中關村的麥樂迪關了 創業大街的咖啡還能再熱熱嗎

　　雄心勃勃的改造計劃，脫胎于“中關村創業大街”

　　麥樂迪的離去

　　它被藍色的幕布圍住三面，在它旁邊，形色匆忙的行人在北京2016年7月21日的大雨中匆匆走過，濺起水花。這家位於大慧寺路與中關村南大街交口處的麥樂迪KTV，正在被裝修。

　　很少有人會注意到這一微小的變化。拐角處便利店的店員會告訴你的是：這家KTV最近合同到期，該區域將會改裝成辦公室。

　　這位店員不知道的是，麥樂迪的離去不是一個個例，也不是一次偶然。

　　在2015年10月由中關村核心區(海淀)發佈《中關村大街發展規劃》已經明確表示，要將全長7.2公里的中關村大街升級為創業一條街。

　　2016年4月8日，該項目的運營主體——北京中關村大街運營管理股份有限公司(以下簡稱“大街公司”)正式掛牌，該公司由中關村發展集團、海澱區國有資産投資公司、啟迪控股股份有限公司聯合組建，該公司計劃在2016年組建三支總額達85億元的基金，用於大街從物業到産業的改造升級。

　　這場不易被人察覺、緩慢零星但卻雄心勃勃的改造計劃，脫胎于離麥樂迪KTV並不遠的“中關村創業大街”。

　　在過去兩年間，不過300米長的“中關村創業大街”，成為北京乃至中國新地標，它是中國正在掀起一場“雙創”運動的精神圖騰。

　　2015年5月，國務院總理李克強考察了“中關村創業大街”，隨後北京中關村核心區(海淀)啟動了對離“中關村創業大街”不遠的中關村大街的改造工程——政府希望能夠將那條300米小街身上的科技和創新創業的基因移植到眼前這條7.2公里的中關村大街上。

　　被政府圈定的這7.2公里，北至北京大學東門，南至國家圖書館附近的白石橋南。現在，改造工程正在逐漸滲透，擴散。

　　如果乘坐“運通105”路公交車，從圓明園東門到白石橋南站貫穿整個中關村大街，在下雨天略顯擁擠的晚高峰可能需要接近半個小時，一路上會路過12個公交站。

　　在整個路途中，如果細心觀察，就可以察覺到整個中關村連貫起來的複雜性：高校和機構的大院構成了一個個封閉的空間，間隔中點綴著36座寫字樓、8處小批發市場和電子商城、8處購物中心、22處星級酒店和快捷酒店，剩餘的空隙則填充著臨街的門店和多處住宅。

　　這些都是視線可及的範圍所能觀察到的，而這些視線可及的範圍正是中關村大街升級計劃中的重點區域，按照大街公司方面介紹，升級包括從白石橋南至北京大學7.2公里道路以及兩旁“視線可及”的各項物業。

　　在這個範圍內的升級離不開其中各種“大院”和大型寫字樓的支援，在中關村大街運營管理股份有限公司成立的當天，這家公司便與沿線的22家大中院校和企事業單位簽署了共建倡議書和合作協議。

　　這種合作更多的是一種支援，雙方會共同協商解決一些中關村的整體規劃。比如一些高校的院墻分割了街區，雙方可以協商如何處理能夠既保證校區治安，又讓單位小環境和街區的景觀融合在一起。

　　改變並不會突然就出現，也不會突然就完成。正如新陳代謝一般，一個舊的細胞衰老了，一個新的細胞就會頂替上，而在中關村，可能就會是一個餐廳撤離了，一個創業孵化器隨即補上。這種替代和改造將會成為中關村大街未來數年的一種常態，從而漸次地，帶來一個新的中關村大街。

　　70家企業和1880個業主

　　麥樂迪的搬遷正是這一升級項目所帶來的一個微小的改變。如果沿著麥樂迪向前走，穿過大慧寺路和中關村南大街的十字路口向北數百米，你會看到一整排空置的門店，這排門店沿著解放軍藝術學院的小門兩旁一字排開。

　　這些店舖大部分是在2015年底至2016年年初搬離的，門楣上的招牌都在，大多是餐飲店、化粧品店以及服裝店。在其中一家口腔醫院的門口還貼著標有“二〇一五年十二月二十日封”字樣的封條。按照大街公司相關負責人的描述，這一排門店是學校收回的，而中關村大街運營管理股份有限公司也正在積極進行對接，希望能夠引入一些更新的業態。

　　從大街公司的視角來看，這些瑣碎的改變不適合被過度關注，這些個例具有多少代表性仍然值得商榷，在7.2公里長的中關村大街上，海龍電子城的變化無疑更具有代表性。

　　沒錯，海龍電子城是重點。這個已有17年曆史、幾近中關村地標性建築的一至五層電子賣場在今年7月7日停業，海龍二樓的“硬蛋空間”正對著步行街天橋，在幾步遠的地方就可以看到這張貼在“硬蛋空間”門口的停業通知：“加快中關村西區電子賣場轉型升級，打造海龍大廈智慧硬體創業中心”。“硬蛋空間”本身正是一個智慧硬體體驗廳，它佔據了二樓門口一側的狹長區域，裏面陳設著各種目前正熱門的智慧硬體。就在這一空間的旁邊，上了鎖的玻璃門隔開的是傳統的電子賣場，大部分區域已經搬出，僅有少數幾家堅守在空曠的樓層。“降、降、降”，在海龍對面的是科貿大廈，一樓的手機賣場一遍又一遍地播著暑期特惠的廣告。7月20日的大雨對於促銷人員來説是個難得的機會，躲雨的人剛收下傘竄進一樓的門廊，就會迎上早已在門口等候的促銷人員。

　　從北京大學東門向南至國家圖書館附近的白石橋，7.2公里長的中關村大街上不時可見一些店舖正在關閉或停業。這些撤離的店舖能説明的事情並不多，但是從某種意義上來講，中關村未來的升級很有可能就是通過這種瑣碎的案例來逐步實現的。

　　根據北京中關村大街運營管理股份有限公司相關負責人士的表述，中關村的升級更像是歐美老城區的改造，鋻於其産權的複雜程度，大刀闊斧的變動是很難看到的，甚至在很長一段時間內，人們都難以察覺這條路上正在發生怎麼樣的變化。

　　這種産權的複雜程度是中關村大街的特色，在長達7.2公里的區域內遍佈著多所高等院校、醫院和數十座寫字樓和數座商場，其中的産權分佈零碎，僅僅友誼賓館一處的産權就分屬於三個不同的機構。

　　這些事實是在大街公司成立後的調研過程中逐步發現的，難度超過預期。根據大街公司相關負責人介紹，公司成立後已經拜訪了70家企業，僅這70家企業所牽涉的業主就達到1880個。

　　正在發生的改變

　　中關村大街的升級改造所帶來的絕不僅僅是街區景觀，作為北京曾經著名的電子産業聚集區，目前的“雙創”聚集區，隱藏在這些細微變化下的産業變動才是中關村升級最終的落腳處。

　　在海澱區投資促進局副局長、中關村科技園區海淀園管理委員會投資促進處副處長王春生看來，這次升級改造的目的之一就是“控制業態”。

　　中關村科技園區海淀園曾經用過“一城三街”這個概念，其中的一街就是指目前中關村的新地標：中關村創業大街。這條李克強總理曾經到訪的不足300米的街道脫胎于海淀圖書城，在建立的兩年時間中吸引了45家各類創業服務機構、數千位天使投資人，平均1.5天一家團隊獲得約700萬元融資。

　　創業大街本身就作為一個中關村轉型的試點，它在中關村的核心區域不斷積蓄新的業態，目前的中關村大街的升級，就像是將這種積蓄的新業態釋放出來。在王春生看來，以後提到創業大街就不是那300米，而是整個中關村大街。

　　新業態正在嘗試替換掉的舊業態就像中關村大街的産權一樣，是複雜的。

　　麥樂迪所代表的KTV行業是屬於新千年的，海龍所代表的電子硬體行業是90年代的，而正在關閉的餐飲、服裝門店又是來自另一個維度的。

　　在王春生看來，這種業態的協調需要市場化的手段，比如對於物業的收購和統一租賃，這樣才能幫助引入更新的業態。

　　中關村大街的升級與其説是協調物業，不如説是“順勢而為”，在中關村的發展中，租金正在成為市場自然篩選的方式之一。這種自然篩選的過程並非僅僅針對於舊業態，一些創業者也能明顯感受到這一壓力。

　　目前北京步鼎方舟科技有限公司在中關村萬柳擁有接近1000平米的辦公場所，一年的房租接近200萬。這個目前已經完成B輪的創業公司在剛剛從創新工場脫胎而出時，斟酌了公司的選址。其聯合創始人包炬強告訴經濟觀察報，作為科技類公司，包炬強還是希望公司能在中關村內，但是當時在中關村大街打聽了幾個好的樓盤，價格普遍比較貴，而且也很難找到比較大的場地，所以最終選擇了萬柳。

　　這一緊俏的現狀並不僅僅在中關村大街，在一些核心區域，這一情況更為明顯，王春生告訴經濟觀察報，類似于清華大學等區域，如果出現一個空缺的辦公地點，就會有十幾家企業搶著要。

　　與這種緊俏形成對照的則是，根據海淀園管委會會同區金融辦及相關街道發佈的調研結果，中關村大街的空置面積達到了10146平米。這一現狀也正是目前中關村大街升級所希望解決的矛盾。

　　改變不會立刻就發生，就像中關村從白頤路變為一個電子一條街，又在電子一條街中間逐漸凝聚出新創業業態的過程一樣，這個過程可能會是緩慢的。這種改變對目前中關村本身以及其目前正孕育的和未來可能孕育的企業所帶來的影響仍然難以確定，但唯一確定的是，這種“代謝”的過程已經開始，並將持續。

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