春節後香港樓市突然“火了”：樓盤加價仍熱銷

　　來源：證券時報　記者 吳家明

　　無論是深圳還是香港，調控都是房地産市場的關鍵詞。近段時間以來，房價曾連續下跌的香港樓市，市場看空情緒卻有所緩解，回暖跡象明顯。

　　樓盤加價仍熱銷

　　2018年下半年，香港樓市可謂涼風陣陣。

　　自去年8月以來，香港房價指數一度出現連續13周的下跌，這也是2008年金融危機以來最長的連跌紀錄。香港特區政府土地註冊處公佈的數據也顯示，香港住宅銷售自去年11月遭遇腰斬之後，去年12月的銷售量再度暴跌，全港住宅銷售總額僅為241億港元，而2017年同期為520億港元，同比下降53.7%，造成銷售額暴跌的原因包括居民對較高借貸成本和迫在眉睫的空置稅感到擔憂，還包括一些內地買家的退出所致。此外，去年位於香港山頂文輝道的豪宅“地王”流標，香港土地市場也涼風陣陣。

　　一時間，預言香港房價將大幅度下跌的聲音不絕於耳，甚至喊出2019年的跌幅可能達到40%。只是，沉寂數月後，香港樓市再度出現回暖跡象。

　　美聯物業公佈的香港房價走勢圖顯示，今年1月以實用面積計算的平均呎價為12307港元，環比下跌1.6%，環比跌幅有所收窄。到了2月份，以實用面積計算的平均呎價回升至12482港元，環比上升1.4%。中原地産數據顯示，香港二手樓市成交已明顯回暖，2月共錄得2290宗二手成交，總額達177.8億港元，環比分別上升4.7%及11.9%。此外，2月數個新盤均成功套現數十億港元。中國海外的新盤大埔天鑽成交545宗，總額40億港元；新鴻基地産的土瓜灣Downtown 38項目則成交221宗，套現13.5億港元。

　　“最近我在到處看房，發現很多新項目加推的單位都賣完，現場人也很多。”在香港工作的陳先生告訴記者，自己這幾個月都在看房，但春節過後的感覺完全不一樣，市場人氣明顯回升。“最近銷售情況理想，特別是一些小面積單位，公司考慮加推，價格有一定上調空間。”香港一家物業代理營業部的銷售經理告訴記者。

　　據悉，香港一些新盤項目的尾盤加價推出，還是吸引了大批購房者的關注。公開資訊顯示，長實集團旗下的荃灣海之戀項目，其中4套單位加價11.7%至18.9%，並安排在本週一重新發售。有仲介表示共有超過100組客戶到場認購，全部單位都已售出。這批單位中，加價幅度最大的為第7座11樓C室，2017年10月的售價為822.5萬港元，現在加價到978萬港元。華懋集團銷售部總監吳崇武表示，香港樓市處於“小陽春”階段，年初至今公司已售出約177個單位，金額超過17億港元。除此之外，仲介機構似乎也看到了“希望”。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，配合市場回暖，公司上半年希望可以擴充10家分行。

　　調控不放鬆

　　這時，一些分析師開始“看多”，特別是美聯儲在今年年初放出暫緩加息的鴿派信號。據海外媒體報道，里昂證券房地産分析師 Nicole Wong表示，香港股市和人民幣匯率企穩可能會令香港房地産受益。美聯儲“溫和”利率指引也可能會促使香港投資者在房地産等收益率更高的投資中尋求回報，因此香港房價將在未來幾個月觸底。摩根士丹利表示，買家情緒有所改善，他們正在釋放被壓抑的剛性需求，今年香港房價可能上漲2%，房價將在第一季度末之前觸底。

　　此前，許多內地房企涌入香港市場“跑馬圈地”。僅在2016年，6家來自內地的房企在香港共計拿下7幅宅地。若按總成交額計算，內地房企在香港摘得的住宅用地佔當年香港宅地總成交額的54%，這也是首次佔到半數以上。不過，最近一兩年內地房企在香港“跑馬圈地”熱情大為消退，但似乎將重心轉向舊樓重建，此舉反而成為更具吸引力的土地來源渠道。根據仲量聯行統計，內地房企收購舊樓重建的數量大增，帶動香港土地審裁處於2018年接獲共39宗強制拍賣物業申請，與2017年相比增加160%。

　　其實，高房價一直是香港的“關鍵詞”。2018年1月，香港已連續第八年被美國規劃諮詢公司Demographia評為全球房價最難負擔的城市。土地供應短缺、土地利用率低一直是香港難以治愈的“頑疾”，也是房價高企、房屋供應短缺的最主要原因。

　　與此同時，香港的地産市場與經濟深度“捆綁”。數據顯示，房地産相關行業的投資與消費佔香港GDP比重一度超過30%。不過，在最近一輪房價下跌當中，香港特區政府的表態似乎有所不同，推出空置稅便是其中一個現象。據香港媒體報道，香港特區政府已經大致完成空置稅草擬法案，準備下個月提交立法會討論。香港一手樓空置稅于去年6月由香港特區政府提出，將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%。

　　香港財政司司長陳茂波此前在政府部落格上發表文章稱，過去幾年因樓市過熱，香港特區政府先後推出多輪市場稱為“樓市辣招”的調控措施。近期市場聚焦土地和樓宇供應，也關注香港特區政府此前推出的“樓市辣招”是否會“減辣”。陳茂波明確表示，這些措施政策目標不盡相同，應將其按照性質區分。目前就額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）和買家印花稅（BSD）三項措施來説，特區政府無意放寬管制。