商業模式存缺陷 長租公寓成消費者投訴重災區

　　今年3月初，“新華視點”微網志發起的一項“回城開工你住哪兒”的網路調查顯示，參與調查的4000余人中，有1680人選擇了“住在長租公寓”，佔比超四成。長租房已經成為廣大新市民、青年人的主要選擇之一。然而，2020年，蛋殼、青客、巢客、嵐越、寓意長租公寓接連發生爆雷事件，不僅導致大量租客面臨已付房租或身負貸款卻無房可住的情況，也讓房東落入收不到租金、房屋無法收回的境地。同為受害者的部分租客與房東之間還因房屋租賃的問題産生爭執，甚至出現過激行為。

　　近日，中國消費者協會公佈了“2020年十大消費維權輿情熱點”，其中“長租公寓接連爆雷跑路”排在第五位。從目前全國多地消協已經公佈的2020年消費投訴典型問題來看，長租公寓也成為消費者投訴的重災區。

　　“住房租賃是典型的民生行業，但跑路者令這個行業的底線不斷被踐踏，長租公寓之殤反映了整個行業似乎已偏離了租住的本源。發展住房租賃市場，必須彎下腰來研究，扎紮實實做事，堅持久久為功方可水滴石穿，讓廣大新市民感受到城市的包容與溫暖。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉説。

　　長租之殤：

　　房東租客皆受傷

　　李先生在深圳一家國有企業工作。2020年8月，為了孩子讀書方便，李先生在深圳樂有家業務員的推薦下，與深圳愛租公寓管理有限公司就碧海富通城一套80平方米的房子簽署了租賃合同，月租金為5700元。

　　“樂有家帶我看了這套房源，我和家人都比較滿意，雖然當時對於長租公寓心裏也沒有底，但樂有家説這個片區相當比例的房源都在愛租公寓的旗下，於是我們選擇相信並簽署了2年的租賃合同。本來月租金要求6000多元，由於我們是年付，最後月租金談妥為5700元。我一次性付了一年的租金加一個月的押金。”李先生告訴記者，他是8月4日正式入住該套房，但大約一個半月後，房東就找到府來了。

　　2020年9月18日晚間，由於房東的突然到訪，李先生與房東有了初次見面。當得知李先生是以5700元租下該套房後，房東連稱不正常，雖然因為疫情原因，租房市場不太景氣，但周邊類似房源出租的市場價一般都在6500元至6800元，即使年付享受到一定的折扣優惠，5700元也是明顯低於市場價。

　　房東告訴李先生，自己是7月份和愛租公寓談妥以月租金8000余元將房子交給愛租公寓用於長租，雖然收了1個月押金，但已經2個月沒收到租金了。李先生建議房東報警，但房東當時並沒有什麼明確表示。大約半個月後，房東找李先生協商後續事宜。房東提出讓李先生一家免費住到2021年3月，從4月開始重新簽租房合同交租金。由於已經支付了一年的租金，該方案遭到李先生拒絕。後來又經過多次溝通，雙方始終無法談攏，此事就此擱置。李先生一家目前仍居住在自己租住的房子裏。

　　回想起當初的情形，李先生仍感嘆自己屬於比較幸運的人。“維權群裏很多朋友沒有我幸運，房東給租客斷水、斷電，我的房東也曾想這麼做，但好在物業並沒有配合他。”李先生説。

　　長租公寓爆雷，不僅租客是受害者，房東同樣也是受害者。深圳工作的小何在廣州市中心有一套60平方米的兩居室。“去年7月底，我房子的租客租約到期，需要找新的租客。按説市中心的房子很好出租，但可能是因為疫情的關係，一週多時間下來還是沒有找到租客。這時，有一個仲介向我推薦了深圳小鷹房屋租賃有限公司(也就是‘小鷹找房’)，因為工作在深圳，實在顧不過來，我就把房子託管過去了。”小何告訴記者，其實自己並不想走這樣的通道，畢竟是新的租房模式，但想到能夠省心而且不涉及房屋結構改動，也就答應了。

　　據小何透露，小鷹找房的租賃模式分為三年期和五年期兩種，其中三年期的付款方式為押一付一，五年期的付款方式是押一付三。小何選擇了三年期的押一付一，每月租金3900元。“我是2020年8月中旬簽的合同，他們還有45天的免租期，其實最後我只收到了1個月的押金。”小何説，“到9月中下旬，我發現廣州市住建局發佈的一些公文，提到對部分長租公寓企業進行約談，其中就有小鷹找房。我意識到情況不妙，於是找租客商量解除合同被拒絕。國慶節後的一個週末，小鷹找房爆雷，於是決定要和小鷹找房解除合同，租客也同意。我們雙方各自和小鷹找房走解除合同流程。”

　　小何告訴記者，小鷹找房當時提供了兩種方案：一是解除合同，之前欠的房租就不算了，押金當作房租；二是繼續和小鷹找房保持合同狀態，從2020年12月底開始分三批把錢還給房東。最終小何選擇第一種方案。

　　消費投訴：

　　長租公寓上榜

　　正因為時常出現上文描述的情形，長租公寓成了消費者投訴重災區。

　　每年央視“3·15”晚會上，都有一批受到消費者集中投訴的企業會被曝光。當然，誰也不想成為那個被點名的“焦點”。那麼，今年哪些行業企業存在潛在被曝光的風險呢？

　　近日，中國消費者協會公佈了由中國消費者協會聯合人民網輿情數據中心，基於大數據平臺數據與輿情社會影響力測算結果，共同梳理出的“2020年十大消費維權輿情熱點”。“防疫産品價格和品質問題突出”以社會影響力達113.3分高居第一，排名第二至第十位的分別是“‘直播帶貨’新問題層出不窮”“‘雙11’複雜規則難壞‘尾款人’”“酒店、旅遊、出行退訂糾紛多”“長租公寓接連爆雷跑路”“線上培訓服務亂象頻現”“未成年人網遊充值、打賞退款難”“外賣平臺‘多等5分鐘’被指‘甩鍋’給消費者”“智慧快遞櫃超時收費引不滿”“航司‘不限次飛行産品’限制多”。

　　上海市消保委最新公佈了2020年消費投訴十大典型問題，長租公寓爆雷、直播帶貨良莠不齊、快遞末端投遞不規範、未成年人充值網遊等成為消費投訴的重災區。作為近幾年出現的一種新的租房形式，長租公寓的發展讓人歡喜讓人憂。2020年，上海市消保委共受理長租公寓相關投訴3000余件，其中涉及紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(蛋殼公寓)的投訴達到1368件。

　　深圳市消費者委員會微信公眾號公佈的數據顯示，2020年，深圳市消委會共收到有關長租公寓的投訴2541件，與2019年同期的1103件相比上升130.37%。其中有關深圳市蛋殼公寓管理有限公司的投訴1204件，佔長租公寓投訴的47.38%。投訴主要涉及企業包括深圳市蛋殼公寓管理有限公司、深圳自如友家資産管理有限公司、深圳小鷹房屋租賃有限公司、樂居(深圳)公寓管理有限公司、深圳市青沐公寓管理有限公司、城城不動産管理有限公司深圳分公司、深圳碧選公寓管理有限公司、深圳福客來公寓管理有限公司、深圳愛租公寓管理有限公司。消費者反映的主要問題包括長租公寓疑似爆雷問題、退費問題、與業主糾紛、貸款問題等。

　　蛋殼爆雷：

　　加速行業監管升級

　　長租公寓從無到有經歷了十多年的發展，直到2015年左右，這個行業才真正站到風口之上。

　　天眼查專業版數據顯示，截至2020年10月，全國共有900余家長租公寓相關企業，其中65%為有限責任公司，32%為個體工商戶。從城市分佈上看，深圳的長租公寓相關企業數量最多，超過150家；上海、成都和北京也均擁有超過50家的長租公寓相關企業。從省份分佈上看，長租公寓相關企業數量最多的省份為廣東，有近250家相關企業，其次為上海、四川、北京和陜西。與此同時，全國約有22%的長租公寓相關企業存在經營異常，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

　　事實上，自2018年起，全國部分地區中小型長租公寓企業時有發生或停止運營或拖欠房東租金或租客面臨斷水斷電斷網甚至被趕出公寓的現象。2020年11月，蛋殼公寓北京總部爆出數百人集中維權，其位於深圳的運營方深圳市蛋殼公寓管理有限公司也遭遇租金兌付風波。蛋殼公寓爆雷讓長租公寓業已存在的一些問題再度曝光在大眾面前。

　　據統計，2020年深圳市消委會共收到有關蛋殼公寓的投訴1204件，同比上升297.36%。2020年9月至11月，蛋殼公寓投訴量逐月上升，消費者投訴反映的主要問題有：蛋殼公寓拖欠房東租金導致房東驅趕租客、消費者退租後所退租金遲遲不到賬、拒不退還消費者押金等，同時以“租金貸”形式交納房租的租客，還面臨“被”退租後即使無房可住仍要按月還貸的問題。

　　隨著蛋殼公寓爆雷事件持續發酵，人民日報、新華社、央視等多家權威媒體“點名”蛋殼公寓。人民日報官方微網志發文稱，“蛋殼”破了，不能讓租客和業主埋單。無法安居，何以樂業？全力呵護受害者權益，讓他們更有信心安頓人生。並表示，監管部門已經出手，依法規範長租市場。新華社也發表時評文章，強調公眾對資本鐮刀“割韭菜”行為予以譴責和追問，認為有關部門應果斷出手，絕不能讓“割韭菜者”一跑了之。

　　全國多地相關部門迅速行動。深圳市住建局發佈《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》，重點提出七個方面的具體要求，尤其強調租金收取方式不得“高進低出”“長收短付”，同時不得誘導租客使用租金貸。上海市住建委等10部門發佈了《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》，從嚴格資金收付要求，嚴控租金貸款業務、開立資金監管賬戶、推行房源資訊核驗等方面作了規定，進一步整頓住房租賃市場秩序，規範住房租賃市場行為。

　　爆雷根源：

　　商業模式存缺陷

　　“當下市場上所謂的長租公寓幾乎都是二房東，賺取租金差價與挪用資金池是這類企業的兩大特徵，‘長收短付’是這類企業慣常的操作手法。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　2018年，作為長租公寓行業的“吹哨人”，我愛我家集團前副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉就向市場和政府監管部門發出預警：長租公寓爆雷將比P2P更厲害。兩年多過去，一大波長租公寓企業因資金鏈問題先後倒閉，其頻頻爆倉的根源在於企業商業模式存在缺陷，表現為高進低出、長收短付、短錢長投。

　　胡景暉告訴記者，2017年、2018年，很多長租公寓在資本的加持下以高於市場價20%至40%的租金從房東手裏收取房源，為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。由於長租公寓企業與房東之間是月付或者季付，而對租客則是半年付或年付，支付的時間差形成了資金沉澱。在租金貸的加持下，很多長租公寓企業要求租客年付租金，甚至更長，一次即可沉澱至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司往往並非正規銀行，都是一些網貸公司或非正規金融機構，放大了風險。

　　“短錢長投則是將一年內要付出的房租(短錢)，用於企業的滾動發展、裝修裝配等，這類投資在財務處理上通常至少需要用36個月進行攤銷、折舊，這就是將一年要付出去的錢做一個三年週期的投資。一旦沒有新的租客進入，通過租金貸的方式超付房租，沒有新的投資人提供資金，長租公寓企業的現金流就會斷裂，進而出現爆倉、跑路等問題。”胡景暉説。

　　在李宇嘉看來，長租公寓“高進低出”的打法其實類似于早期市場上的共用單車，都是先賠錢佔市場，然後再謀求實現盈利。通過短期內快速佔領市場，産生資本市場需要的“規模效應”，從而獲得風險投資的青睞，然後講故事、上市、退出。很多創業投資者，對租賃市場規律和風險看不明白，不知道這個模式到底行不行得通。實際上，網際網路思維、資本運作與住房租賃這類需要深入細緻的服務格格不入。

　　李宇嘉表示，國家鼓勵長租公寓，看重的是相比“房東-租客”的散租，長租公寓秩序更好、租賃體驗感更強，能幫助大城市的新市民、新就業大學生更好地紮根城市，感受到城市的包容與溫暖。過去幾年，確實有一批企業為規模化租賃作出了貢獻。但就整體而言，爆雷、跑路、炒租金等，已使長租公寓信任跌入冰點，到了不破不立的地步。

　　發展前景：

　　“集中式”長租或更廣闊

　　“目前長租公寓除了輸出管理服務的輕資産模式之外，大多難以覆蓋市場化融資成本，尚未找到可持續的商業模式。雖然中央制定了一系列扶持政策，但在地方協調上仍存在一定的困難。”有不願具名的房地産行業人士建議，制定並落實一批與長租公寓相關的稅收優惠政策，支援金融機構建立與集中式長租公寓運營期限相匹配的融資安排，加快集中式長租公寓公募REITs推進。

　　品牌房企對於長租公寓的關注度在不斷提高，萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口等一批早年進入長租市場的房企已在一二線城市完成初步佈局。以萬科為例，根據公司發佈的2020年三季報，報告期內，萬科租賃住宅業務新增開業0.85萬間；截至9月底，累計開業約13.58萬間。租賃住宅業務持續落地服務的標準操作程式，明確服務的底線標準，開展服務品質提升、客戶關懷等主題活動，截至報告期末，成熟期項目(開業半年及以上)的出租率為95.3%。

　　旭輝2016年涉足長租公寓領域，截至2020年12月31日，旭輝瓴寓已佈局18個城市，已拓房源超7.44萬間。旭輝控股董事局主席林中表示，雖然近年來部分分散式長租公寓由於過度擴張和經營不善導致爆雷，但長遠來看，集中式長租公寓具有管理效率更好、服務品質有所保障、資産具有潛在增值收益等特點，發展前景更為廣闊。

　　他表示，企業一定要思考好可持續發展、有盈利前景的商業模式，租賃領域的本質是資産管理，資産管理的核心競爭力是在服務好租賃客戶的同時，實現資産的保值增值。“服務好客戶是運營能力，資産的保值增值是資管能力，這兩項能力都要具備，才能真正做好住房租賃。”

　　住房問題關係民生福祉。今年政府工作報告提出，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規劃綱要也提及，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

　　“如何提供更多優質舒適的租賃房源，如何規範租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權益，如何讓長租家庭和購房家庭逐步在享受公共服務上具有同等權利，都將是下一步需要努力解決的問題。”廣東省住房和城鄉建設廳廳長張少康説。