小財看房|北京建工璟玥林汐取證已1年多，網簽率為何只有25.10%？

　　後疫情時代，京郊遊徹底火了。但京郊樓市依然不溫不火，甚至有點冷。北京建工璟玥林汐就是其一。

　　自2021年9月13日取得預售許可證，北京建工璟玥林汐已開盤一年有餘，但網簽數據並不給力，只有25.10%。

北京建工璟玥林汐售樓處的背景板

　　更奇怪的是，在北京建工璟玥林汐售樓處，赫然立著“2022年懷柔區域新房市場成交排名第一”的大背景板。小財好奇，這裡的成交究竟是成交套數、成交面積，還是成交金額呢，有沒有覺得“成交”二字的寓意挺模糊呀。

　　配套堪稱“三無”

　　◆ 商超：附近沒有像樣的超市及購物中心，距離世紀華聯超市(張自口店)1.6公里，駕車去懷柔萬達廣場約18分鐘；

　　◆ 交通：1公里範圍內有安樂莊、夢想山小區、懷柔郭莊、北京電影學院懷柔小區南門等公交站，距離高鐵站懷柔南站約3公里，駕車10分鐘左右；

　　◆ 醫院：1公里範圍內有懷柔區楊宋鎮社區衛生服務中心，再遠一點是北京匯都中醫醫院；

　　◆ 教育：臨近楊宋中學、北京市海澱區五一小學(懷柔分校)、楊宋鎮中心小學、北京電影學院(懷柔校區)；

　　◆ 公園：項目附近有鳳翔公園，約2公里，走路28分鐘左右；

北京建工璟玥林汐位於北京電影學院懷柔校區西側

　　從地理位置看，北京建工璟玥林汐距離懷柔城區超過7公里，駕車大約16分鐘。這也註定了項目周邊配套嚴重不足，連東側的安平東路都還在建設中。附近最熱鬧的應該是北京電影學院懷柔校區，去年9月首批9個院係共1400名師生完成入駐。

項目附近的安樂路

北京電影學院懷柔校區

　　比較湊巧的是，北京建工璟玥林汐的開盤時間也在2021年9月，宣傳賣點裏就有“北京電影學院懷柔校區西側”。

　　周邊無城鐵線，出行得以自駕為主，通過高鐵站懷柔南站到達北京朝陽站，然後才能接駁地鐵3號線。你沒有看錯，是高鐵站，高鐵站的發車頻率遠遠不如城鐵和地鐵，出行大概率得卡點。

建設中的住總金第夢想山影視文化園

　　除地塊本身的商業用地和基礎教育用地外，項目對面有住總金第夢想山影視文化園。建築物已經出地面了，據説涵蓋工作室、商業、寫字樓、影視金融、酒店等。不過，産業園建設相對容易，後期的招商環節才是關鍵，畢竟疫情之後不少産業園的運營舉步維艱。

　　網簽率低

　　規劃條件顯示，北京建工璟玥林汐地塊的容積率2.5，限高60米，整體規劃為30棟高層，共2107套房，屬大型社區。戶型的面積段跨度也相對較大，包括71-138平的兩居、三居、四居。

北京建工璟玥林汐地塊規劃要求

　　一期開盤11棟樓，共1016套。北京建委的網簽數據顯示，截至11月4日，北京建工璟玥林汐的網簽套數為255，成交均價3.20萬/平，低於預售均價3.48萬/平。在市場低谷期，降價走量或是北京建工璟玥林汐的無奈之舉。

北京建工璟玥林汐網簽數據

　　面積段的設計，其實能反映出北京建工璟玥林汐想兼顧剛需、改善客群，在擴大客群基礎的同時放棄社區的純粹性。即便如此，網簽數據給出的市場反饋也不理想。

北京建工璟玥林汐處於未來科學城板塊

　　同在未來科學城板塊的北科建·翡翠華府也有類似的遭遇，其戶型兼顧一居至四居，面積段從37平跨至143平，戶型面積、主打客群均與北京建工璟玥林汐類似。

　　北科建·翡翠華府分別於2020年9月30日、2021年6月25日取得預售許可證，截至11月4日，網簽數分別為31套、65套，網簽率僅為17.42%、12.92%。就成交均價而言，第一次取證後的成交均價為3.80萬元，明顯高於第二次取證後的3.53萬元。

北科建·翡翠華府網簽數據

　　由於未來科學城板塊相對較偏，附近僅有部分拆遷人群的購房意向比較強烈，但這部分人群數量有限。當然，懷柔當地的購房者有置業需求，只是對主城區的意向更為強烈。

　　以位於懷柔城區的北京城建·府前龍樾為例，項目戶型為105-247平的三居、四居，以改善客群為主，分別於2020年9月29日、2021年7月20日取得預售許可證，截至11月4日，其網簽率分別為57.35%、19.90%。

北京城建·府前龍樾網簽數據

　　相比北科建·翡翠華府和北京建工璟玥林汐，北京城建·府前龍樾的成交價更高，兩次取證的成交均價分別為4.15萬/平、4.2萬/平，第二次取證後的成交均價也明顯高於第一次，北科建·翡翠華府則恰恰相反。

　　北京建工璟玥林汐也希望借助未來科學城的規劃觸達部分投資客群，但疫情之後經濟下行，很多投資需求緊縮，畢竟房子的變現週期較長，一不小心還可能是爛尾房，投資買房還不夠鬧心呢。

　　儘管未來科學城有很多規劃，但都在紙面上，能否兌現其實是未知的。雖然在懷柔分區2017-2035規劃中，明確提出“懷柔就是科學城，科學城就是懷柔”的戰略定位。但當前市場環境下，畫餅已經很難再觸動購房者了，畫餅容易，啥時候吃到餅才是重點吧。(記者 張增艷)