一、新世紀初的必然選擇---啟動房地産市場

    住房作為一種特殊商品，涉及千家萬戶。作為一個普通居民，我們可以不接觸某些事物，也可以不與某些行業打交道，但無一不得不與住房相聯繫。儘管城鎮住房制度改革取得了巨大成效，基本上實現了住房的貨幣化分配、市場化運作，但房地産業作為特殊的行業，對房地産業實行宏觀調控，加大扶持力度，仍然是各級政府的一項重要職能。而且，全面啟動房地産市場，對於盤活現有住房存量，擴大投資和消費需求，加快中小城市建設步伐，具有十分重要的戰略意義，也是實現中小城市新世紀初經濟社會發展戰略目標的必然選擇。

    (一)啟動地産市場，是貫徹執行國家擴大內需戰略方針的重要措施。1998年，為克服亞洲金融危機的不利影響，保持經濟持續快速健康發展，黨中央、國務院提出了努力擴大內需的重大舉措，並把擴大內需作為我國的一項長期戰略方針，其根本目標就是啟動國內投資需求和消費需求。而啟動房地産市場，通過房地産開發經營，既增加了固定資産投資需求，又帶動了居民的即期住房消費支出。同時，通過房地産開發片區的小區建設和物業管理，既可提供新的就業崗位，又可增加居民收入，還可拓展居民消費領域。因此，通過啟動房地産市場擴大需求，可謂事半功倍，這就是貫徹落實國家擴大內需戰略方針的重要體現。

    (二)啟動房地産市場，是建設中小城市的必然要求。以湖北省恩施市為例，《恩施市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》提出，“十五”期末，要將恩施市建成“中等規模城市”。而中等規模城市的一個核心指標，就是城市化率要達到規定標準，這就必然要求拓展城區空間、大量增加城區人口，使城郊的部分農民和進城的農民成為城市居民。要實現這一目標，首先就要解決新增城區人口的居住及其配套服務設施問題，這就迫切要求我們在中小城市規劃區內，搞好房地産開發與經營，加強基礎設施建設，為新增的城市居民投資創業奠定良好基礎。

    (三)啟動房地産市場，是改善居民居住條件、實現安居樂業的客觀需要。改革開放以來，特別是“八五”以來，城鎮住宅建設取得了巨大成效，到2001年底，恩施市城鎮居民每人平均居住面積已達22平方米，比“八五”期初增加了近7平方米。但在城鎮居民現有住房中，住房品質不高，有相當一部分住房已很陳舊。據今年5月份恩施市城調隊對城區50戶居民問卷調查（以下簡稱“問卷調查”），使用年限達15年以上的住房佔14%。一些住房無自來水設施、無獨用廚房、無衛生設備。36%的居民對現有住房不滿意，其中2%的居民非常不滿意。與此同時，大量進城務工的農民和從市外來城區的小商小販，其現有居住環境也很差。在基本實現住房分配貨幣化的今天，要從根本上解決這些問題，使廣大居民有一個滿意的居住條件，其根本途徑就是發展房地産業。

    (四)啟動房地産市場，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現。“三個代表”重要思想的核心內容是代表最廣大人民的根本利益，把最廣大人民的根本利益作為一切工作的出發點和歸宿，不斷提高廣大人民的生活水準和品質。啟動房地産市場，充分體現了“三個代表”重要思想的要求。如恩施市的東門小區、濱江花園小區、金鳳苑小區、小渡船集貿市場、園夢莊集貿市場等房地産開發項目的建成，不僅為居民提供了一批經濟適用住房，而且為市內外客商投資創業提供了一個廣闊的平臺。同時，還規範了城區農貿市場，方便了群眾生活，改善了城市基礎設施條件，使城市面貌煥然一新，實現了廣大人民群眾的共同心願。因此，房地産開發工程是造福於民的德政工程、民心工程。我們只有加快房地産開發，才能儘快提高人民群眾的生活品質，方便人民生活，真正實踐“三個代表”。

    二、十分廣闊的發展前景---孕育著無限商機

    中小城市的每人平均住房面積一般都較大，如恩施市城鎮居民每人平均居住面積已超過20平方米，但如果因此認為城鎮居民住房已經飽和，房地産開發進入窮途末路，那就大錯而特錯。相反，揭開房地産業徘徊不前的面紗，其美好而廣闊的發展前景就展現在我們面前。

    (一)房地産業具有持續增長的市場需求。通過調查分析，中小城市的房地産業，仍具有較大的增長潛力。主要表現為“三個升溫”：

    一是城鎮居民購房需求持續升溫。自1994年實行房改後，城鎮居民購房勢頭持續不減，據“問卷調查”，有50%左右的住戶認為現有住房結構佈局不合理，或面積太小，或品質差，或所處地段不好、周邊環境差等，並有52%的住戶準備購房。

    二是農民進城、外地客商投資經營的人數持續升溫。如恩施市，隨著大龍潭電站、城市防洪、污水處理、西城區排水等一大批在建或即將動工建設的城市基礎設施和基礎産業建設項目的實施，進城務工農民必將大量增加。同時，從到恩施投資經營的客商看，無論是從事擦皮鞋的外來流動人口，還是投資開辦購物中心、超市的外地老闆，均呈現快速增長勢頭。

    三是城鎮居民住房消費支出快速升溫。“九五”期末（2000年），恩施市城鎮居民消費支出中，用於住房消費的支出（不含購房與建房支出）每人平均高達789元，相當於房改前（1994年）的79倍；每人平均購房與建房支出由1994年的113元猛增到2000年的341元。

    (二)房地産市場具有持續增長的購買力。改革開放以來，特別是“九五”以來，我國經濟發展步伐逐步加快，居民收入持續增長。儘管受傳統的消費觀念、不確定的收入和支出預期等因素影響，居民大量的儲蓄存款不可能完全形成房地産市場的現實購買力，但居民購買房地産所具有的支付能力切不可低估，居民支付能力的持續增長趨勢也是不容忽視的。況且銀行貸款已經成為居民支付購房款的主要來源之一。

    (三)房地産業發展具有諸多改革措施推動。為擴大內需，拉動經濟增長，國家出臺了一系列改革措施，這些措施的實施，又為推動房地産業發展提供了強大的動力。一是信貸消費政策改革為居民住房消費提供了資金支援。如銀行按揭貸款、住房公積金貸款等；二是戶籍管理制度改革為農民進城、外來客商落戶，帶動房地産業發展提供了大好機遇。目前許多城市的戶籍管理制度改革都邁出了較快步伐。去年10月，湖北省人民政府下發的鄂政發[2001]64號文件，對縣級市市區、縣城關鎮及其他建制鎮的戶籍管理制度，提出了改革實施意見；中共中央辦公廳、國務院辦公廳今年上半年印發的《西部地區人才開發十年規劃》，對西部地區引進人才、吸引外來客商投資創業，在戶籍管理等方面提出了一系列優惠政策措施；三是社會保障制度改革為房地産業發展提供了新的動力。特別是隨著養老、醫療、失業、工傷、生育等社會保障制度改革的穩步推進，居民後顧之憂不斷消除，收入預期提高，不確定的支出預期減少，有利於擴大居民對房地産市場的投資。

    (四)居民消費觀念轉變為啟動房地産市場奠定了重要基礎。隨著改革開放的深入，居民收入增加，特別是擴大內需戰略措施的實施，居民消費觀念發生了深刻變化。最突出的表現，就是居民對住房的消費需求發生了實質性的“兩大變化”：

    一是住房在居民生活中的地位大大提高。據恩施市城調隊抽樣調查，2001年，城鎮居民用於住房方面的總支出（包括購房與建房、購買建房材料、房屋維修支出、房租等），每人平均達533元，已經分別超過了家庭設備用品及服務支出、醫療保健支出、交通和通訊支出、雜項商品及服務支出，達到食品消費支出的三分之一。

    二是居民對住房品質和檔次有了全方位的要求。除住房面積外，普遍要求住房房間佈局合理，住房周邊環境好，所處地段生活方便，樓房不要太高或太低，住房朝南等。

    上述兩大變化，表明居民住房消費觀念發生變化的同時，也表明啟動房地産市場仍有廣闊的空間。

    三、啟動市場的治本之策---跳出房地産業小圈子

    房地産業發展涉及到政府宏觀調控、開發運作機制、經濟發展戰略、城市規劃佈局、市場需求潛力等諸多方面，啟動房地産市場不能“就事論事”，要跳出房地産業這個小圈子。啟動房地産市場，我們認為應重點搞好“八個結合”：

    第一，啟動房地産市場要與建設中小城市的戰略目標相結合。房地産開發是一項複雜的系統工程，它涉及到城市建設、土地管理、經濟發展佈局等眾多領域。搞好房地産開發，需要政府推動、部門協調、市場運作。我們認為，實施好房地産開發這一系統工程，首要的前提，就是要與建設中小城市的戰略目標相結合。要以建設中小城市總體規劃為指導，制定房地産開發總體規劃，再按總體規劃分步實施，使房地産開發與全市經濟社會發展相互促進，與提高人民生活水準相適應，與城市建設規劃相協調，有利於推動中小城市建設進程。

    第二，啟動房地産市場要與擴大內需的各項政策措施相結合。亞洲金融危機爆發後，我國的經濟發展已經進入了一個新的發展階段。全國性的買方市場已經形成，需求不足成為經濟發展中的主要矛盾，國家把擴大內需作為我國的一項長期戰略方針。因此，啟動房地産市場必須圍繞擴大內需做文章，要努力拓寬融資渠道，大力吸引民間投資，通過房地産開發擴大全市投資需求，拉動經濟增長。要加大商品房銷售工作力度，推動居民住房消費，搞活房地産市場，擴大消費需求。

    第三，啟動房地産市場要與改善發展環境相結合。一是改善信用環境。當前，商業銀行貸款存在手續繁雜、條件苛刻等問題。房管局的住房公積金貸款存在繳存比例小，貸款資金有限等問題。例如，要在房管局申請3萬元的公積金貸款，需要用近10個職工的公積金作擔保。因此，要在改善信用環境的基礎上，完善住房公積金貸款、銀行住房貸款政策，並結合實際，適當放寬貸款範圍，簡化審批手續，使普通居民享受到住房貸款的優惠政策；二是改善政策環境。在房地産開發方面，要簡化審批程式，實行一條龍服務。在房地産交易方面，要減少稅費項目、限低稅費標準，並保持穩定統一。

    第四，啟動房地産市場要與努力增加居民收入相結合。收入是支出的來源，居民沒有收入，其消費就成了無源之水，無本之木。而收入是經濟發展水準的具體體現，沒有經濟的發展，也就沒有房地産市場的活躍。從目前的商品房價格看，武漢市的房價大約相當於恩施市的4倍，東部城市的房價約相當於恩施市的8倍。價格差距是消費水準差距的集中體現，實質是經濟發展水準、居民收入水準的差距所致。只有加快經濟發展步伐，增加居民收入，才能促進房地産市場的興旺發達。當前，一是要搶抓西部大開發機遇，加快在建重點項目的建設步伐，切實改善基礎設施條件，為發展民營經濟、增加居民收入創造良好的硬環境；二是要把大力推進市域經濟民營化，作為增加居民收入的主要措施來抓，切實加大對民營骨幹企業的扶持力度，努力提高民營經濟的整體素質；三是要深化企業改革，大力調整産業結構、産品結構，大力發展特色經濟；四是要大力發展服務業，增加就業崗位，努力提高中低收入階層居民的收入水準。

    第五，啟動房地産市場要與加快社會保障制度改革、調整居民消費心理預期相結合。除增加居民收入外，擴大住房消費要消除的一個重要障礙因素就是居民落後的消費觀念。實行房改以來，城市居民住房消費觀唸有了重大轉變，但根深蒂固的傳統消費觀念仍在相當部分居民中起主導作用，他們不願“寅吃卯糧”，寧願省吃儉用，也不願意超前消費或負債消費，有了節余，首先想到的是把錢存入銀行。究其原因，主要是目前的社會保障體系不完善。近年來，各級城市逐步建立了以城鎮職工基本養老保險、基本醫療保險、城市居民最低生活保障等為重點的社會保障制度，但限于資金籌集渠道、籌集方式等方面的原因，資金積累規模與實際需求之間存在著嚴重的矛盾，社會保障水準較低。加之社會保障基金的徵繳難度大，現有的社會保障不適應形勢發展的需要，致使城鎮居民對社會保障的心理預期減弱。要解決這一問題，除加強對居民的消費引導外，最根本的措施就是要通過深化社會保障制度改革，完善社會保障體系，提高居民社會保障程度，使居民提高社會保障的心理預期。

    第六，啟動房地産市場要與發展外向型經濟、擴大招商引資規模相結合。啟動房地産市場，不論對內對外都要全面放開搞活。首先，要對境外房地産開發企業放寬市場準入條件，內外都實行“市民待遇”原則，真正體現公開、公平、公正，目標是開發出質優價廉的房地産産品，提高房地産開發水準；其次，要擴大招商引資規模，廣泛吸引境外資金投資本市房地産業，解決投資建設中資金緊缺這一根本性問題。

    第七，啟動房地産市場要與市場需求相結合。到2001年底，恩施市房地産開發企業尚有3萬多平方米的商品房沒有銷售出去，原因是多方面的，但並不是市場飽和所致，其中一個主要原因，就是現存商品房的房價、房型、結構、面積等與需求不對路。因此，房地産開發，特別是新增房屋的投資，要以市場需求為主導，實行“以銷定産”，要注重滿足城鎮居民對住房消費的多樣化需求。如開發的房屋價格，要與居民收入水準相適應。國內外機構通過大量調查研究表明：在有效的大眾住宅市場上，房價與居民收入存在一定的比例關係，世界銀行把房價與居民家庭年收入的比例確定為3—6倍，若比例高於6倍以上，表明房價超過居民購房的支付能力，難以形成有效的買方市場。

    第八，啟動房地産市場要與建立完善的房地産市場體系相結合。我們所説的房地産市場，不僅僅指新建住房的交易市場，而是指住房消費的三級市場。包括一級市場（也叫增量房市場，即新建住房的交易市場），二級市場（也叫存量房市場，即可上市合法交易的二手房市場），三級市場（即住房租賃市場）。房地産一、二、三級市場，是互相聯繫、互相制約的：一級市場的房價是二級市場房價的參考及制定標準，二級市場房屋的供應量將直接影響到一級市場的供求關係，三級市場的繁榮也將影響一、二級市場的供求關係。目前，恩施市還沒有形成完善的房地産市場體系，二、三級市場沒有完全放開，特別是二手房的交易、房屋租賃運作不規範。啟動房地産市場，不能只看到一級市場，必須在進一步規範房地産一級市場秩序的同時，逐步放開並理順二級市場、三級市場，使其按市場機制規範運作，並加快建立房地産評估、擔保等仲介機構，建立健全完善的房地産市場體系。

     國家統計局網站 2002-09-18