小財看房|麗澤板塊新老混戰，網簽數據哪家強？

　　麗澤板塊的卷，從西二環蔓延到西四環，又從西南二環擴展至西南四環，即便四環外的項目也在奢求麗澤板塊外溢。

　　2022年，麗澤板塊的新盤有8個，包括懋源·煜澤臺、璟廷、璟瑜、北京瑞府、北京悅府、端禮著、君禮著(未開盤，已經開始蓄客)，供應超過2500套。

　　然而，真實的供應遠不止於此。曾經叱吒風雲的老牌項目中海甲參號院、葛洲壩中國府、懋源璟岳也並未清盤。

　　麗澤板塊新老混戰，究竟哪個項目在領跑？哪個項目在滯銷？今天，小財帶大家看一波網簽數據。

　　端禮著領跑 網簽超50%

　　新盤中成交最高的是端禮著，開盤8個多月，網簽率達52.96%。

麗澤板塊的部分新盤

　　端禮著的熱銷，讓同行既羨慕又意外。就産品能力而言，首開+北京建工的組合算不上強強聯合，直到中海加入才提升了整體的戰鬥力。

端禮著工地現場

　　既然産品力不是最強的，端禮著要在大平層環伺的麗澤板塊脫穎而出就得拼其他。拋開“西南二環”、“麗澤金融商務區”等加分項，端禮著在操盤方面也確實下了不少功夫。

　　環線優勢的反面是單價高，一旦戶型面積過大，總價也就蹭蹭地上去了。

　　為控制總價，端禮著把戶型面積設置為130平三居、150平四居、180平四居。按照實際的成交均價11.06萬/平計算，180平的總價剛好控制在2000萬以內。

　　2000萬是北京豪宅市場的分水嶺，這在豪宅平層化的麗澤板塊同樣適用，畢竟更低的總價意味著更多的客群。基數大了，成交的概率也就相對高一些。

　　實際上，端禮著有明顯的硬傷。一方面，配建 2.57萬平的“保障性租賃住房”，體量佔整個地塊的26%，社區的純粹性遭到不少購房人的質疑和詬病；另一方面，地塊東側臨近繁忙的京九線，與鐵路線相隔距離僅50米左右，除了噪音還有共振。

　　但在價格面前，硬傷也不是完全不能接受，畢竟沒有一個樓盤是十全十美。其實環線位置越靠內，資産保值增值就越有保障，畢竟二環的房子賣一套就少一套。

　　煜澤臺墊底 網簽不到3%

　　新盤中，煜澤臺的成交數據令市場大跌眼鏡，開盤8個月網簽只有11套。網簽率墊底，僅為2.93%。

懋源·煜澤臺被稱為懋源地産的第三代定制奢居

　　一直以來，懋源地産都是北京豪宅市場的傳奇。開發的項目雖然不多，但紅璽臺、釣雲臺卻為豪宅市場留下了獨有的懋源調性，即堅守産品主義。翻譯一下，就是項目週轉相對慢。

　　其實，懋源地産對煜澤臺的期望遠不只是做好産品這麼簡單，還承載著開發節奏“提速”的使命。如今看來，産品確實抗打，但開發提速這事兒仍需努力。

懋源·煜澤臺的樣板間一隅

　　比起驚訝，市場更想知道“煜澤臺這樣的産品為何難以熱銷”，或是“叫好的産品如何才能叫座”。

　　煜澤臺位於西三環到西四環之間，靠近七里莊地鐵站，主力戶型是225平、229平的五居，按照10.6萬/平的單價計算，基本都是2000萬+。

　　對比來看，其他項目的戶型僅做到四居。煜澤臺臥室數量的增加，意味著總面積及總價的增加，這在無形中提高了購房門檻。

　　總價2000萬+基本屬於終極改善，有如此購買力的消費者基本是全北京選房。何況豐臺並非最佳之地，朝陽與海淀的某些區域可能更香。

　　乙太陽宮板塊的中建玖合府為例，2022年9月19日取得預售證，截至2月20日網簽388套，網簽率達94.42%，成交均價11.70萬/平。

　　同樣是單價10萬+的房子，區域不同，命運自然也不同，而東西的差異真是肉眼可見。因此，在西三環到西四環間做超大戶型的平層，其實挺冒險，不僅需要勇氣，還考驗開發商的資金實力。

　　華潤重倉麗澤

　　在上述的8個新盤中，華潤貢獻兩個，分別是北京悅府、北京瑞府，合計近1200套房。

北京瑞府工地現場

　　就環線位置而言，兩個項目均位於二環到三環之間。其中，北京悅府在南二環到南三環之間，北京瑞府在西南二環到西南三環之間。

北京悅府工地現場

　　北京悅府位於亞林西板塊，城市界面整潔、乾淨，算豐臺較好的板塊之一。周邊有佑安府、中國璽、崑崙域等高端改善項目，也有萬達廣場(西鐵營店)以及西鐵營地鐵站加持。

佑安府

中國璽售樓處

　　北京瑞府所在的紀家廟板塊相對混亂、破舊，北側是豐臺火車站進出站路段，東南側200米處有西南郊冷庫，南側和西北側為廣安門回遷小區萬柳園小區、萬泉寺回遷房。

北京瑞府附近的城市界面

　　雖然環線位置差別不大，但由於北京瑞府屬共有産權房，單價為10.2萬/平，低於北京悅府的11.2萬/平。

　　截至2月24日，北京悅府、北京瑞府網簽率分別為26.60%、36.18%，後者略勝一籌，這與北京瑞府的價格優勢不無關係。

　　不過，這兩個項目的真正看點，其實是180平+的大戶型賣得如何。至於華潤操盤的真實水準，相信時間會給答案。

　　“簽不動”的尷尬

　　在遍地都是改善盤的北京，即便是當年被吹爆的中海甲參號院也遭遇了“簽不動”的宿命。2023年，中海甲參號院交房，目前的網簽率是57.12%，準現房銷售，啥時候清盤未知。

中海甲參號院售樓處

　　隨著麗澤板塊內卷越來越嚴重，“簽不動”的不只是大平層，還有疊拼、聯排、合院等別墅。除了中海甲參號院，葛洲壩中國府也有疊拼，懋源·璟岳則是聯排與合院。

中國府

　　此外，懋源旗下璟廷、璟瑜也是疊拼産品，與煜澤臺的取證時間相差不到一個月，但目前均無網簽數據，可見項目銷售並不理想。

　　這類産品的去化速度，其實可以參考懋源璟岳。2018年3月5日取得預售證，目前的網簽率是59.80%。

　　數據背後，很多人想知道麗澤的利好能持續多久？

　　豐臺2017-2035年規劃中明確指出，“麗澤金融商務區核心區建設成為第二金融街，打造具有全球影響力的金融發展新區”。

麗澤金融商務區

　　麗澤無疑是豐臺發展的重中之重，這與金融行業不無關係。

　　西城區政府網的數據顯示，2022年，西城區的金融業資産總計達138.7萬億，實現收入合計13569.3億，兩者在全區第三産業中的比重分別為94.2%、58.4%。

　　因此，金融發展新區被寄予無限厚望，不過建立相對較慢。目前，儘管不少項目仍以麗澤為噱頭，試圖收割潛在的購房人，但過去幾年裏，政策利好其實已逐步釋放，留給外界的想像力亦越來越少。 （記者 史然）