小財看房|奶西又不是望京，望京樾的價格倒挂是假像麼？

　　奶西上新，望京歡呼。畢竟奶西板塊的指導價都8萬+了，望京未來的房價天花板似乎又多了一些想像力。

　　的確，站在東洲家園西側的來廣營北路向南望去，遠處清晰可見的高層建築即是望京商圈。奶西板塊距離望京真是一步之遙呀。

　　望京樾附近的來廣營北路

　　即便如此，望京是望京，奶西是奶西，奶西只承接望京的外溢人群。既然奶西不能與望京劃等號，那望京樾的價格倒挂是不是假像呢？

　　成片開發 配套在規劃中

　　◆ 商超：大型商超基本沒有，附近的東洲家園有便民超市，據説2022年3月剛開業；

　　◆ 交通：距離地鐵14號線善各莊站3.9公里，開車約8分鐘，公交939、869到善各莊站也要15分鐘；

　　◆ 醫院：附近無醫療資源配套，開車去最近的北京安世傑中醫門診部要16分鐘、去中國中醫科學院望京醫院要30分鐘；

　　◆ 教育：附近有芳草地國際學校、陳經綸中學奶子房校區；

　　◆ 公園：距離奶東公園2公里左右，步行約30分鐘；距離朝來公園約3.9公里，騎行30分鐘；

　　望京樾的地理位置

　　順著芳草地國際學校(東洲校區)往東走，就能看見望京樾地塊的圍墻。

　　從地圖上看，望京樾320地塊整體方正，與中建宸園318地塊僅一路之隔。目前，地塊已經被圍起來，門口有保安。你猜得沒錯，通通不讓進。遠遠望過去，可以看見機器在工地作業。

　　望京樾西側的芳草地國際學校

　　望京樾地塊已被圍墻圍住

　　奶西板塊一直被炒得很熱，也是朝陽區供地的重點區域。一方面，可以承接望京外溢人群，名正言順抱望京大腿；另一方面，整個區域的規劃已出爐，屬“先規劃後開發”。

　　小財想説，先規劃的好處是，你知道未來周邊都有啥配套，不過，具體什麼時間落地其實也要靠等的。

　　崔各莊奶西村地塊整體規劃

　　從北京市規自委的文件來看，奶西板塊同期建設的道路共有兩條，一條是317地塊的橫向街坊一路，一條是中建宸園318地塊的縱向街坊二路。

　　與此同時，319地塊(位於320地塊的西北角)的托幼用地規劃為9班幼兒園。據小財了解，大概能容納250人左右，屬中型規模的幼兒園。

　　其他方面，望京樾320地塊的東南角有公交站；臨近來廣營北路東側有1.39公頃的生態景觀綠地；29-315-2地塊為中小學合校用地，29-317-3地塊為機構養老設施用地，29-317-4屬於綜合性商業金融服務業用地，共計3.05公頃。

　　東洲家園馬路對面的爛尾商業

　　講真，除了這些待落地的新配套，目前望京樾周邊的配套約等於無，是那種肉眼可見的“荒蕪”，需要依靠望京商圈、新北苑商圈輻射。

　　小財知道，很多買房人想了解奶西商圈何時形成，但這真不好説。因為規劃先行僅是第一步，落地才是關鍵。

　　改善型項目廝殺激烈

　　根據地塊規劃要求，望京樾的容積率2.22、限高60米，總戶數762戶，樓棟規劃為5-18層的洋房與小高層。

　　主力戶型為102平三居、120平及155平的四居，三個戶型均為南向三面寬，分別為9.6米、10米、11.5米。

　　望京樾320地塊規劃要求

　　明眼人一看戶型就知道，望京樾和剛需客群基本沒啥關係，這是妥妥的改善盤。按照政府指導價8.5萬/元計算，最小戶型的總價都要800萬+。

　　既然主打改善，望京樾也盯上了阿里巴巴北京總部新園區這塊肥肉。該園區位於朝陽區來廣營東路北側，靠近善各莊地鐵站西南口，預計2023年12月竣工並投入使用，據説在北京的員工中有1.9萬人要搬進去。

　　雖然網際網路大廠已開始洗牌，但其購買力仍是改善型項目競相追逐的對象。這群人雖然還沒入園，但已被周邊多個新項目視為潛在購買者。

　　例如，號稱“崔各莊四兄弟”的和光悅府、龍樾合璽、曉風印月、望京養雲，前三個項目的指導價均是8.8萬/平，望京養雲7.04萬/平。四個項目均主打改善，戶型以三居、四居為主。

　　“崔各莊四兄弟”的指導價及面積段

　　此外，望京養雲和曉風印月分別於2021年11月、今年6月開盤，截至9月22日，兩個項目的網簽率為58.60%、18.97%。

　　不得不説，儘管網際網路大廠的購買力還在，但區域內扎堆的改善型樓盤正在相互廝殺。

　　小財觀察到，不同於剛需客群，改善客群並不著急上車，對産品力的要求自然也高，屬於拿著錢隨便挑的那類人。因此，他們的選擇真的不只是望京樾而已。

　　從産品層面來看，望京樾的勝算也不是很大。

　　以102平的三居戶型為例，曉風印月三個臥室的面寬(從南到北)分別為3.2米、3米、3.2米，望京樾為3.2米、2.8米、3.2米；客廳的面寬，曉風印月是3.5米，望京樾是3.6米。在客廳面寬接近的情況下，曉風印月給足了三個臥室面寬，基本超過3米(包含3米)。

　　102平的三居

　　小財也注意到，望京樾主打科技住宅。對，和某知名府係的科技系統是一家公司，只是不知道科技住宅的噱頭能否讓望京樾在競品環伺中跑快一點。

　　按照銷售的説辭，望京樾有價格倒挂優勢，其實不然。最近的二手房是大型回遷房小區東洲家園，二手房均價為5.7萬/平，顯然與望京樾不具有可比性。

　　東洲家園

　　如果把望京沿著14號線北段一分為二，就會發現，望京西的二手房均價為8.6萬、望京東為8.9萬。因此，望京樾的指導價也不會與以上區域形成倒挂，何況望京西與望京東均在五環以裏，望京樾已是五環外。

　　往西看過去，北苑整體的二手房均價為8.3萬，但項目層次不齊，因此，望京樾也不屬於價格倒挂。

　　圍觀價格倒挂的，都散了吧。

　　小財還發現了一個信號，北京的第三批集中土拍朝陽區並未供地，這也透露出朝陽當下的重點是消化庫存。雖然奶西臨近望京，但很難成為升級版的望京。畢竟望京的崛起有其偶然性，大量的産業入駐成為人口集聚的先導，進而整體區域升級。

　　奶西板塊要崛起，需要産業北上，而産業的落地生根需要更長的時間週期。嗯嗯，奶西或是望京外溢人群的最佳睡城。 (記者 張增艷）