進退維谷的新世界帝國

　　鄭裕彤一手締造的新世界帝國正面臨一次前所未有的考驗。在內地地産業務層面，新世界正上演一場“斷舍離”；百貨零售方面，新世界的表現有些力不從心。曾經割愛上市的周大福，則明確改道高速發展計劃。

　　地産搖擺不定

　　從2015年末接連向恒大地産出售九大項目、共計339億元資産，到2016年開局重啟新世界地産私有化，新世界中國的變軌路徑讓外界紛紛猜測，港企又一輪撤資風暴是否會再次來襲。儘管新世界發展集團主席鄭家純否認內地撤資傳聞，但近期新世界中國不盡如人意的業績表現、高昂的融資成本，以及變幻莫測的內地房地産市場，都些許透露出鄭氏家族對內地業務的動搖。尤其是李嘉誠領銜的內地撤資風暴，港資企業在內地的一舉一動，都被時刻放大在鏡頭下。

　　1月4日，新世界發展與新世界中國雙雙停牌，閃電般的一週後，新世界中國私有化方案披露。此次，新世界中國私有化方案，由兩年前的協議收購轉變為全面收購，鄭氏家族對於私有化的強烈態度可見一斑。提及私有化原因，新世界中國給出的理由主要是股份流通量低、資金籌措能力有限。新世界中國方面認為，未來有較大資金需求，但公司股份流通量低，成交價較新世界中國每股資産凈值存在大幅折讓，上市平臺通過公開股市籌集資金的能力有限。公告稱，如果4個月內新世界中國收到不少於90%要約股份，以及不少於90%無利害關係的新世界中國股份有效接納，新世界中國私有化將宣告成功，並從港交所退市。

　　從新世界中國近年自身發展看，一方面業績表現起伏不定，2004財年營收為38.9億港元，時隔一年下跌到33.79億港元。2008財年營收升至68.84億港元，時隔一年又跌回46.86億港元。2011財年，營收提升到156.22億港元，一年時間又下跌至136.76億港元。

　　新世界中國2014/2015財年業績顯示，物業銷售應佔經營溢利為29.36億港元，較2014財年下跌41.3%。整體入賬物業錄得銷售額約為130.68億元人民幣，銷售量為85.5萬平方米，較上年同期下跌39.5%。作為較早一批進入內地市場發展的地産商，新世界中國在內地市場並沒有大展拳腳，最近五年也少有拿地，先發優勢正一步步喪失。

　　從目前中國房地産市場的現實情況來看，25%的所得稅與30%-60%的地産增值稅，讓房企的稅務成本高企。在調控風險增加的局面下，房地産市場未來之路撲朔迷離。另外，內地房地産商崛起，港資進入初期，房地産市場份額被稀釋。資金瘋狂涌入，也讓內地房地産市場呈現空前繁榮，從增量時代變為存量時代後，大量的土地儲備是否會變成資金黑洞，投資收益是否會持續收窄，都是房地産商深思的問題。

　　對於新世界中國的私有化行為，業界普遍解讀為是鄭氏家族內地市場的最後一次賭局：贏則避開內地房地産市場的重重危機，輸則徹底喪失過往先發優勢錯失後續市場升值紅利。

　　百貨分量不足

　　在新世界發展的新世界百貨、新創建、新世界中國地産三大上市板塊中，以百貨零售為主的新世界百貨顯得有些微不足道。與房地産市場還充滿變數相比，內地零售市場陷入整體低迷，以百貨為主的傳統零售危機感尤為強烈。

　　曾是內地百貨企業風向標的新世界百貨遭遇上市以來的業績低谷，此前寧波與瀋陽店的關店風波甚至一度將新世界百貨推入虧損邊緣。2014/2015財年，新世界百貨年度利潤同比下跌86.6%至6974.1萬港元，核心年度利潤(不包括其他虧損凈額、投資物業公平值變動及其相關所得稅支出以及其他非核心項目)減少約52.6%至2.64億港元。自2007年上市以來，新世界百貨一直保持正增長。

　　不僅是利潤的大幅縮水，新世界百貨擴張速度十分緩慢。根據統計顯示，2007-2015年，新世界百貨門店數量從31家百貨店擴容至41家百貨店和2家購物中心。八年期內，新增門店數為12家，平均每年增加1.5家。

　　以百貨零售為主業的內地上市百貨紛紛將百貨業態邊緣化，實際上，在整個新世界發展和周大福企業整體板塊中，百貨板塊傾注的精力也不及過往。除了新世界百貨，鄭氏家族還持有崇光百貨母公司利福國際64.3%股權，不過從2013年開始，周大福企業大幅減持，2014年完成撤資。

　　據一位熟悉新世界百貨的知情人士透露，新世界百貨內部對於起初的百貨變革有較大分歧，一部分堅守現有利益，思維還是百貨模式；另一部分則希望加大體驗化，多增添新鮮元素，但探索也勢必會造成利益損失。內部思想的不統一也造成新世界百貨在變革初期的遲緩，儘管從去年開始，部分門店已加大了餐飲、體驗業態的配比並通過收購公司進行品牌代理，但百貨店經營整體風格還是偏于保守。

　　目前，主要操盤零售業務板塊的為鄭裕彤長孫鄭志剛，作為第三代掌門人的他又另辟蹊徑創立了購物中心品牌K11，開啟了內地市場的一路擴張。藝術背景深厚的鄭志剛對K11的熱衷度明顯高於新世界百貨。2009年6月，新世界百貨宣佈投資不超過1億元人民幣，對旗下擁有或運營的33家新世界百貨進行形象革新。隨後，鄭志剛開始在內地市場加速K11的拓展步伐，並預計未來7-10年間投入10億美元。不過，K11預期的擴張速度並未達預期，本計劃于2015年底開業的瀋陽K11延期至今年底或2017年初開業。瀋陽K11相關人員表示，項目出現了一些變化將整體開業延期，目前內部還在裝修階段。

　　周大福開店放緩

　　周大福是鄭裕彤家族擁有的最值錢資産，但業績也遭到市場低迷影響。鄭裕彤曾在多個場合公開表示，周大福上市時割愛，把最值錢的資産拿出來與公眾分享。周大福最新發佈的三季報顯示，同店銷售按年下跌15%，零售值按年跌11%。內地零售值按年下跌6%，港澳下跌20%。對於業績下滑問題，周大福董事總經理黃紹基認為，低迷態勢會延續至農曆新年，目前未顯現復蘇跡象。

　　與地産、零售板塊保守的拓展截然不同，周大福的步伐明顯快很多。去年5月，周大福方面表示，未來十年將在中國開設2000家分店。黃紹基也曾公開表示，僅內地市場周大福未來十年的分店數目可倍增至4000家，相當於新增2000家分店。不過，由於港元匯率不斷上升，香港旅遊消費持續下降，周大福方面改變了高速擴張策略，明確提出將在今年3月之前關閉5-6家位於香港的門店，內地新店也會由當初計劃的150-160家減少至50-60家。

　　周大福方面表示，2016財年自開始至今，多個零售點受到內地百貨公司結業或重組影響停止營業。這也導致周大福關店數量較過往平均數增加很多，影響了凈開店數量。同時，受消費者消費習慣與購買渠道轉變影響，周大福也需要針對市場環境與消費者偏好調整策略，並將渠道進行優化整合。去年上半年，周大福關閉了115家零售門店，佔總零售門店的5%。