杭州上線“房東直銷” 高佣金行業壁壘或將被打破？

　　來源：21世紀經濟報道

　　“房屋買賣必須通過仲介嗎？仲介費太貴了！”“我想自己聯繫房東買房，又怕被騙怎麼辦？”這些問題經常可見於各種房産論壇。面對二手房自主交易的痛點難點，各地政府相關部門也一直收到投訴與建議。如今，杭州市住房保障和房産管理局(下文簡稱“杭州住保房管局”)成為了第一個吃螃蟹的人。

　　8月18日，“杭州市二手房交易監管服務平臺”官網正式上線“個人自主掛牌房源”功能。杭州住保房管局方面表示，這標誌著杭州的二手房自主交易有了更規範、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

　　房東可在杭州住保房管局線上平臺自主掛牌，打破依賴仲介的二手房交易模式，買賣二手房可省2%-3%仲介費。消息一齣，8月19日晚間，中概股貝殼暴跌了15%左右。鏈家、中原地産等頭部仲介企業表示，這對仲介沒有太大影響。甚至有業內人士指出，北京在2011年就曾經出臺過類似的做法，上海甚至更早就做過嘗試，但後來沒了下文。

　　一名資深業內人士表示，杭州上線“個人自主掛牌房源”功能是仲介行業壁壘被打破的信號：線下仲介模式將會面臨前所未有的衝擊。首先，線下仲介模式發展了20年左右，也一直在自我變革，從單門店到貝殼找房平臺的橫空出世，仲介行業下一步該何去何從？

　　與此同時，仲介行業的存在也佔用大量的人力資源，只有交易流量不斷擴大與佣金提成越來越高才能養活這個行業越來越多的人。

　　現在房地産行業已經進入調控深水區，多米諾骨牌效應將會出現在每一個細枝末節上，隨著仲介高佣金的現狀被打破，線下模式自然會受到一定程度的消解，不排除其他城市會效倣杭州的做法。

　　加強監管二手房交易鏈條

　　8月19日，21世紀經濟報道記者採訪了部分潛在和已經買房的消費者，他們認為官方渠道發佈的房源，可以保證房源真實性，而且可以“規避仲介吃差價、壟斷房源等問題”；“買賣雙方可以節省仲介費，讓仲介回歸服務功能”。消費者説起仲介來，大多有哄抬房價、高佣金等印象，幾乎蓋過了房屋交易過程中仲介所付出的服務與辛勞。

　　而仲介業務員，心情就頗為複雜。他們雖然認為“買房人大部分是沒有經驗的，政府提供的平臺很難影響市場”，但同時也感受到了衝擊，覺得要有轉行的思想準備。一名仲介門店業務員指出，二手房交易是非常複雜的，其中包括房源選擇、議價、擔保、交易等複雜程式，術業有專攻，這些流程政府不可能全部替代仲介去幫買賣雙方完成；個人也要耗費很多時間和精力去完成交易。

　　“個人自主掛牌房源”功能，改善了二手房交易過程中買賣雙方和仲介機構房源資訊不對稱的弊端，平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規範流程開展交易，還新設置了用戶身份智慧分類功能，實現個人自主掛牌房源資訊僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕資訊外泄，防止騷擾。更為關鍵的是，若撮合成交，平臺不收一分費用，相比仲介經濟優勢明顯。但能否打破依賴仲介機構的房屋銷售模式，此時下結論還為時尚早。

　　2015年，北京市上線官辦房地産交易網站——北京市房地産交易資訊網。按照該平臺的設想，買家跟賣家可直接在網路上實現對接、“零仲介費”，降低二手房房産交易成本。該平臺5月9日上線一週時間，二手房房源只有33套，而且很多房源介紹中並沒有實景照片，更多的是停留在了房屋評估值上。

　　據悉，2011年7月，北京市首個官辦免仲介費二手房交易平臺在海澱區試點運作，上線一週後房源總數已累積到510套。但該平臺的房源搜索功能，只能依靠房源編碼和小區名稱進行查詢。與商業網站可以通過區域、房價、面積等模糊條件進行靈活搜索相比，顯得不夠靈活。據統計，當年海淀房源平臺上線的房源，由房主自行發佈的佔比僅為5.3%，而由房産仲介發佈的佔比高達94.7%。

　　上海則更早，十幾年前，也曾出現過類似的政府平臺，仲介會主動和買家説，要其把房源挂到政府平臺上，作為一個真房源的背書。讓買家放心成交。但交易一般都是在仲介門店完成。

　　相比北京、上海，杭州的做法似乎更徹底。售房者登錄平臺後，首先進行個人用戶註冊，完成實名註冊後即可使用“個人自主掛牌”功能，線上填寫房屋客體資訊、房屋權屬狀況及權利人基本資訊，完成房源自主掛牌。購房者個人實名註冊後，即可在“掛牌房源公示”欄內查詢個人自主掛牌房源和委託經紀掛牌房源。通過個人實際需求篩選價格、面積、戶型、城區等條件，快速鎖定心儀房源。平臺發佈的所有房源均經過房管部門核驗，具備唯一的房源核驗統一編碼及二維碼，憑碼交易，確保産權真實合法有效。

　　個人房東可線上自主掛牌，購房者在實名註冊後，也能直接和房東取得聯繫，自行看房、談價。但仲介無法登記註冊，也就不能通過平臺獲取房東個人資訊。

　　在一些仲介人士看來，二手房交易鏈條的監管環節越來越多了。比如這次，杭州二手房交易平臺徹底升級了傳統市場監管模式，實現“由事前監管變為事前、事中、事後全過程監管”“由單一政府管理變為政府、行業、社會共同監督”和“由管人、管事、管行為變為管平臺、管數據、管信用”的三大根本性轉變；開創了“覆蓋行業全體的資訊備案機制”“實名掛牌服務的大數據關連線制”“針對每單交易的記錄和評價機制”“實時動態調整的星級評定機制”四項創新機制；推出了“經紀機構和人員資訊備案”“行政監管資訊公示”“行業管理資訊公示”“服務評價和星級評定”“房源核驗掛牌”五大模組，強化了對“人”“房”“合同”的全方位全過程監管。

　　“高房價-高佣金”迴圈有望被打破

　　杭州市房産市場綜合管理服務中心相關人士此前接受採訪時透露，目前平臺只是房源資訊發佈，接下來會有個人求購資訊發佈。

　　這一交易模式對於消費者最大的吸引力自然是仲介費的減免。目前杭州仲介費的收取根據成交價分成兩部分，房價100萬元以內收3個點，100萬元以上的部分按2個點收取。比如一套400萬的房子，仲介費8萬元，即便打折下來也要五六萬。

　　高房價導致高佣金的房價惡性迴圈有望被打破，但仲介在交易過程中的撮合作用卻無從替代；二手房交易複雜，有的涉及多次抵押的房子，對於買家來説存在一定資金風險；“跳單”等現象，目前線上平臺同樣沒有更好的解決辦法。

　　前述人士也坦承，房管局上線“個人自主掛牌房源”目的是便民，為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道。房東可以把房源挂在政府平臺上的同時，也挂到仲介那裏，提高成交機會。

　　而從二手房買賣的服務需求來看，仲介也不可能被完全替代。如果是買賣雙方談好了房價，且産權清晰、無貸款需求的，通過“房東直賣”模式確實可以省下一筆仲介費；但如果涉及到按揭貸款、産權調查等專業服務，目前來看還無法繞開仲介。

　　買賣雙方可直接前往不動産登記中心辦理網簽過戶手續，非常方便。但如果交易流程複雜，還是需要專業的仲介提供服務。

　　截至目前，杭州市二手房交易監管服務平臺實現997家經紀機構、3293家門店和9.74萬名從業人員資訊實時公示；已累計掛牌房源109.4萬件，涉及房屋45.18萬套；交易評價量累計達30.76萬條，其中滿意評價量30.72萬條，滿意率99.84%；累計發佈行業檢查公示569次，企業經營異常目錄558家、列入行業懲戒名單22人，列入風險警示名單7人。

　　作為政府搭建的交易監管服務平臺，其可以監管和督促仲介提升服務，在二手房源“求真”上也邁出了重要一步。“政府只是為了‘敲山震虎’，提醒仲介服務跟上，否則市場亂象太多。可以肯定的是，線上自主掛牌房源一旦向其他城市推廣，對房地産仲介行業産生的衝擊也會逐步釋放。”前述業內人士説。