在購房合同上簽下自己的名字時，張女士沒想到，僅僅幾個月之後，自己的480余萬元房款會不知所蹤。雖然賣家因一房二賣以合同詐騙罪獲刑，但是買家幾百萬元損失該找誰討還？難道真的是沒有在簽合同當日網簽，仲介機構惹下的大禍？

　　背景

　　一房二賣 房主被判無期

　　2013年，張女士通過某房地産經紀公司聯繫到了范某，希望購買范某名下的一套房産。經過一番協商，最終兩方以768萬元的價格成交，並在當天就簽訂了二手房買賣合同，繳納了30萬元的定金。房地産經紀公司也作為仲介方，收取了5萬餘元的居間費用。

　　順利成交後，張女士便放下心來。她想著，有合同在手，還有仲介公司的保障，應該不會出現紕漏。

　　合同簽訂後，仲介公司除了在不斷催促張女士繳納房款外，並沒有提出辦理房屋過戶手續。但張女士並沒有太在意，陸陸續續地向范某繳納了480余萬元的房款。

　　兩個月後，房屋遲遲沒法過戶，張女士這才著急起來。多方詢問之下才得知，原來，這套房屋早在張女士簽約後的第三天，就被范某賣給了另外一個買家，並隨即完成了過戶。

　　這下張女士傻了眼，房款已經付了一大半，房子卻到了別人的名下。無奈，張女士只好報了警，范某也隨後因涉嫌合同詐騙罪而被羈押。

　　2014年9月，北京市一中院經審理認定，范某存在向張女士隱瞞房産實際抵押借款數額和其已委託他人出售涉案房産的事實。由於范某除與張女士簽訂合同時存在詐騙行為外，還存在另一起偽造房産證進行合同詐騙的行為，北京市一中院一審判決范某犯合同詐騙罪，判處無期徒刑。

　　事後，張女士還得知，這套成交價格為768萬元的房屋上，竟然還存在著范某700萬元的抵押。也就是説，即使房屋順利成交，如果這份抵押被債權人主張，這套房屋也將依照法律流程被拍賣。

　　訴訟

　　沒及時網簽 要仲介賠償損失

　　雖然范某因自己的行為受到了法律的懲處，但張女士的480余萬元房款僅僅被退還了60萬元。由於認為仲介公司在其中存在過錯，張女士決定起訴，要求仲介公司退還居間費並賠償剩餘的房款損失。

　　作為張女士的代理律師，北京國聯律師事務所曹恒民律師表示，范某之所以能夠完成“一房二賣”的騙局，是由於仲介公司沒有按照法律規定，在合同簽訂當天完成網簽導致的。

　　“二手房買賣，仲介公司是有義務在合同簽訂的當天，就到住建委的網站完成網簽工作的。”曹恒民律師説，網簽就是將二手房買賣合同拍照上傳到住建委網站的過程，完成網簽後，這套被買賣的房産資訊就將無法被查詢到，也就不會出現再次被賣出的情況了。

　　而張女士所購買的房産，在合同簽約後第三天則被第三人網簽並完成過戶。“仲介公司不僅沒有按時網簽，隨後也沒有關注房屋的情況，這顯然是工作失誤。”曹恒民律師表示，其實在這個過程中，只要業務員能夠關注一下自己的業務，就不至於直到兩個月後才發現房屋已經網簽並過戶他人。

　　並且在這兩個月間，仲介公司還在催促張女士支付房款。而曹律師表示，支付的房款，仲介公司也並沒有按照規定打入二手房買賣的規定賬戶，而是直接打入了范某的個人賬戶。“這使得范某能夠隨意轉移這部分錢款而不受監管，導致了張女士更大的損失。”

　　關於本案，記者致電了該房地産經紀公司。該公司表示，他們暫時沒有接到訴訟的進一步的通知。並且仲介公司稱，對於二手房買賣業務的辦理，公司有著嚴格的流程和制度規定，他們的操作流程是符合法律規定的。

　　據悉，本案將於近日開庭審理。

　　第三方律師觀點

　　網簽需要雙方約定 由仲介使用秘鑰完成

　　北京濟和律師事務所趙鴻江律師表示，根據北京市二手房交易實踐，通過仲介機構完成的二手房屋買賣，網簽需要經過如下過程：

　　先由房屋出賣人與房屋買受人簽訂房屋買賣合同，再由仲介機構使用秘鑰，將網簽合同上傳至系統。隨後，需要等待北京市住房和城鄉建設委員會審核，審核通過後，網簽即完成。此時，在住建委網站的相應窗口，就能夠查詢到房屋被網簽的資訊。

　　“我們需要注意的是，雖然網簽需要由仲介機構進行，但關於網簽與否及網簽時間，是需要房屋買賣雙方協商確定的。”趙鴻江律師表示，由於網簽一旦成功，出賣方就不能隨意撤銷，需要雙方協商解除。出於這種顧慮，賣方一般會在買方付完首付款，並在貸款辦理完成後，才與買方協商完成網簽，這也是賣方對自己房屋和資金安全的一種保護。

　　而買方需要注意的是，關於網簽問題的具體操作，需要與仲介方、出賣方事先約定。如果可能，最好在與各方的合同中寫明網簽時間。如此，一旦網簽出現問題，就可以請求相關的責任人承擔責任。

　　通過監管賬戶劃賬 防止出賣人“玩消失”

　　趙鴻江律師表示，資金監管賬戶主要的作用在於防止仲介機構將購房資金打入仲介機構自有賬戶，以防止仲介機構不誠信，將購房資金挪作他用。同時，它也能夠防止出賣人收到部分或全部款項後，不配合買受人過戶的情況，更能防止出賣人“玩消失”，從而增加了交易資金的安全性，保障交易的順利進行。

　　使用監管賬戶後，買方除貸款外的所有交易資金將全部存入該賬戶，在雙方辦理房屋登記後，賣家才能收到房款。

　　目前在北京範圍內，並非所有的區縣都實施監管賬戶制度，根據相關規定，也並非強制所有交易都必須使用資金監管賬戶。在實施資金監管的區縣，通過仲介公司完成交易的，必須通過監管賬戶進行資金劃轉。而如果交易雙方並非通過仲介交易，就可以協商，是否通過監管賬戶進行轉賬。

　　由於監管賬戶的獨立性，使得它能夠在一定程度上保證買方的資金安全，防止出現仲介或賣方卷款逃走的情況。因此如果可能，趙律師建議購房人使用監管賬戶進行資金劃轉，而不要圖省事，不給自己的資金“上保險”。

　　仲介不做實質審查 二手房買賣需謹慎

　　由於在實踐中，仲介機構一般僅對交易雙方提供的資料進行形式審查，不能也沒有能力做到實質審查，因此二手房買賣過程中聘請專業人士進行相應的諮詢就十分重要。

　　趙律師表示，作為出售人，要審核買受人有無購房資格，是否有支付能力。而作為買受人，則需要特別注意了解並核實出售人身份，出售人是否有權簽訂房屋買賣合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否屬於限制出售或不能出售等問題。

　　總而言之，二手房買賣往往關係到買賣雙方的切身利益，買賣雙方一定要沉住氣，先了解清楚，再做決定，不能頭腦一熱就簽合同付款。 劉蘇雅 J244

　　法條連結

　　一、自2006年1月1日起，本市行政區域內進行商品房(含經濟適用住房)現房銷售的，出賣人與購房人簽訂《北京市商品房現房買賣合同》時，均應按本通知規定，在北京市房地産交易管理系統進行網上簽約。

　　——北京市建設委員會關於北京市商品房現房買賣合同實行網上簽約的通知(京建交[2005]1105號)

　　一、由房地産經紀機構(含交易保證機構，下同)居間、代理(含代辦轉移登記手續，下同)的存量房買賣合同網上簽約流程調整為三個階段：

　　(一)草擬階段：房地産經紀機構操作人員在存量房網簽系統上填寫合同……

　　(二)列印合同：列印後交由交易雙方簽字。

　　(三)完成簽約：交易雙方在合同上簽字(或蓋章)後，由操作人員在網上簽約系統中點擊“簽約完成”。

　　——北京市關於完善存量房買賣合同網上簽約流程等有關問題的通知(京建發〔2010〕169號)

　　今日我坐堂

　　趙鴻江律師

　　北京濟和律師事務所合夥人，北京市律師協會房地産與建設工程業務研究會秘書長，房地産經紀人，從事法律工作近十年，專注商事、房地産建築、刑事法律領域。創辦了房地産與婚姻家庭律師網和北京刑事辯護網並擔任首席律師。