小財看房|中建宸園的尷尬，如何造一個“望京生態別墅區”？

　　在百度搜索“望京生態別墅區”，出現的連結裏有且只有中建宸園。這也從側面暴露出中建宸園身處奶西板塊的尷尬。

　　百度搜索“望京生態別墅區”，出現的前三條連結裏都有中建宸園

　　奶西與望京，可謂近在咫尺，但一般人都不會把奶西歸到大望京圈裏，而是會劃在靠東的新北苑。在地理位置上，奶西已經夠尷尬了，而中建智地還要在這裡建別墅。別説奶西沒有別墅基因，連望京都沒有。因此，中建智地需要硬生生造一個別墅區的概念。嗯嗯，望京生態別墅區，你們聽過麼？

　　成片規劃已定 配套需要等

　　◆ 商超：大型商超基本沒有，附近的東洲家園有便民超市，據説2022年3月剛開業；

　　◆ 交通：距離地鐵14號線善各莊站3.9公里，開車約8分鐘，公交939、869到善各莊站也要15分鐘；

　　◆ 醫院：附近無醫療資源配套，開車去最近的北京安世傑中醫門診部要16分鐘、去中國中醫科學院望京醫院要30分鐘；

　　◆ 教育：附近有芳草地國際學校、陳經綸中學奶子房校區；

　　◆ 公園：距離奶東公園2公里左右，步行約30分鐘；距離朝來公園約3.9公里，騎行30分鐘；

　　中建宸園所在的地理位置

　　附近有回遷房小區東洲家園

　　芳草地國際學校

　　東洲家園附近的爛尾商業

　　在北京今年的前三輪集中土拍中，奶西板塊已經為朝陽貢獻了兩幅土地。其中，318地塊、320地塊分別被中建智地、首開摘得。從地圖上看，兩個地塊僅相隔一條馬路，這意味著中建宸園與望京樾享受同等配套。

　　中建智地摘得318地塊，首開摘得320地塊

　　由於奶西板塊是先規劃後開發，目前周邊並無成熟配套，而已規劃待落地的配套包括319地塊的9班幼兒園、320地塊東南角的公交站、臨近來廣營北路東側1.39公頃的生態景觀綠地、29-315-2地塊的中小學、29-317-3地塊的機構養老設施、29-317-4地塊的綜合性商業金融服務等。小財表示，先規劃這事兒吧，可能會成為時間的朋友，也可能被時間拋棄。

　　造一個別墅區概念

　　儘管318地塊與320地塊同屬於二類居住用地，但規劃要求卻迥然不同。318地塊的容積率相對較低，僅為1.40，同時限高30米，指導價為8.9萬/平，高於望京樾的8.5萬/平。

　　29-318地塊建設規劃要求

　　比較來看，中建宸園所在的318地塊要求更為嚴格，能做的産品類型也就非常有限。加之，318地塊上有一條縱向的街坊二路要建，將地塊自動分割為東西兩區。因此，中建宸園東區為疊拼別墅，面積約為320-400平；西區為洋房産品，面積為165-210平。

　　318地塊有一條縱向的街坊二路要建

　　産品調性上去了，區域也得順勢拔高，不然太減分了。奶西板塊的硬傷在於，與其説是望京北，不是説是新北苑東，因為距離望京SOHO約為7.5公里，而去龍德廣場不足7公里。因此，主打“望京生態別墅區”其實也不是特別貼切。

　　不過，“望京生態別墅區”裏的生態是真的。項目西側有清河營郊野公園、北側有溫榆河公園，東側有奶東公園、南側有朝來森林公園，均在3公里範圍內。小財想問，僅有生態資源的住區，你們願意來麼？

　　來廣營北路附近的荷塘

　　很多時候，我們痛恨標簽，卻又渴望被標簽化。中建宸園創造概念的背後就是利用了這種心理，先撇開房子的銷售情況，反正産品的定位是別墅，與之對應的應該是別墅區。因為別墅區和非別墅區聽起來還是蠻不一樣的，一個別墅項目出現在非別墅區也是非常突兀的。

　　麗澤板塊

　　So，中建宸園前期最重要的工作就是炒區域、炒區域、炒區域。反觀麗澤板塊的發展，經過多年醞釀，雖然內城墅項目眾多，但仍不能與中央別墅區匹敵。小財以為，造一個概念容易，但打造真的別墅區卻並非易事。從奶西板塊的開發進度看，這裡能否成為真的別墅區仍有漫長的路要走。

　　區域內無競品

　　截至目前，奶西板塊僅有318、320地塊被拍出，位於望京樾南側的321地塊在北京2022年四批次供地中已經挂出。因此，中建宸園和望京樾還肩負著炒熱區域的使命。

　　望京樾南側的321地塊規劃要求

　　僅從産品類型來看，望京樾主打小高層，以改善客群為主，有102平的三居、120平的四居、155平的四居。321地塊的規劃條件與望京樾類似，産品類型差不多，兩個地塊與中建宸園均不存在正面競爭。

　　不要忘記，在奶西板塊的東側就是孫河別墅區，直線4公里。孫河板塊屬於老牌中央別墅區，認可度更高。相比之下，奶西板塊有種被實力碾壓的感覺。因此，中建宸園的總價也較中央別墅區的不少項目低很多，主要收割別墅入門級人群。

　　中建宸園此次取證共15棟樓，272套。其中，洋房7棟，共208套，總價1430-2100萬；疊拼別墅為8棟4層建築，共64套，上疊約320平，下疊約400平，總價2900-3500萬。

　　中建宸園預售住宅擬售均價

　　而位於孫河板塊的恒基·天匯，戶型為270平的四居、410平的五居，總價3726-5658萬；懋源·璟璽均價8.6萬，總價4400-15000萬元。

　　既然區域有別，價格或是最好的入場券。雖然中建宸園的房子套數不多，但很多人把奶西板塊比作飛地，從地理位置上難有産業傾斜，未來大概率會是如天通苑一般的睡城。嗯，睡城裏的別墅，小財也想知道住在哪是什麼感覺。（記者 張增艷）