小財看房|六環以裏的純新盤，臨海淀且單價3.9萬，是驚喜還是驚嚇？

　　近日，北京城建國譽燕園的示範中心正式對外開放。實際上，自北京市規劃和自然資源委員會將土城新村A-07地塊挂出後，該項目就賺足了噱頭。

　　昌平、六環以裏、單價3.9萬/平、臨海淀……這些因素疊加在一起，關注度自然不低，後續開發商通過元宇宙相關的發佈會又熱炒了一番。

　　那麼，首付不足百萬即可在北京安家，這是真的麼？六環以裏，單價3.9萬，是驚喜還是驚嚇？帶著這些問題，小財帶您一探究竟。

　　地塊偏遠 周邊無成熟配套

　　◆ 商超：距離華聯生活超市1.7公里、華聯購物中心2.1公里，步行可至土城新村的誠信超市與紅燕超市；

　　◆ 交通：距離公交站土城、土城新村1公里，距離地鐵昌平站超過7公里；

　　◆ 醫院：距離橫橋社區衛生服務站、西閘村便民服務站2公里左右，駕車去北京大學第六醫院北院、北京市昌平區中醫醫院、北京昌平區中西醫結合醫院等30-40分鐘左右；

　　◆ 教育：有陽坊鎮中心幼兒園、昌平區陽坊學校四家莊小學、北京市昌平區碩博中學，均為2公里左右；

　　◆ 公園：距離八口郊健康公園、西閘村公園均為2公里。

　　先來看地塊，偏遠是真的。從地圖上看，地塊位於昌平區馬池口鎮南部，整體相對規整。沿著土城新村彎曲的小路，可以隱約看見地塊周邊的藍色圍擋。

　　這裡是真正的鄉間野外，空氣裏混雜著青草與羊糞的味道。放眼望去，連綿起伏的西山清晰可見。儘管四週的荒蕪與寂寥是另一道風景，卻很難和帝都的繁華聯繫在一起。小財感慨：期房就是造夢，買的不是房，而是夢。

　　北京城建國譽燕園所在的地理位置

　　放眼望去，連綿起伏的西山清晰可見

　　A-07地塊相對規整

　　目前，地塊周邊僅有土路。根據規劃要求，地塊四週分別是土城一號路、土城二號路、土城三號路、土城四號路等城市支路，這四條道路連同附近上莊路的建設安排已經對外公佈，大致是2024年12月。

　　A-07地塊附近的道路建設計劃安排

　　既然都是土路，周邊的成熟配套也就別指望了，因為基本等同於沒有。就連最近的華聯生活超市也要1.7公里，華聯購物中心則要2.1公里，附近只有土城新村的誠信超市與紅燕超市，直白一點就是小型便利店。

　　附近有土城新村的誠信超市

　　像樣的醫院基本沒有，只有距離2公里左右的橫橋社區衛生服務站、西閘村便民服務站，連最近的藥店也得近2公里呢。而醫院和服務站的差別，相信你比小財更懂，完全不是同一個level。

　　再遠一點可以去北京大學第六醫院北院、北京市昌平區中醫醫院、北京昌平區中西醫結合醫院等，駕車30-40分鐘左右，前提是不堵車。

　　雖然在3公里範圍內有幼兒園、小學、中學等，不過談不上優質教育資源；八口郊健康公園與西閘村公園距離地塊也得2公里左右。

　　依照地塊套內90平需大於七成的規劃條件，北京城建國譽燕園是妥妥的剛需上車盤。比較尷尬的是，主打剛需客群，但周邊的公共交通有點弱，最近的公交站土城、土城新村距離1公里、地鐵站(昌平站)也要超過7公里呢。

　　依靠公共交通通勤，小財目測很難，不僅耗時長且不便。假設你在中關村壹號上班，開車出行會是不錯的選擇，差不多30分鐘就能到，但前提是你得先有車。

　　當然，開發商會在後期建設中陸續完善商業、教育等配套，但是你得等呀，至於要等多久，小財就不得而知了。

　　通過規自委的公開文件，小財了解到，土城新村地塊的開發模式可能參考北苑家園的“築城”模式，因為北京城建大概率是一二級聯動式開發。

　　北苑家園佔地面積約104公頃，總建築面積230萬平，分9期開發，陸續引進了教育、醫院、商業等配套，但前後耗時多年。而整個土城新村改造項目總佔地面積82.49公頃，總建築面積85.09萬平，開發體量確實不小。

　　回歸到咱買房人，最本質的問題就是你能否等得起，等待配套一點點兌現。

　　臨海淀 單價、總價均美麗

　　雖然地塊位於昌平，但距離海淀很近。基於地理優勢，北京城建國譽燕園將客群瞄準了海澱區的外溢人群，而附近的永豐産業園、翠湖科技園、中關村創新基地均是目標客群收割的範疇。一方面，海淀房價較高，且供應不足，外溢需求可轉移至昌平；另一方面，海淀北部産業園眾多，購房需求較大。

　　安居客的數據顯示，當下，海淀的新房與二手房均價均超過9萬/平，昌平的新房與二手房均價分別為5.29萬/平、4.78萬/平。

　　相比之下，北京城建國譽燕園3.9萬/平的政府指導價，在六環以裏猶如“白菜價”。撇開政府指導價，實際成交價格可能也低於3.9萬。

　　對比來看，距離最近的是西山上品灣MOMA，在售均價3.75萬/平，主力戶型為130平左右，總價超過480萬。再遠一點的是中海匯智裏、國子郡，單價均超過5萬/平，總價也相對較高。因此，對剛需購房者而言，北京城建國譽燕園的單價、總價都很美麗，最小戶型的首付可能不足百萬即可在六環以裏上車。

　　近年來，北京城建憑藉國譽係在北京市場有一定的知名度。位於通州的國譽未來悅單價5.6萬/平，而大瓦窯的國譽萬和城單價則達8.25萬/平。因此，國譽係的産品本身是能給項目加分的。

　　從規劃條件看，因為土城新村A-07地塊限高30米，容積率1.8，産品主要以6-10層的洋房為主，密度比較低，共1854戶。面積段設置為60-125平，跨度大，戶型種類多。其中，主力戶型為78平三居、96平三居、117平四居。

　　A-07地塊的規劃條件

　　沙盤顯示，29棟樓皆為南北向，但不是所有房子都是南北通透的。其中，60平的一居是東南向的，只是藏在了南北向的樓棟裏；78平的亮點是有270度的轉角客廳，不足的是北側的雙臥室中間沒有承重墻，分開做兩個臥室空間有點跼踀，單獨做一個臥室空間有點大；96平與117平均是三面寬，後者為四葉草戶型。

　　78平的三居

　　96平的三居

　　117平的四居

　　整體來看，戶型有亮點，也有槽點。目前，北京城建國譽燕園僅開放示範區，具體的開盤時間有望在“金九銀十”。 （記者 張增艷）