直擊長收短付 長租公寓迎系統監管

　　來源：北京商報

　　4月26日，住建部等6部門聯合印發《關於加強輕資産住房租賃企業監管的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》從從業管理、租賃經營、資金監管、消費貸款等七方面入手，加強住房租賃市場監管。《意見》要求，規範住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源資訊納入住房租賃管理服務平臺管理；住房租賃企業單次收取租金的週期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

　　單次收租不超3個月

　　《意見》出臺的背景是近期長租公寓的亂象頻發。近年來，部分從事轉租經營的輕資産住房租賃企業利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務，少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益。

　　為此，6部門近日聯合印發《意見》，明確要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水準。

　　具體而言，《意見》針對從事轉租經營的輕資産住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規範住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源資訊納入所在城市住房租賃管理服務平臺，單次收取租金的週期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

　　此外，《意見》也指出，各地應合理調控住房租金水準。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公佈不同區域不同類型租賃住房的市場租金水準。此外，各地還需落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。

　　“此次政策是長租公寓市場首個系統監管的政策，也成為今年在經營貸管控基礎上，房地産市場迎來的第二個金融市場監管政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，前述三項規定直擊長租公寓企業各類違規做法，有助於規範市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。

　　嚴防租金貸

　　近年來，我國住房租賃市場快速發展，市場運作總體平穩，租金水準穩中有降。但仍有少數住房租賃企業出現問題影響了住房租賃當事人的合法權益。因疫情催化，已有租賃企業因資金鏈斷裂頻陷“爆雷”風波，其中的違規操作重點涉及利用“長收短付”的租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務等。

　　除了租賃市場整體下行壓力加大，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，部分租賃企業一直以來採用的“高進低出”“長收短付”運營模式已難以為繼。“依靠野蠻擴張已經不適應當前的市場環境，未來長租公寓機構將走向精細化運營道路。”

　　租金貸也時常被當作房企套現擴張的工具。對此，《意見》提出，禁止套取使用住房租賃消費貸款。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。企業不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用“租金貸”。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理。住房和城鄉建設部門要與金融機構共用有“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，對列入上述名單的企業不得發放貸款。

　　此外，《意見》還提出，住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。住房租賃企業發佈房源資訊時，應當同時發佈住房租賃資金監管賬戶資訊。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金等。

　　金融機構層面，《意見》要求，商業銀行應當通過系統對接方式，向所在城市住房和城鄉建設部門實時推送監管賬戶資金資訊。納入監管賬戶的資金，在確保足額按期支付房屋權利人租金和退還承租人押金的前提下，可以支付裝修改造相應房屋等必要費用；城市住房和城鄉建設部門要會同當地金融監管部門建立住房租賃資金監管制度，強化日常監督管理，督促住房租賃企業和商業銀行落實責任，確保資金監管到位。

　　加強監管應時之需

　　“租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區別在於，租金貸進入到了輕資産長租公寓企業的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶，這也是後續在明晰不同貸款方面所需要注意的。”嚴躍進指出。

　　在我國，加強長租公寓監管是應時之需。隨著城市群與都市圈不斷壯大，常住人口城鎮化率驟升，住房租賃市場也迅速擴張。據房天下研究院分析數據顯示，2020年，國內租房市場規模可達2.71萬億元，到2023年我國房屋租賃總面積將達到83.82億平方米，租賃人口達到2.48億人。

　　穩定住房市場，緩解住房壓力也是今年政府重點工作任務。在3月發佈的政府工作報告重申堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。特別提到，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。

　　據不完全統計，截至目前，北京、上海、廣州、河北、江西、安徽、福建等地已分別就住房租賃下達相關規範要求。例如，2月2日北京發佈《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》。此次政策針對分散式房源的租賃情況進行開展，對於此前市場上關注的租金貸、長收短付等行為進行管控，這也成為今年全國較早對租賃市場進行管控的案例。