近年來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，房地産投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動，呈現供求兩旺的發展勢頭。房地産市場的活躍，對於改善居民居住條件、帶動相關産業發展，拉動經濟增長作出了重要貢獻。但是，局部地區出現了房地産投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不盡合理、價格增長過快等問題。為了落實九屆人大五次會議《政府工作報告》提出的鼓勵居民擴大住房消費，培育新的經濟增長點的精神，經國務院原則同意，現就加強房地産市場宏觀調控，促進房地産市場健康發展，提出如下意見：

    一、充分發揮政府職能，加強房地産市場宏觀調控

    各地要在充分分析房地産市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地産開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地産市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要採取切實可行的措施，加強房地産項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

    要加強房地産市場資訊系統的建設，完善市場資訊披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要採用資訊技術和網際網路等技術手段，及時、準確、全面地採集房地産業運作中的動態數據，並通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會發佈市場資訊，引導房地産開發企業理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地産市場資訊系統建設的基礎上，通過全國聯網，儘快建立全國房地産市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區房地産市場的監控和指導，防止出現新的房地産“過熱”。

    二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量

    要充分發揮土地供應對房地産市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要採取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地産開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地産開發項目用地供應管理，根據房地産市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。

    加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地産開發以及房地産開發企業與集體經濟組織私下協議圈佔土地等違法、違規行為。對經過批准但尚未開工建設的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。

    三、充分發揮城市規劃職能，規範建設用地管理，促進土地的合理使用

    要充分發揮城市規劃對房地産開發的調控和引導作用。所有列入建設用地範圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業銀行不得提供個人住房貸款。

    在城市建設用地範圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，採取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公佈後，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

    每人平均住房面積低於全國平均水準的城市，在審批城市總體規劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水準。

    四、嚴格控制自有資金不足、行為不規範的房地産開發企業新開工項目

    各地要貫徹落實《城市房地産開發經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地産開發項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地産開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地産開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的産生。

    五、大力發展經濟適用住房，調整房地産市場供應結構

    經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要採取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對於列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。

    要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要儘快明確並公佈經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批並加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。

    繼續鼓勵工礦區和企事業單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

    六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力

    各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應儘快將其轉換為對無房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，並在以後年份保證補貼資金來源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金後，全部用於發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對於拒不執行國家政策，擠佔、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。

    七、充分發揮金融對房地産市場的調控作用

    當前既要發展房地産金融，又要防範金融風險，充分發揮金融對房地産市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規範個人貸款審查的程式和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立並完善個人徵信系統。要嚴格審核房地産開發項目貸款條件，切實加強對房地産開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證（開工報告）的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關於進一步加強住房公積金管理的通知》（國發[2002]12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支援個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規範和監管，推行標準化的擔保合同示範文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防範貸款風險。

    八、繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度

    要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地産開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支援住房消費。對於國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續徵收或變相徵收，仍在繼續徵收或變相徵收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。

    九、加強房屋拆遷管理，維護社會穩定

    各地要認真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號），嚴格按照條例規定的標準對被拆遷人進行補償。要嚴格執行房屋拆遷許可制度，完善房屋拆遷補償資金監管辦法，切實保護被拆遷人的合法權益。各地房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細緻耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支援房屋拆遷工作。對被拆遷人意見較大的項目，要及時進行調解，防止群體陳情事件的發生。

    建設部網站 2002年8月30日