儘管奧運會還是六年之後的事，但對京城房地産商來説，“地産界的奧運會”早已開始，誰能在“奧運會”的商機下開發銷售更多的樓盤，誰就能獲得“奧運會冠軍”。

    城鄉結合部的四環路正成為地産商征戰的主戰場。在京城，三環以內的土地資源已經日漸緊張，二環路以內已經無地可圈。

    四環路一年前就已全線貫通，四環路全長65.48公里，途經朝陽、海淀、豐臺三個區，道路兩側為100米寬的綠化帶，綠化總面積1300余公頃，而要建設成綠化景觀帶的總面積為700公頃。

    敏感的地産商早已聞風而動，在東四環路沿線，中遠集團將推出規模在40萬平方米的新項目，朝陽公園對面的太和龍脈高檔住宅也在規劃中；香港李嘉誠的和記黃埔地産公司在東壩一下子吞下350公頃土地；萬科在城北、城西部和城東部同時出手，其中最大的一塊，面積達400公頃；華遠在大興興建翡翠城，規模達120萬平方米，據悉還將在城東、城北、城西建立同樣規模的新市鎮，土地儲備已有800多萬平方米。世紀城也在繼續造城，將續簽四季青鄉周邊更多的土地，三期規模將比現在一、二期建築面積200多萬平方米還要大一倍多。珠江投資公司在京圈地更積極，惟恐力量不夠，它的合作夥伴也同時進京，在北京已經拿下5塊地。北京本土的一些開發商也不甘落後，天鴻集團簽下長營鄉240萬平方米的土地，城建集團也拿到西三旗附近100萬平方米的土地。

    這一輪“圈地”熱與以往明顯不同的是，地産商們並不是都往城裏的熱點地區扎，而是集中在四環路和四環路外的城鄉結合部地區。隨著綠化隔離帶的建成和北京四環、五環及放射性高速公路網路的形成，這些地區將成為中低端市場的主力。

    隨著居民生活水準上升及購買能力的提高，再加上6年後的2008年夏季奧運會，北京的建築行業行情火爆並不難理解。但是，在這場熱鬧非凡的繁榮背後，隱藏著同樣的問題，就是中低端市場的樓盤太少。

    據悉北京市居民每人平均年收入約為萬餘元人民幣，而市內商品房每平方米的均價卻高達4790元人民幣。 北京的房地産市場是富人的天下，幾乎所有樓盤的銷售目標都是收入水準較高的購房者，因為大多數房地産開發商都期望在短期內收回成本，贏得效益，在房地産市場上，有遠見的投資行為幾乎沒有。

    戴德梁行在對今年京城寫字樓市場調查後認為，2001年大量的存量房尚未消化，市場增長率持續下跌趨勢是不好的信號。

    上海地産樂園　鉅資撲向　黃浦江兩岸　

    上海灘歷來是風雲際會之地，地産界也不例外，伴隨著上海經濟的持續升溫，上海地産正成為各路財團的淘金樂園。

    深諳上海地産的上海九陽房地産經紀公司總裁丁建宏對本報稱，自2000年開始，連續三年時間，上海房産平均價格持續上升，市區內從2000年平均每平米4000元一直漲到今年每平米6000元上下。

    大量涌入上海灘的境內外居民使上海正在成為全國性乃至世界性的地産市場。據統計，去年上海房地産市場25％的消費者是境外居民，20％的消費者來自全國各地。

    “近年來上海每年地産開發銷售增長速度都接近30％，8000元以上的豪宅和每平方米3000到5000元的低端樓盤最受歡迎。”丁建宏説。

    旺盛的市場吸引了大批財團匯聚上海灘。港澳臺財團正成為崛起的地産新軍，而富裕的江浙、福建資金成為逐鹿上海地産的另一生力軍。

    新世界發展、長實、恒基中國、瑞安、麗豐控股、九龍倉、嘉華、恒隆、新鴻基地産和香港興業等香港十大地産商，其重心已從早年的廣州和珠江三角洲一帶轉移到了上海和北京。　

    香港興業集團動用30億元人民幣在上海靜安區發展一個類似香港愉景灣的綜合項目。新鴻基地産投資超過60億元的上海浦東陸家嘴大型旗艦商業項目，目前已進入付款方式等細節的最後磋商階段。近兩年內，港商在上海的商業項目陸續落成，例如香港新世界大廈和瑞安公司新天地的商業部分。到2004年，和黃、恒基、恒隆和九龍倉等商業項目將相繼落成，中信泰富也加入上海舊城改造。

    “入世”後，上海的國際屬性將進一步凸現，吸引更多歐美大財團的投資目光，早在1995年就進入中國市場的澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行，于前年與世界排名282位的澳大利亞安保集團（AMP）合資，在上海進行澳麗花苑項目的開發與管理，邁出了歐美跨國集團涉足上海房地産業的第一步。

    外資的涌入讓本地地産商感到不安，通過收購重組實現規模擴張，已在上海房地産行業初露端倪。中華企業股份有限公司繼去年年底成功收購上海古北（集團）有限公司後，今年又出資收購上海房地産經營（集團）有限公司90％的股權，從而使擁有的土地儲備增至180萬平方米，成為上海唯一擁有三家一級資質房地産企業的上市公司。

    旺盛的市場必定吸引大量的民間資金，據悉目前在上海個人購房者中，投資性購房比例已經達到10％到20％。

    今年溫州市民炒房團驚動上海灘，在週末的時候常會有上百名溫州市民組成的購房團開進上海，他們認為在全國同類城市中，上海的房價最低，商品房價格還有相當的上漲空間。

    廣州華南大盤　樓盤就像　一個小鎮　

    率先啟動的華南大盤似乎打破了7年一個輪迴的房地産週期宿命——從1998年起就開始預熱的番禺板塊掀起的熱浪一浪高過一浪。而且，廣州地産與上海、北京、深圳比起來，特點非常明顯——每個樓盤的面積都在1000畝以上。

    “每個樓盤都像一座小鎮。”知情人士表示，最先引入大盤概念的是華南碧桂園，隨之而來的樓盤規模一個比一個大。有準確消息稱，廣州市城建集團在華南板塊徵地3000畝建逸泉山莊，花都雅寶地産公司在花都徵地3000畝建雅寶新城，廣東金葉集團在番禺圈地3000畝建南國奧林匹克花園，香江企業集團圈地4000畝建錦繡香港花園，合生創展集團在番禺南村沿江地段徵地3000多畝建華南新城。這還不算最瘋狂。事實上，已經有地産商的徵地達到了1萬畝以上，“感覺都瘋了”。

    雖然華南大盤仍然，但烏雲似乎已經在頭頂盤旋。

    無論樓盤做多大規模，最終仍然逃不過盈利這一關。然而，廣州有關部門提供的一組統計數據令新踏入華南大盤的投資商不得不再三思量——該市去年的1300多家房地産公司中有1200多家虧損，投資回報率僅2.3％。

    一家頗具規模的廣州地産商證實了這一消息。這位地産公司首腦稱，“很多地産商就差典當家産了”，而且這些開發商被套得很深，隨著不斷有新盤推出，“他們連解套和喘息機會都沒有了”。

    不過，其他渠道提供的消息指出，廣州去年評出了房地産公司30強，30強在諸多指標上幾乎佔了廣州地産份額和利潤的70％左右，“日子難過的是小地産商，大開發商江湖地位不可能被動搖。”

    與此同時，樓盤越來越大，圈地越來越多，已經引起了地方政府及國家有關部門的關注。廣東省國土資源廳副廳長胡紅兵明確表示，“對這股熱潮可能引發的一些負面問題，政府部門必須關注。”

    胡紅兵認為有三個問題值得關注。一、開發商超能力圈地，由於郊外用地價格低，有的開發商不顧自身開發能力大面積圈地，最終造成土地閒置；二、開發商過量推出樓盤，結果可能因資金鏈條斷裂而導致樓盤爛尾；三、開發商盲目選址，與城市基礎設施建設不配套，造成樓盤的供水、供電、交通等長期不能解決，最終將包袱扔給政府。

    江河縱橫青山綠水的番禺是廣州大都市的世外桃源，此前一直由於交通阻隔發展緩慢，即使在廣東省政府90年代初期確定的三大主要發展區域——珠海西區、廣州天河及番禺中，前兩者早已是“熟透了的桃子”的時候，番禺仍然原地踏步。後來，隨著廣州華南快速幹線及洛溪大橋使其與廣州市區連接後，番禺板塊終於成為這兩年廣州地産最大的亮點。

    有知情人士表示，2000年番禺板塊大盤的價格每平方米還在2800元左右，而今已經飚升至每平方米3800元左右。顯然，番禺板塊已經成為一個獨立品牌，“它的發展空間還很大。”

    華南新城總經理秦彤指出，華南板塊是一個長期發展的中央居住區，它還需要很多年的發展過程，“目前還沒有達到頂點，在發展過程中，它將還會經歷一個上升期、發展期、頂峰期。”秦彤得出的結論是，這一區域仍將稱雄一方。

    已經在番禺徵下3000多畝土地興建南國奧林匹克花園的該公司總經理張維倫對華南大盤持樂觀態度，“好産品永遠供不應求，不好的産品才是供大於求”。而且張認為，這一區域才剛剛起步，隨著大學城、地鐵三號線等配套完善，其他任何板塊都不能與之抗衡。

    事實上，外界沒有任何忽略番禺地産的理由。但是，巨量樓盤涌向市場會否打破供求平衡，使之成為“海南第二”的確是一個非常值得關注的動向。

    據悉，有樂觀派地産商稱“今生最大的願望是建一座城市”。有專家指出，千畝以上的超大樓盤所需資金極大，而且地處郊外，項目往往自成一體，與廣州市區和當地城市相對獨立，“它們到底有沒有能力去興建或者經營一座城市，這將是決定華南大盤興旺或者毀滅的重要問題。”

    當然，這也關乎諸多地産商的命運，關乎為這些地産商提供資金支援的金融機構的命運。

    深圳豪宅運動　誰在唱? 孤芳自賞

    香梅路西的香蜜湖水榭花都鶴立雞群。它為近年盛行豪宅的深圳房地産市場確定了新的衡量坐標。

    當然，存在於湖光與青翠中的水榭花都對於很多人而言僅僅是個夢想。本週二，負責該樓盤銷售的深圳置業行房地産經紀有限公司物業顧問李璇對記者説，水榭花都中心地段的別墅每棟價格在900萬元左右，而圍繞在別墅周圍、位置稍遜的小高層每平方米的價格一般在11500元左右。

    與本報記者事前所料相反，雖然該樓盤尚未正式開盤，但李璇説：“情況非常好。”深圳與廣州地産明顯不同的是，廣州走的是大盤路線，而深圳走的卻是豪宅路線。特別在去年初至今年上半年，新建樓盤中，豪宅（指6000元/平方米以上）幾乎佔了70％以上，而這其中有相當一部分樓盤是“挂羊頭賣狗肉”。

    深圳黑馬房地産投資顧問有限公司總經理汪春林在接受本報記者採訪時稱：“豪宅的開發商肯定要套牢一大批。”

    汪的觀點是，深圳樓盤的銷售週期一般以一年為主，一旦超過這個銷售週期，隨著有創新意識的新盤不斷涌現，前期開發項目規劃、設計上的缺陷就越來越突出，消化難度就會隨之增加。深圳的高價位樓盤主要分佈在濱海大道、福田中心區、景田片區以及南山、羅湖兩區。

    深圳豪宅運動源起于2000年，在經過去年的瘋狂後，今年被推向極至。據悉，深圳今年投入地産開發的投資較去年同期增長了33％，更加值得關注的是，本來一直被業界稱為淡季的七、八月，反而成了繼“五月豪宅風暴”後的新高峰，原本擱置或延後的項目紛紛提前。有專家將7月18日和8月18日稱為“兩個高潮”——在此期間，萬科金域藍灣、東海花園君豪閣、華僑城波托菲諾、純水岸、香蜜湖水榭花都、招商地産陽光帶海濱城相繼登場，此外，福田中心區五大豪宅項目雅頌居、星河國際、天健世紀花園、城中雅園、如詩美地稍晚也將露臉。

    價格普遍較高是這一輪“深圳豪宅運動”的主要特徵。一個明顯的例子是，其地産商開發了一個項目，原計劃按每平方米4000元均價設計，項目最終可獲利5億元人民幣，而在此輪豪宅浪潮中，其樓盤均價已提到了5000元左右，價格提升了25％。黑馬公司汪春林稱：“這種現象在深圳已經十分普遍。”

    為什麼價格背離價值如此嚴重，深圳市場仍然紅火？市場觀察人士指出，一、在銀行按揭政策支援下，高價格在按揭期限內分攤後並不突出；二、産品在經過大量的概念包裝後，找到了價高的理由。

    經過1992年至1994年深圳第一輪地産熱後，一直到2000年，深圳地産仍陷入歷史低谷，地産商利潤率幾乎接近虧損邊緣。但是，有業內資深人士指出，“現在利潤又回到了20％左右，更高的是35％。”

    “但這很危險，隨時可能被套牢。”這位人士稱，一年有幾百萬平方米的樓盤推向市場，“深圳不可能有那麼多有錢的人”。

    在深圳福田有一個著名的“歐風一條街”，倣歐陸風情，由10多個樓盤組成，曾在深圳風雲一時，據知情人士透露，“這些樓盤至少積壓了15％以上。”

    “豪宅流著貴族的血”。這句經典的話來源於一家專做高檔樓盤房地産公司的老總之口，“真正的豪宅是為城市中5％至15％那部分消費塔尖人群提供的，他們非富即貴。”

    有業內人士指出，深圳最多的是月收入3000元至5000元的白領階層，“而70％開發商都做這5％至15％消費層，不就是一個很大的陷阱嗎。”

    有專業人士更毫不客氣地稱，目前很多地産開發商的相當一部分資金來自於銀行，一旦資金鏈條出現裂痕以及市場定位偏差，“豪宅也就豪不起來了，那時只有幹嚎。”

    杭州天價地産　炒家擁入　人間天堂　

    富裕的民間資金、名聞天下的人文地理環境和稀缺的土地資源，使杭州房地産市場成為中國地産界的後起之秀。

    杭州地産漲價和杭州話的貶值同步進行，十年前，杭州話較周邊地區方言比，還有身份上的優勢，因為經濟收入高。沒想到私營經濟改變了杭州話的矜持，今天，來自溫州、寧波、金華等地的有錢商人，大量涌入杭州，佔據市內黃金地段住宅、商業鋪面，而杭州本地的工薪層卻開始向地價便宜的城郊轉移。

    據杭州市城調隊的統計，今年一季度杭州住宅銷售的綜合價每平米高達4749元，市區內房價每平方7000－8000元已是普遍現象，豪宅房價平均達每平方米16000元。今年4月，一私營企業主更是出手2800萬元高價購下西湖邊的一處豪宅。幾乎從1998年起，杭州的房價每兩年就翻一倍。杭州的住宅與附帶的花園都是要計算價錢的，不像深圳是附送花園。

    富裕的民間資金攪動了浙江地産市場，據人民銀行的一項調查統計，浙江沉澱在民間的資金達8000余億元人民幣。據統計，杭州市經濟總量位居副省級城市第三，省會城市第二，活躍的民間經濟聞名全國。而杭州市區行政區域面積在副省級城市中列倒數第一，在省會城市中列第二十位，地少錢多，正是杭州地産寫照，土地成為稀缺資源。

    不過，“人間天堂”的人文地理優勢仍然吸引著浙江全省甚至周邊省市人奔向杭州定居，杭州房地産市場不斷升溫。據統計，近幾年外地置業者流入杭州樓市的資金每年超過30億元。2001年，外地人在杭購房比例高達52％，估計2002年還將維持這一水準。

    巨大的需求缺口、高速上漲的房價為炒房族提供了空間。在杭州，好一點的樓盤經常會出現炒樓一族的身影——儘管房子還沒有，已經有大批的人攥著大把的錢排隊認購。精明的溫州人最先在杭州地産市場淘走第一桶金。從1998年 開始，溫州人開始大規模進入杭州地産市場，只要看準樓盤，他們大多出手闊綽——的確，無論從子女受教育的角度、還是從經商、置業考慮，杭州都是理想之地，況且即使在溫州本地，市區房價也已高達每平方米6000到7000元，縣城每平方米都高達4000元以上。炒樓已成為溫州人三大投資愛好之一。

    據悉，在杭州，比較好的樓盤經常是一開盤就被搶訂一空。等到建成現房之後，就更是“奇貨可居”了，最初的投資者只要拋售出去就可以輕鬆賺到20－30萬元，而這樣的“二手房”還照樣是搶手貨。今天，杭州本地人或者來自其他地區的炒房族成為新的主力，溫州炒房主力開始轉移到上海、北京等地市場。

    房價過高無疑對普通居民造成壓力，以至於今年杭州兩會期間，房價過高成為熱點話題，代表們呼籲通過放號的形式限制房價。

    炒風同樣瀰漫在開發商中，推動杭州房價節節攀升的客觀原因是，因為土地的稀缺，土地出讓費從1998年底的每畝200萬元開始，逐年瘋漲，1999年為每畝500萬元，2000年則達到每畝800萬元。樓面地價從1998年底的每平方米800元，漲至4200多元，增長了5倍之巨！杭州市開發用地已全部實行公開招標，並曾在一次公開拍賣中，創出每畝地1800萬元的天價。從地産轉讓開始，杭州的投資房地産市場開始走向畸形。2001年，曾有一家北京公司以高出招標底價184％的價格奪得西湖邊一塊“寶地”，而其標價比北京同等地段地價還要高出1／3。據測算，建成後至少要賣到每平方米1.6萬元才能勉強保本，按每平方米4000到6000元的樓面地價計，其商品房最終售價必須達到每平方米7000元以上才能掙到錢。杭州地産開發成本變得越來越不可控制。

    據業內人士預測，今年杭州將蕭山和余杭兩地納入麾下後，地産開發重心已經開始漸漸轉移，或許有望緩解杭州地價、房價。

    《證券時報》 2002年9月09日