購買第二套房時，尤其是像上海這樣的一些地方，本地戶籍的人會選擇購買第二套房。以前購買第二套房，契稅是3%，沒有任何條件限制，只要買第二套房就是3%。現在的稅率直接變為1%。舉個例子，如果購買一套價值1000萬元的房子，按照之前的稅率，稅費是多少呢？如果是3%的話，就是30萬元，而現在則是10萬，實際上省下了20萬元。這就是我剛才所説的，相當於省了一輛小轎車。

　　澎湃新聞：對於面積為140平方米及以上的住房，契稅稅率也有所調整，家庭唯一住房是減按1.5%的稅率徵收契稅；第二套住房是減按2%的稅率徵收契稅。如何看待這一調整對改善或者高端住房市場的影響？從上海來看，140平方米以上的住房交易佔比大概是什麼情況呢？

　　張波：從今年前8個月的供應情況來看，較大面積的住房有所增多，尤其是在市區。從上海的整體來看，還是維持在一個較少的水準，基本上控制在15%左右。從市場供給來看，大戶型其實佔少數。同時，我們了解到，購買大面積住房的人群，特別是在上海，通常將144平方米以上的住房視為大戶型。我們在實際業務和線上數據收集的過程中發現，大部分人並沒有按照最低首付比例來操作，可能按照20%或30%的比例，而很多人實際的首付比例超過50%，這個佔比非常高。因此，我們認為購買大戶型的人群，整體實力相對較強，首付也相對充裕。在此，我想借這個機會，給大家提一個個人的建議。無論是改善購房的大戶型，還是首套房，尤其是在上海、一線或二線城市，購房時不一定要按照最低首付比例。國家提供了最優惠的政策，是否按照最低首付比例，需根據自身情況來定。例如，如果你的工作比較穩定，比如是公務員、老師或事業單位人員，未來收入較為穩定，則可以很好地預測每月的房貸，對生活沒有太大影響。在這種情況下，按照最低首付比例購房是沒有問題的。

　　另外一些人群，比如剛進入職場或工作的收入不穩定性較強的人，要更加謹慎。在當前情況下，可能不像過去的10年或20年，更多地跳一跳、夠一夠去買房。那時候是房價快速上漲的階段，而現在房價整體維持平穩，因此，購房應根據自身實力和經濟情況來決定。

　　10月份，一線城市中，搜索新房的熱度在200-300平方米和300平方米以上的板塊，分別下降了1.5個百分點和1.7個百分點。從一線城市來看，雖然我們看到很多日光碟和市場熱銷的豪宅主要集中在市中心，但實際的絕對成交量是減少的。反觀三四線城市，200-300平方米的新房熱度持續上升。換句話來説，對於許多一二線城市來説，120-140平方米的房子已經屬於不錯的改善面積段，而且也是很多人願意搜索和換房的重點面積段。然而在許多三四線城市，140平方米的房子只是剛剛起步，很多剛結婚生子的年輕人可能已經買到了140平方米的房子。在換房時，他們甚至會考慮160平方米或更大的房子。因此，在不同的城市中，改善的定義其實差別非常大。此次政策很好地匹配了大部分人的購房需求。目前，仍然有購房需求的人，尤其是在一二線城市，主要關注的是140平方米以下的房源。在90平方米到140平方米這個範圍內，找房的人群佔比非常高。

　　但在一些中小城市，首套買房的人已經越來越少了，大部分改善需求是將手裏的幾套房子出售後，購買一套大房子。對於這些人來説，契稅的調整對優惠幅度的影響不是很大。不過，改善需求依然存在，加上這些城市的房價本身較低。例如，在北上廣深1000萬元的房子，在中小城市可能只需幾百萬。因此，這些人面臨的壓力會小一些。我認為該政策推出後，將對改善人群的入市産生明顯作用。

　　澎湃新聞：政策出臺後，從安居客平臺的數據看，掛牌量或房源搜索量之類的相關數據是否有變化，能否和大家分享一下嗎？

　　張波：挂盤量的變化不會那麼快。政策是在昨天(11月13日)晚上出臺的，如果是在昨天早上發佈，我認為當天的掛牌量會有明顯的變化。

　　不過，我們觀察到一線城市的搜索熱度明顯提升，尤其是在上海的一些熱門區域，比如徐匯和靜安等市中心的區域，搜索熱度增長了2%到3%。

　　我們最近將政策內容整理後，迅速提供給了很多經紀人和置業顧問，他們轉發了我們的房貸利率和契稅計算器，這一指標大幅增加。換句話説，這一波政策的落地對從業者的信心提振很有幫助，他們需要快速將相關資訊傳遞給想要買房的群體。目前很多買房和換房的人對這些政策的了解並不深入，他們不清楚自己需要交多少錢，或者能省下多少錢。通過這種方式，我們發現資訊的傳播效果良好，相較于11月12日，轉發量增長了超過50%。許多城市對這方面的關注度非常高，這反映了市場的熱度情況。

　　結合9月底政策出臺後的觀察，我們發現一個顯著的特點。9月24日政策發佈後，搜索熱度達到最高點，並不是在國慶節的第一天。實際上，熱度高峰出現在9月28日、29日，隨後一直持續到10月7日，整個線上找房的熱度非常高。因此，我們能夠清晰地看到，整個10月上半月的成交量表現非常好。到了11月，尤其是11月上旬，二手房的找房熱度還在增加，大約在一二線城市增加了4%，但新房則有所下降，且在不同城市的下降幅度不一樣。

　　這次政策很好，因為是全國性的，影響面更大。在11月中旬出臺這個政策，我認為雖然11月上旬的熱度下降了，但11月下半月的熱度肯定會回來。這一波熱度的回升將帶動整個11月的成交量有一個比較好的回升。這一波市場的影響，以及政策的影響，我們認為可以持續到今年年底。

　　增值稅徵免年限改為2年，

　　澎湃新聞：目前除北上廣深外，一律不區分普通住宅與非普通住宅。這次，與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅優惠政策會有哪些調整？能否給大家舉個例子，大概能省多少錢？

　　嚴躍進：在之前，增值稅的交稅期限為兩年或五年，超過徵免年限後就不需要再交稅。然而，對於一線城市來説，即便過了增免年限，在特定情況下，尤其是非普通住宅，仍然需要交稅。換句話説，非普通住宅在大城市內都有可能需要交稅。今年，改革在推進，我們聽到了“五改二”這個詞。五改二的意思是徵免年限從五年變為兩年。比如過去持有兩到五年的房子，如果按照老政策沒有滿五年，可能會交比較大的稅。但是現在如果按照兩年的政策計算，只要超過兩年就不需要交稅。

　　一線城市的政策仍然留有餘地。儘管房子超過了兩年，可能還是需要交稅。而小城市就不需要交了。持有兩年並不等於炒房，小城市居民可以大膽出售，因為不存在交增值稅的問題。

　　我舉個例子，比如1000萬元的房子，過去購買時可能是500萬元，現在變為1000萬元，中間的差額是500萬元。這種情況下，如果真要徵稅，就是這個差額乘以5%，即500萬元的5%，就是25萬元。

　　“量在價先”

　　澎湃新聞：降低交易稅費可以實實在在減少購房成本。對於房地産市場，特別是二手房市場，這能否起到價格的止跌回穩的作用呢？

　　張波：從中央政治局呼籲提到止跌回穩之後，對整個市場的止跌回穩非常期待。止跌回穩的一個明顯信號就是價格層面能否真的止跌回穩。價格直接回穩的前提是成交量。一般我們認為“量在價先”，沒有一個穩定的成交量，價格的穩定無從談起。

　　10月份市場成交量，尤其是一線城市，都紛紛突破了榮枯線。上海的二手房成交量又重回2萬套以上。在一線城市中，深圳的二手房成交量同比去年大幅提升。因此，這是房價企穩的前提所在。

　　這次政策的目的是讓換房的人能夠入場，買房的人也能入場，推動需求入場。降低交易稅費的目的就是吸引你來入場。這就是帶動成交量提升的一個因素。

　　換句話説，評判這個政策是否有效，我們不應僅僅從價格這個維度來衡量，而要觀察11月、12月份的二手房成交量是否能維持在一個相應的高度。這是我們評判的標準。

　　整個市場的總體價格穩定要等到成交量的提高，至少我們需要觀察10月、11月、12月這三個月的成交量能否維持相應的穩定，達到二手房的榮枯線以上。例如，在上海，成交量至少每月要在1.6萬、1.8萬套以上。這時，才有可能討論與價格相關的問題。

　　從價格止跌回穩，首先要看成交量。因此，對於我們當下的買房人，你也不用過於擔心。現在的市場並不是説出臺政策後，房價就會馬上出現所謂的暴漲。這不會發生。從中央層面的定調來看，主要是止跌回穩，讓市場恢復到一個正常、穩定的狀態，而不是讓房價回到2015、2016年那一波的上漲狀態。所以買房不必過於著急，可以再比較一下。今年11月、12月份，如果實在找不到合適的，可以等到明年一季度再看。根據目前的房價，大概率來説，基本上會維持相對穩定，也不會出現大幅下降或大幅上漲。

　　如果你在北京、上海，想買一個改善型的三房，比如説120-130平方米，位置又比較好的，那麼價格可能不會有相應的下調，基本上會維持相對穩定的狀態。因此，我們購房者需要做的功課是理解止跌回穩。首先要關注成交量，這是第一步。第二步，所謂的止跌回穩，從國家層面來看，其實是為了降低房地産市場的風險，促進市場的平穩。國家的做法是走雙軌制，一方面推出商品房，另一方面提供保障房，以解決新青年和新市民的居住問題，商品房則旨在滿足多樣化的改善需求。

　　換句話説，未來整體的房價變動其實是分化的。比如説上海的整體均價是穩定的，但並不是每個板塊、每個小區的房價都保持不變。可能需求量比較大的房源，下一步漲價的概率會更高一些。而週邊一些冷門區域，因需求量較少，人口支撐力不足。即便是在上海、北京這樣的一線城市，它在週邊一些區域的房價也可能不漲，甚至還有下跌的板塊存在。

　　澎湃新聞：針對房地産市場的優化政策今年以來其實一直在出臺，包括調整限購政策、住房信貸政策、住房稅收政策等，目前整體的房地産市場或者代表城市的市場情況怎麼樣？

　　張波：10月份的數據表現看，一二線城市的成交量復蘇非常明顯，包括新房和二手房，整體復蘇的節奏非常顯著。

　　到了10月份之後，特別是下半月和11月份，有一個現象值得關注。在二手房市場，一二線城市的掛牌時長又有所拉長。掛牌時間的延長説明大家猶豫，搖擺不定，因此整個掛牌市場的情況需要關注。另外，掛牌價格也值得分析，區域間的分化比較明顯，總體來看，掛牌價格沒有上漲，但是在不同區域、不同板塊的掛牌價格差別會比較大。

　　簡而言之，10月份市場熱度非常好，11月份略有降溫。這一輪政策與10月份的熱度回升不同的是，更多體現在高能級城市的一線和熱點二線城市。此次11月份的政策，對一些中小城市的影響也明顯，因為它涉及所有城市的增值稅和契稅，這就是可能與10月份的差別所在。

　　如果大家是在高能級城市買房，這時候不妨關注一下換房需求。從數據來看，這一塊的量增加得比較明顯。而在一些低能級城市，要關注一些高端市場的改善需求變化程度，如果有機會做直播時，我們也會分享更多相關數據。

　　政策明顯激活了市場

　　澎湃新聞：一系列政策作用下，兩位如何看待後續房地産市場的走勢？

　　嚴躍進：這個政策對我們賣房的銷售是持續利好的。現在的稅費政策明顯激活了市場，因此這樣的態勢在今年四季度能夠很好延續。展望明年，我認為核心點在於，只要我們的房價保持穩定，市場信心明顯增強，加上目前一系列政策比較好，我相信明年整個房地産交易態勢會比較好。另外，還要關注一個很重要的變化。剛才提到的一些市場情況對二手房的影響也比較大。房主賣掉二手房後，明顯會成為新一類購房主體，這將顯著挖掘市場需求。還有，這兩年我們看到一個很重要的改革，就是關於房票的一些使用，以及城中村的改造，這實際上能夠釋放出一批又一批比較好的購房需求。

　　從這個角度來看，明年的潛在購房需求量會比較大。除了這兩年觀望的人開始買房外，還有二手房的房主可能也會選擇購房，加上城中村改造的因素。

　　張波：我們比較明確地判斷，目前價格已經處於市場的底部。因此，從明年至少上半年來看，價格將維持一個穩定的狀態。我們能夠清晰地判斷明年上半年價格將比較穩定，明年下半年，目前的數據還需要觀察政策推進的情況。大概率來説，明年下半年表現會好于上半年，這是第一點。

　　第二點，我們觀察到一個有趣的數據，今年已經明顯表現出，很多城市成為存量房主導的市場。換句話説，二手房的成交量已經超過了新房。我們認為這種趨勢在明年將會持續。

　　我們在很多城市中會單獨分析二手房和新房的成交量。明年我們會將它們加總來看。雖然某些城市的新房成交量可能還會持續下降，但二手房成交量可能會增長。新房和二手房加總後，明年的成交量，尤其是在上半年，可能與今年相比，不但沒有減少，反而有可能會增加。這是成交量方面的變化。

　　第三點，整個區域市場的分化將持續，而且未來的分化將更為細緻。這不僅僅是南方與北方之間的分化，或是城市之間的分化，甚至城市內部的不同板塊、不同小區之間的分化也將顯現出來。所以對於購房者來説，買房的難度會進一步增加。在市場變化中，選擇更好的時間節點和更合適的價格，找到自己意向的房源，其實難度非常大。因此，大家在這一段時間裏，還是要更多地去市場上了解你想要購買的房子及其具體情況，做好相應的功課，才能在這一輪政策大禮包中收穫更多的優惠。